top of page

賃貸空室リスクを予防するためには?

更新日:2022年12月23日


日本は今後「超・少子高齢化社会」に突入していくので、大都市圏であったとしても、空室率は上昇してしまう傾向が強くなります。現時点においてエリアによっては「空室率が30%台」に達している所がありますが、新規賃貸物件数を「抑制しない」限りは、空室率上昇=リスクは避けられません。


ただ、賃貸空室リスクは「しっかりと対策を講じる」ことによって、リスクを軽減させることは可能となりますが、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


本投稿は賃貸空室率空くを予防する方法について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.どうして空室が発生しやすくなるのか?

2.価格勝負をしても部屋が埋まらない

3.賃貸サイト一強時代の終焉

4.差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

5.まとめ

 

1.どうして空室が発生しやすくなるのか?

どうして空室が発生しやすくなるのか?

空室が発生しやすくなってしまう要因としては、ソフト面とハード面の二つに分けることができます。


【ソフト面】

  • 現在の部屋よりも、暮らしやすい部屋を見つけることができた

  • 転勤や転職などの理由で、退去せざるを得なくなった

  • これから同棲を開始するため、現在の部屋を退去しないといけなくなった

  • 戸建て住宅住替えによって、退去せざるを得なくなった


【ハード面】

  • 管理会社の管理能力が悪く、対応が遅いため住替えした

  • 入居者トラブルに巻き込まれ、我慢ができなくなり退去した

ソフト面における空室発生に関しては、貸主/管理会社にとっては、対応すること時代が難しい問題=不可抗力に近いものがあるので、もしこのような理由で退去が発生してしまった場合は、やむを得ない問題と言ってもいいと思います。


一方で、ハード面における問題は、とても深刻。

管理会社の管理能力の低下や、入居者トラブルが原因によって「退去を決めてしまった」場合、これらは対応次第では解決すること可能となる問題であり、この様な理由で退去が発生してしまうと、再募集をかけたとしても「口コミで評判が広がってしまう」ことから、空室が埋まりにくくなってしまいます。



2.価格勝負をしても部屋が埋まらない

価格勝負をしても部屋が埋まらない

一定期間部屋を募集していて、反響が得られにくくなったり、部屋が埋まらなかったりすると、管理会社などでは「家賃値下げをお願い」することがあります。


確かに家賃値下げをすることによって、反響が得られやすくなることから、成約率が向上しやすいというメリットがある一方で、物件供給数が飽和状態となってるエリアでは、競合他社も「同様の対応」をとってくることから、価格競争が発生しやすくなり、場合によっては「家賃を下げたのに部屋が埋まらない」といった現象も発生しやすくなります。


 

▶この現象を「負のスパイラル」と言いますが、負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 

部屋が埋まりにくくなっている状況が続くと、貸主の中には「広告料を増額」「初期費用を全額オーナー負担」することで、反響率を上げようと検討される方がいます。

物件供給数が飽和状態となっているエリアでは、どの物件も「同じ土俵」の中で募集をしていますので、物件自体に魅力を感じなければ、上記提案を仲介会社にしても、状況が改善されることはありません。

 

▶賃貸広告料に関しては過去記事をご覧下さい。

【過去記事】広告料増額しても、空室対策にはならない理由

 


3.賃貸サイト一強時代の終焉

2019年11月、アメリカ・Nike社は「Amazon直営サイト」を通じた自社製品の販売を打ち切ることを表明し、また近年でも大企業においても「自社集客に切り替える」所が多くなってきています。


賃貸業界においては、SUUMO等の大手賃貸検索サイトに「物件情報」を掲載しないと、集客すること自体が難しいと言われていましたが、近年においては「自社集客に切り替える」ことによって、集客力アップに成功している仲介会社がいるとのことです。


今の時代、SNSを日常生活上において活用しているのは「当たり前」のことで、ハッシュタグ検索をした際に、物件情報などが掲載されていると、ついその情報を見たくなったりするものです。


実際弊社においても、2018年から「リノベーション事業開始と同時に、公式サイトも開設」し、独自集客をしてきましたが、やはりSNSの効果は絶大で、2018年以降にご入居されたお客様の「約8割以上は、物件公式サイトからの問い合わせ」でした。


借主の退去予測に関しては、100%把握することはできませんが、ただ早期客付けを可能にさせることは十分可能です。特にSNSは賃貸を最も借りる可能性がある10~40代にとっては、日常生活上において活用していることを踏まえると、早期客付けを目指すのであれば、集客方法を見直すのもひとつの方法と言えます。

 

▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸集客は、SNSが有効的。どうして?

 

4.差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

話は変わりますが、一時期「店頭に長蛇の列」ができるぐらい人気だった「超高級食パン業界」ですが、近年では「閉店」する所が増えてきています。


その理由としては、「競合他社が参入した結果、市場が飽和し競争が激化」していることが推察できますが、これは賃貸業界においても同じ。


近年では、空室率を改善させようと、築古物件をリノベーションする所が急増しています。ただ競合他社はコストを抑えるために「既製品を導入するケース」が多いですが、これでは同質化となってしまって、価格競争が生まれやすい構造となってしまいます。


弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っていますが、徹底した差別化戦略をすることによって、価格競争からの脱却+家賃を値上げしてもお客様自身が納得して頂いているので、2017年以前と比べると、収益性を高めることができ、近年ではメディアからの取材を受けることも多くなってきました。

 

▶メディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。

⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"

空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続!甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇

築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略

 

5.まとめ

賃貸空室リスクを軽減(予防)することができれば、仮に空室率が今後上昇したとしても、高稼働率を維持できるため、賃貸経営でしっかりと結果を残すことができます。


空室対策の一環として、インターネット無料化等といった「人気設備を導入」される物件がありますが、人気設備が充実していたとしても、物件の質や入居者の質が悪ければ、人気設備を設置しても「無用の長物」となってしまいます。


人気設備の導入が悪いということではありませんが、設備導入の前に「部屋のクオリティーを上げる」ことに専念されたほうが、結果的には人気設備に頼らなくても、集客することは十分可能です。





今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 



閲覧数:4回0件のコメント
bottom of page