顧客満足度を意識していない空室対策は、必ず失敗する
更新日：3月26日
賃貸空室対策において、費用（リフォームやリノベーション）を可能な限り「抑え」つつも、早期に客付けができれば、万々歳ですよね。
近年の空室対策においては、室内のリフォーム費用を抑えて、ホームステージングを強化した対策が人気です。実際にホームステージングを強化した物件では「早期に部屋が埋まっている」ケースが多くなってきています。
ただ、空室対策で一番忘れてはいけない部分があります。それは…
借主満足度＝顧客満足度が、入居後も高い水準に保たれているかどうかです。
近年の空室対策は客付けさせることに主眼を置いています。
ただ賃貸経営は客付け＝成約させることがゴールではなく、借主に可能な限り長期入居してもらうことによって、安定した家賃収入を得ることです。また貸主／管理会社の物件管理対策がうまければ、借主から別のお客様を紹介してもらうことも十分可能です。
残念ながら多くの物件では上記部分を重要視していないため、その結果契約更新のタイミングで「家賃値下げ要求」が起きやすくなり、収益性が低下してしまいます。
弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県です。さらに弊社物件は築年数が経過していることもあるので、一般的には集客に苦戦し家賃値上げや広告料の増額、貸主が客付けに強い仲介会社に訪問営業しないと成約に繋げられないと思われてしまいます。
ただ弊社物件は…
家賃相場より高い賃料設定になっているものの現在満室
家賃減額交渉はほぼ入らない
6年以上入居している借主は2割以上
客付けに強い仲介会社訪問営業などはしたことがない
募集をかけると遅くても2か月以内には決まる
となっていることを踏まえると、顧客満足度が高い物件であると言えます。
どうしてこのような現象が生まれているかというと、借主の顧客満足度を高めるような対策をオーナー自身が行っているからです。
例えば降雪時の物件雪かきは原則として「借主」対応となっていますが、弊社物件では基本的にオーナーである自分が雪かきをしています。
2014年2月に発生した雪害によって甲府市内は1番で1メートル級の降雪を観測してしまいました。人力による雪かきは難しいと判断したため、急遽業者さんを手配してユンボを使った除雪を行いました。
除雪後多くの借主から「溢れないばかりのお褒めの言葉」を頂き、その時「顧客満足度を高めればきっと長期入居してもらえる」と思い、これをきっかけに何か困ったことがあった場合には積極的に対応するようにしています。
その結果借主から新規客を紹介してもらうことができたり、さらに仲介会社からも積極的に物件紹介をされやすくなりました。
2年前からは増収増益を達成することができ昨年度のアパート家賃収入は過去最高を更新することができました。
つまり、地に足をつける賃貸経営を行うことによって、築年数が経過している物件／空室率が悪化しているエリアであっても安定した賃貸経営を行うことができます。
今後人口減少に伴う賃貸空室率はさらに悪化するため、賃貸経営を成功するためには顧客満足度を意識した賃貸家瑛を行わないと生き残ることはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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