なぜ賃貸空室対策でリノベーションが有効なのか？
更新日：5月5日
近年の賃貸市場は人口減少の影響により空室率が年々悪化しています。
築年数が20年以上経過している物件は競争力が低下しているため、適正賃料に設定したとしても供給数数が多すぎるため、価格競争が発生しやすくなります。
ただし築年数が経過したとしても、資産価値を高める空室対策＝リノベーションを行うことによって、空室率悪化／適正賃料の影響が受けにくくなり安定した収益を確保することができます。
本投稿は、賃貸空室対策でリノベーションがなぜ有効となるのか、その理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．物件資産価値について
一般的に築年数が1年経過すると家賃は1％下落すると言われています。つまり築年数の経過と共に部屋の価値も低下してしまうため、基本的に部屋探しをする方は築浅物件に集中してしまいます。
背景には、建物の減価償却（耐用年数）が影響を与えています。構造躯体ごとの法定耐用年数は下記のとおりです。
木造 22年
軽量鉄骨（厚さ3㎜～4㎜） 27年
重量鉄骨（厚さ4㎜以上） 34年
鉄筋コンクリート 47年
例えば構造躯体が木造の場合、耐用年数は22年で終了してしまいます。
物件の法的価値としては22年で終了してしまうものの、定期的なメンテナンスやリノベーションを施すことによって、経費計上が可能となるため節税効果、収益性を高めることが期待できます。
一方で設備投資などに消極的になってしまうと、経費計上するものがないため税金がものすごく高くなってしまいます。
２．リノベーションが有効な理由
物件築年数が経過してしまうと、新築物件の部屋と比べて機能性や居住性は圧倒的な差が生じてしまいます。そのため予算さえ合えば築年数で選択してしまう方が多くなるため、空室率が悪化したり家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし、機能性や居住性を改善させるリノベーションを行うと、見た目的には古さを感じることはまずないため、築年数が気にならなければ入居促進を図ることが可能となります。
リノベーションを行うことによって
空室リスクを下げる
家賃値上げが可能となる
資産価値を高められる
事が期待できます。それではそれぞれのメリットについてみていきましょう。
１）空室リスクを下げる
リノベーションは基本的に設備や内装／間取り交換を行うことから、リノベーション前と比べて居住性や機能性が改善されています。
更に家賃帯も新築よりも安いことから、おしゃれな部屋に住みたいけれどランニングコストは抑えたい方にとっては理想的な部屋となるため、結果的に空室リスクを下げることにつながります。
２）家賃値上げができる
リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べて資産価値が高くなっているため、リノベーションを機に家賃値上げすることは十分可能です。家賃値上げすることで借主の質も高くなり、また管理会社にとっても管理料収入が増えることから、管理の質の向上も期待できます。
３）資産価値が高くなる
内装や設備を一新させるリノベーションを行うことで、同築年の物件と比べると資産価値を高めることができます。
資産価値を高めることができれば、家賃相場の影響が受けにくくなるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
またリノベーションを行う際借入を起こしたとしても、長期入居してもらえれば費用回収＋利益確保が簡単にできることから、収益性を高めたいと考えている貸主にとっては一石二鳥と言えます。
３．リノベーションコスト
賃貸物件でリノベーションを行う際、リノベーション後の家賃設定によって対応が異なってきます。
家賃値上げを目的とした場合
リノベーション後の収益性を伸ばしたい場合は、設備や内装、間取りを一新させるフルリノベーションを行うと有効的と言われています。
費用に関しては、工事内容（劣化状況）によって差異が発生してしまいますが、一般的には200～500万円／1室と言われています。ただし、リノベーション後の家賃設定に関して、エリア内の新築と同様もしくはそれ以下にしてしまうと、オトク感がなくなってしまうため成約率が悪くなってしまいます。
エリアの地域性によってどこまで値上げが可能なのか、一概に言うことはできませんが、一般的に従前家賃と比べて10～20％アップがいいところだと思われます。
リノベーション費用を抑えたい場合
リノベーション費用を抑えつつも一定の収益性は確保したい場合、一部分のみリノベーション対応すると効果的と言われています。
集客上必ず行ったほうがいい部分と現況のままでもOKな部分を分けることで、コスト削減＋質がいい部屋を提供することができます。
費用に関しては部屋の広さ劣化状況によって差異があるものの、概ね100万円前後はかかるものと思われます。
ただし一部分リノベーションはフルリノベーション部屋と比べて資産価値を高めるまでにはいかないため、家賃値上げは正直難しいです。
４．まとめ
今回はなぜ空室対策でリノベーションを行うと有効的になるのか、その理由についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションすると資産価値が高くなるため家賃値上げが可能となり、さらに集客上においても有利になります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを随時行い、家賃を8～10％値上げして募集しています。その結果2年後から増収増益を達成することができ2022年度は、家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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