空室対策コンサルタント ㈲山長家賃値下げ集客がどうして賃貸経営上危険なのか？
更新日：1月13日
賃貸業界的に、築年数が1年経過するごとに「１％分の家賃が下落」するものと言われています。
家賃下落の背景には物件資産価値が低下することが要因として挙げられます。
築年数が浅い物件であれば、家賃値下げを最小限に抑えられるかもしれません。しかし築年数が10年／20年を超えていくと確実に資産価値は低下してしまうため、現状の家賃のままでは客付けさせることが難しくなり、値下げを余儀なくされてしまいます。
一部の専門家たちは、空室期間が長期化するより家賃を値下げして早期に客付けさせた方が、空室による家賃機会損失を抑えられると主張しています。
確かに上記考えには一理あると思いますが、ただ近年の部屋探しは「賃貸検索サイト」を利用しているケースが圧倒的に多いため、エリア内において1件の物件が値下げに踏み切ると、競合他社物件も追随してしまうので、負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
家賃値下げすることによって、部屋探しをされている方にとっては歓迎されるかもしれません。
ただ値下げをしてしまえば、その分貸主に入る家賃収入が減ることになり、更に客層も低下してしまいます。これは決して賃貸だけにしか発生していない問題ではなく、他業種でも安易な値下げをしてしまうと、低価格路線を追求せざるを得なくなり利幅が減少してしまいます。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
▶アパート経営の収入を左右するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
価格競争は借主／貸主双方にとってデメリットだけしか残りません。
不毛な価格競争から脱却することによって、収益性を伸ばすことができ安定した賃貸経営を継続することができます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、更に所有する物件は1993年築ということもあるので、一般的には収益性が確保することが難しいと言われてしまいますが、2018年から空き部屋を随時差別化リノベーションを展開し、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集しています。
リノベーションを展開したことによって、どのような結果をもたらすことができたのか？
１）徹底した差別化リノベーションを展開することで、家賃収入UP
２）物件独自の公式サイトを立ち上げたことで、家賃相場の影響を受けにくくなった
３）家賃値上げを行うことで、入居者の質が格段に良くなった。
４）物件クオリティーが高くなったため、早期成約が可能となり物件ファンが多くなった
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５）2020年以降増収増益＋満室がしやすくなり、安定した賃貸経営を行うことができた。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
徹底した差別化戦略を行うことで、入居者の質が格段によくなり、その結果長期入居して頂ける方が増えてきました。弊社リノベーション物件は、リノベーション賃貸と言っても明らかに賃貸にはまず見かけないカフェスタイル空間となっていることから、顧客満足度を高めることが可能となりました。
空室を一日でも早く埋めようと家賃値下げをするか、もしくは収益性をしっかりと伸ばすために、家賃値上げ目的のリノベーションを行うか、中長期的な視点で考えれば資産価値がキープしやすいリノベーションを行った方が結果的には安定した賃貸経営を行うことができます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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