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賃貸アパートの空室が埋まらないのは、本当に家賃が原因?

更新日:2022年12月22日


不動産投資にとって、空室が発生した際、いかにして早期に埋めるかが勝負となってきます。早期に埋まることができれば「空室による機会損失を防ぐ」ことができますので、安定した経営を行うことができます。



空室が埋まりにくくなった場合、必ずと言ってもいいほど「原因」があります。


賃貸業界において、空室の長期化=募集家賃が高いのではといった懸念が先行してしまい、つい管理会社などから「空室長期化を防ぐために、家賃値下げをしてみませんか?」とお願いされる貸主もいると思います。


ただしっかりと空室原因をつかみ取らなければ、物件資産価値を下げるだけになってしまい、最悪収益がマイナスになってしまう懸念が生まれてしまいます。


本投稿は賃貸空室原因の本当の理由、また対処方法についてお伝えいたします。


 

▼目 次

1.家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

2.家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

3.集客ターゲットに響く部屋になっている?

4.仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

5.まとめ

 

1.家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

募集している部屋が「なかなか埋まらない」のは、家賃に問題があるというのであれば、家賃や初期費用が高い新築物件はどうなるのでしょうか?


新築物件は、資産価値が高いので当然ながら「入居希望者」が多く、物件やエリア/時期によっては「建物が完成」する前に全室満室になっていることも、珍しい事ではありません。


新築物件に入居する方は「費用がどれだけかかっても、新築に住みたい」という強い願望があるから、入居するわけです。


家賃が高いから部屋が埋まらないというのであれば、新築物件であっても「早期に部屋が埋まる」ことはあり得ない話。


つまり空室期間が長期化している物件は「家賃が高いから」という理由もあるかもしれませんが、それ以上に「物件自体に魅力が感じられない」から部屋が埋まらないと思われます。この部分をしっかりと理解しておかないと、空室対策を強化しても結果が出にくくなってしまいます。




2.家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

築年数が経過すればするほど「物件の資産価値」は低下してきます。


そのため「10年を一つのスパン」として、家賃値下げが結構行われる傾向が強く「築10年目」「築20年目」では、相場家賃が数千~1万円位値下げすることも珍しくはありません。


築年数が20年以内であれば「設備的にもそれほど古くはなっていない」ので、表面リフォーム=壁紙交換だけでも、家賃を大幅に値下げしなくても、集客上不利になることは少ないのですが、築20年以上経過してくると、さすがに「表面リフォーム」をしても、設備自体が古くなってるので、家賃を維持することが非常に難しくなってしまいます。


今の時代では、競合他社物件がどのような部屋を提供しているのか、賃貸検索サイトや貸主が閲覧することができる「SUUMO賃貸経営サポート」から、エリア内家賃相場などを確認することができます。


築20年以上経過している物件に共通していることは、設備投資に消極的で闇雲に家賃値下げを行っている物件が多いです。


これでは「同質化物件」となってしまい、その結果知らない間に「負のスパイラル」に陥ってしまう物件が多くなってしまいます。

 

▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 



3.集客ターゲットに響く部屋になっている?

集客ターゲットに響く部屋になっている?

家賃や初期費用が高い「新築物件」が、どうして早期に部屋が埋まりやすくなるのかといえば、「入居履歴がない部屋に住める」「最新設備が充実している」からであり、別の言葉で例えると「家賃以上に価値がある」からではないでしょうか?


では、築年数が経過している物件は、どうでしょうか?

一見すると、「資産価値が低下しているから、家賃を下げないといけない」と勝手に思っている貸主は多いと思われます。しかし、築年数が経過している物件であっても、資産価値を高めるような部屋を提供できれば、新築並みの家賃に設定することは難しいものの、家賃値上げは十分可能となってきます。




弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築29年目の和室ありの2LDK」であるため、家賃値上げをしないと集客することが難しいと思われていますが、弊社では「20~40代のカップル/新婚さん/子育て世代をターゲット」とした、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。


徹底した差別化マーケティングを行った結果、家賃相場以上に値上げしても成約させることに成功し増収増益を達成させることができました。


 

▶弊社マーケティング戦略、リノベーション戦略については、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは?

【過去記事】【2022年】アパート経営の失敗対策を実体験をもとに解説します。

 


4.仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

賃貸物件を募集する際には、仲介会社にお願いして「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらいますが、検索サイトに物件情報を掲載するとなると掲載手数料が発生してしまうので、仲介会社側としてみたら、客付けに強い部屋を優先的に紹介したくなるものです。




例え築年数が経過したとしても、リノベーションがしっかりとされている物件は、仲介会社では「客付けに有利」と考えて、他社仲介会社であっても「積極的に案内」してくれます。


弊社物件も築年数が経過していて、さらに家賃相場より高い設定となっていますが、差別化リノベーションを展開していることから、他社仲介会社も積極的に紹介してくれています。

 

▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 



5.まとめ


今回は賃貸空室原因の本当の理由、また対処方法についてお伝えいたしました。


部屋が埋まらないのは家賃だけの問題ではなく、募集している部屋のクオリティーにも問題があると弊社は考えています。


実際に、弊社物件は

  • 築年数が経過している

  • 和室部屋がいまだにある

  • 日本一空室率が悪い山梨県に物件がある

ため、誰がどう見ても集客上不利に見えてしまいます。


しかし、徹底した差別化戦略を打ち出すことによって、成約がしやすくなり収益を改善させることに成功しました。




私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。


「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」


とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。



 

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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