賃貸経営をする中で、どの金融機関が最もいいのか?

更新日:9月20日


不動産賃貸投資を行う中で、金融機関は最も大切な「取引先」と言っても過言ではありませんよね。一般的に「賃貸経営を行う」際、キャッシュで物件を購入される方は、皆無に近く、ほぼ全てのオーナー様は、金融機関から「数千万~数億円」の融資を受けて、賃貸経営を始められると思われます。


日本の人口は、今後減少傾向となっていき、特に「若い世代の人口」は、確実に減少することが予想されるので、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏にある賃貸物件であっても、今までのような収益を確保することが難しくなってきます。

賃貸経営をする中で、どの金融機関が最もいいのか?

「集金管理型」「サブリース型」双方の賃貸管理であったとしても、お部屋を借りる方=需要が少なくなれば、一人のお客様を「複数の物件で奪い合う」構図ができてしまうことから、今まで以上に「価格競争」が激化し、ご成約に至らない物件においては、賃貸経営そのものが難しくなってしまう可能性が出てきてしまいます。


もし、一定の入居率を維持することができなくなってしまい、損益分岐点を下回ってしまったら、当然ながら「アパートローン」の返済がきつくなってしまいます。内部留保があるオーナー様であれば、一時的に「貯蓄を切り崩して」対応することができますが、ただこの世なやり方をし続けていても、入居率が改善しない限り、経営状態はマイナスになってしまいます。



信用金庫は、地方銀行などに比べると、柔軟な対応を取ります

アパートローン返済がきつくなってしまった場合で、今後も収益が改善する見込みがない場合には、借入先の金融機関に相談して、現在の返済方法の見直しをしてもらえないか、お願いしなければならなくなります。



もし、現在メインバンクが「地方銀行」「都市銀行」であり、賃貸経営がうまくいっていない場合、思い切って「信用金庫」に借り換えできないか、相談されることをおススメします。


地方銀行と信用金庫は「金融機関」という部分では同じであるものの、地方銀行は「株主の利益」を優先するので、資金繰りや経営状態が悪い場合には、金融機関の巣の部分でもある「晴れの日には傘を貸して、雨の日には取り上げる」を行使=経営状態が悪くなれば、最悪債権回収に打って出る=自己破産をしてしまうリスクが出てしまいます。


一方、信用金庫の主な取引先は「中小企業や個人事業主、個人」であり、経営状態が良い場合はもちろんですが、悪い場合であっても「地方銀行や都市銀行と比べると、長い目で見てくれる」ので、融資がおりやすくなったり、また経営状態が悪くなった場合でも、柔軟な対応をしてくれる部分においては、とてもメリットであるといえます。


新型コロナウイルスによる経営悪化の時もすぐに対応してくれました

実は、私事ではありますが、一昨年「新型コロナウイルスが日本に初感染~感染拡大」した時、募集していた部屋が複数あったのですが、感染が急速に拡大していったこともあるので、見学者0人になってしまい、さらに退去も発生してしまったので、ついに「アパートローン返済そのものができない状態(=お金がない)」となってしまいました。


すぐにメインバンクである某・信用金庫に相談したところ、有事ということもあったので、本来ならば「本部決済となる元金据え置き」が「支店長決済で対応可能」となったので、すぐにおねがいして、窮地を脱出することができました。

(余談ではありますが、信用金庫にお願いをしに行った数日後に、見学者が増加・成約となったことから、債務超過状態はすぐに解消しました)


また、信用金庫をメインバンクにするメリットは、上記の他に「中小企業向けのローン」を紹介してもらえる点です。弊社物件は、1993年に建てられた物件であることから、2018年以降空き部屋を順次リノベーションしていますが、リノベーションするとなると、どうしても費用が高額になってしまい、当然ながらキャッシュ対応すること自体が難しくなってしまいます。


最初の内は、信用金庫の事業系ローンや日本政策金融公庫の事業系ローンを使っていましたが、担当者がたまたま「甲府市の公的融資の中に、利子補給がセットとなってる商品がある」と教えていただき、この融資を使うようになったことから、実質金利が1.0%となったため、返済そのものが非常に楽になりました。


さらに信用金庫は「経営改善」「事業再生」に至るまで、助言してもらえることができ、弊社においても、担当者の助言をもとに「リノベーション費用の圧縮」に成功し、御陰様をもちまして、2022年度3月決算では増収増益を達成しました。




信用金庫は、経営者の将来性までも融資対象としてみています

金融機関は、日銀のゼロ金利政策によって、融資をしたくても「利益が出にくい体質」となっていることから、アパートローンの借り換えの話を持ち掛け見ると、担当者にとっては「長いスパンの取引」となることから、少なくとも興味を示してくれるはずです。


余談ではありますが、弊社アパートローンは、もともと「都市銀行」で借り入れをしていましたが、知人から「今借り換えをした方がオトクだよ」と教えてくれたこともあるので、別の都市銀行/地方銀行、そして今お世話になっている某・信用金庫の3行に営業活動を行い、借り換えしてもらえないか相談しました。


都市銀行は「門前払い」の対応をされ、地方銀行は「興味があるから決算書をもってきてほしい」と言われ、すぐに対応したものの「築年数が経過しているので、残念ながら対応することができない」と言われ、唯一協力してくれたのが「某信用金庫」でした。


不動産投資は、株などの投資と比べると、安定しやすいと言われているので、近年では、会社をリタイヤされて、不動産投資をされている方が、非常に多くなってきています。ただ不動産投資は安定しているといっても、100%常に安定しているということはありませんので、もしかしたら、今後経営状態が大ピンチになる可能性は、十分にあり得る話ですが、その際、金融機関が「柔軟に対応」してくれるかどうかで、「雨が降っても傘を貸してくれる」可能性が高くなるので、万が一に備えて「取引銀行を見直す」ことも重要になるのではないでしょうか?


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 



閲覧数:1回0件のコメント