賃貸物件の設備交換は賃貸借契約で明確になっています。設備不良原因が経年劣化によるものであれば貸主負担／故意or過失によるものであれば借主がそれぞれ対応することになります。
ただ実際の現場において、一部の借主から「設備はまだ使用できるが新しいものに交換してほしい」と依頼を受けることが稀にあります。
近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態が続いているため、借り手側が有利となっています。そのため借主からの要求を無下に断ってしまうと「退去のきっかけを作ってしまう」と危機感を感じる貸主もいると思います。
特に室内に設置されているエアコンに関して、上記依頼をする借主は一定数います。背景にはエアコン製造年が古いと消費電力は大きく異なり年間電気料も2,000~3,000円違ってくるからです。
例えばもしエアコンを最新モデルに変えてほしいと依頼された場合、貸主はどのように対応したらいいのでしょうか？
弊社代表の見解は、まず借主にエアコン外部に添付されている「製造年」を確認してもらうよう依頼します。そして製造年が今から10年前後であれば、仮に故障していないくても思い切ってエアコン交換した方がベストであると考えます。
理由①：エアコン寿命は平均10年前後だから
エアコンの寿命は平均10年前後と言われています。現在使用しているエアコンの製造年が10年前のものであれば、そろそろ設備不良が発生してもおかしくはありません。
エアコンが故障する前に交換すれば、借主に迷惑をかけないで済むばかりではなく、顧客萬毒度が高くなり長期入居に繋げることが期待できます。
理由②：民法改正による家賃減額請求を避ける
2020年に改正された民法には「賃借物の一部が故障等によって使用できなくなった場合、入居者様の過失が認められない時には、家賃減額請求が可能」という条文があります。
エアコンは夏場が一番需要が多い（夏場が一番故障しやすいのも背景にはある）ため、免責期間内に対応できないと、借主から家賃減額請求を起こされると、拒否することはできません。
また対応に遅れてしまうと借主の不満が大きくなり、その結果退去につながる可能性が高くなります。リスクが伴うのであれば先に交換した方が結果的には借主／貸主双方にとってメリットとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562