収入減になったから家賃減額してほしいと言われた場合、どうしたらいい？
更新日：2022年12月21日
不動産投資は、借主が賃貸物件に入居してもらうことによって、家賃収入が発生します。
そのため、借主からの要望に関しては、出来る限り対応した方が、長期入居して頂ける可能性が高くなります。
基本的に、お部屋探しをされている方は「ご自身の収入に見合った部屋」を探してくるので、最初から家賃支払いがきつくなるような方は、まずいません。
しかし、勤務先の業績悪化や、2年前に発生した新型コロナウイルスの出現などによって、借主責任ではない所で「収入が減少」してしまえば、当然ながら「家賃支払いもきつく」なってきます。
もし契約期間中において、ご入居者様から「収入が減少して家賃支払いがきつくなったから、家賃を減額してほしい」と言われた場合、どのように対応した方がいいのでしょうか？
▼目 次
１．基本的に減額はしないほうがいい
借主から「家賃減額請求」があるときは、大抵「契約更新時」が多いです。
家賃は築年数が経過してくれば「確実に相場自体が値下がり」するので、更新のタイミングで「家賃減額請求」を主張される方は、エリア内の家賃相場を事前に把握している可能性が高いです。
正直なところ、資産価値が高い物件（新築／築浅／リノベーション物件）では、家賃相場の影響受けにくいことから、交渉をしてくる方はそれほど多くはありません。
一方で「減価償却が終了してしまっている設備を使用し、原状回復程度のリフォーム程度しかしていない」築古物件では、「もともと家賃が安いから入居」してくる方が多いため、どうしても「家賃減額交渉」が入りやすくなってしまいます。
家賃減額に関しては、「貸主および借主双方の合意」がなければ、「今までと同じ家賃」となってしまいます。（法定更新となります）
非常に難しい問題ではありますが、もし仮に値下げをするのであれば、壁紙の減価償却は6年で終了してしまうので、6年目をひとつの節目として対応されてみてはいかがでしょうか？
またもし、値下げをする場合には「他の入居者様に他言無用」でお願いしますと、契約更新の際に直接伝えておくと、よりいいです。
２．特段の理由がある場合は、要検討
業績悪化などによって、収入減少となってしまうと、当然ながら「家賃支払いが厳しく」なってしまい、場合によっては「滞納してしまう」可能性も高くなります。
支払いが厳しくなれば、当然ながら管理会社などに「相談」されるケースが多くなります。
管理会社は最終決定権はあくまでも「貸主」にあるため、自分達ではどうすることもできないのが現状。
近年では家賃保証会社を利用する物件が多くなったことから、上記提案を拒否し家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済してくれるため、貸主側には特段不利にはなりません。
しかし、代位弁済が続けば強制退去という最悪のシナリオになってしまう可能性が高くなり、強制退去となると物件評判が低下してしまうリスクが出てきてしまいます。
貸主の判断にもよりますが…
特段の理由があり「酌量の余地がある」と判断した場合は契約期間中でも賃貸借契約を変更することは可能です。
ただし、借主側が「ウソをついている」可能性も決してゼロではありませんので、例えば現時点における「収入が証明できる証明書」等を提出してもらい、減収になっていることが事実であれば、契約書を一部変更することによって、長期入居してもらえる可能性が高くなります。
３．特段の理由以外の要求は、拒否したほうがいい
近年の賃貸業界は、需要より物件供給数が多いことから、「借り手市場」と言われています。そのため、お部屋を募集する側＝仲介会社／管理会社／貸主にとっては、少しでも早く入居してもらいたいがために、様々なサービスや値下げなどを行っています。
このため、同じ物件なのに「募集している部屋の方が家賃が安い」こともあり得ることから、他の借主からクレームが発生する可能性が出てきてしまいます。
ただこれは故意に値下げを行ったものではないため、上記を理由に理論武装を仕掛けてきた場合は「応じることはできない」ときっぱりと断ったほうが賢明です。
たった1回でも値下げに応じてしまうと、値下げを食い止めることができず「負のスパイラル」に陥ってしまう可能性が高くなります。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、借主から収入減少になったから家賃減額してほしいと相談を受けた場合の対処方法についてお伝えしました。
特段の理由があり酌量の余地があると判断した場合には、値下げを行うのは痛い方がないのですが、ただ他の借主に他言無用とお願いしておかないと、値下げ要求が次々に発生してしまい収拾がつかなくなってしまいます。
出来ることであれば、この様な相談が受けにくい物件にするべきで、これを回避するためにはやはり物件資産価値を高め続けることが重要となります。
余談ではありますが、築年数がもうすぐ30年目を迎える弊社物件では、家賃相場より家賃が高い設定になっているものの、家賃値下げ交渉が入ったことは過去数回しかなく、値下げには応じていません。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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