空室対策コンサルタント ㈲山長家賃値下げをすれば部屋が埋まる時代ではありません。
更新日：9月21日
賃貸物件を所有しているオーナー様としては、物件に募集部屋がある場合、一日でも早く部屋を埋めて「早期に家賃回収」を図りたい所ですよね。
一括借り上げ物件ではない場合においては、部屋が埋まらないとその部屋の家賃は入金されてこないので、オーナー様としてみたら「フリーレント」「広告料の倍増」等を仲介会社に申し出て、少しでも早く反響を得やすいように指示を出していますが、ただいくら入居条件を緩和したとしても、ベースとなっている部屋が「お客様に受け入れられる状態」になっていなければ、いくら「フリーレント設定や広告料の倍増」をしたとしても、焼け石に水状態。
近年の賃貸部屋探しにおいては、予め「賃貸検索サイト」等を活用して、物件見学をしたい部屋を「数件ピックアップ」した上で、物件見学をされる方が多いです。
当然ではありますが、物件見学予約をされた部屋の条件と、広告料が設定されていて、間取りや家賃が近い場合においては、仲介担当者は積極的に「広告料がついた物件」をご紹介してきます。
ただ、例えフリーレントや広告料が設定されていても、募集する部屋の状態が、他の物件と比べて「明らかに劣っている」場合においては、たとえ広告料が設定されていても、仲介担当者は、まず広告料が設定されている物件は「紹介すらしない」はずです。
どうして紹介してくれないのか？
明らかに劣っているような部屋を紹介してしまえば、契約が流れてしまう可能性が極めて高くなるからです。
仲介会社は、契約が成立した際に発生する「仲介手数料」をもらうことが、一番の目標であり、もし可能であるならば、コンスタントに契約を取りたいのが本音。
もちろん広告料が設定されていれば「仲介手数料＋広告料」のダブルの売上が会社に入ってくるので、当然ではありますが「積極的に案内や紹介」をしてきます。
ただその一方で、明らかに部屋自体のクオリティーが下がっている物件は、案内をしても契約したいと思う人が「殆どいない」ことから、逆の意味になってしまいますが、売上的に常に上位にランクインしている仲介担当者は、わざと「劣っているような物件」を1番最初に見せて、本命の部屋を最後に見せることによって、本命の部屋が「いかにすごい部屋なのか」をお客様の瞼に焼き付けるような営業方法をとってきます。
退去後リフォームをするとなると、当然ながら費用もかさんできます。
仲介／管理会社担当者は、お金をかけてほしいとは決して思っていませんが、ただ「決めやすい部屋」にするためには、ある程度の費用をかけてほしいと思っています。実際に仲介／管理会社のアドバイスをしっかりと受け入れている物件では、比較的早期に成約につながっていることを見ると、やはり退去後のリフォーム工事は、しっかりとやった方が、オーナー様にとってもメリットがあると言えます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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