成功している賃貸オーナーだけが知っている!管理会社との上手な付き合い方

更新日:9月15日


不動産投資を成功させるためには、パートナー選びが非常に重要となります。

普段から本業の方が忙しく、なかなか賃貸経営に携わることができない方や、煩わしい賃貸管理から解放されたい方にとって、不動産管理会社に管理委託すると、管理業務の殆どを行ってくれることから、安心して賃貸経営を行うことができます。


実は、不動産投資に成功している賃貸オーナー様は、管理会社との付き合い方を「良く熟知」していて、しっかりと提携が取れている物件ほど、高入居率を保っているケースが多いのですが、具体的にどのような対策をしているのでしょうか?


 

目 次

1.修繕対応に積極的

2.管理担当者との連絡がまめ

3.交渉が入った際、可能な限り対応してくれる

4.管理担当者のやる気を引きただす

5.まとめ

 

1.修繕対応に積極的

修繕対応に積極的

賃貸アパートに設置されている設備は、消耗品であるため、どんなに丁寧に使用していたとしても、設備不良は必ず発生してしまいます。


集金管理タイプの物件においては、設備の所有権は全てオーナー様となっていることから、設備不良が発生した際、ご入居者様から管理会社に「設備故障連絡」が入るのですが、オーナー様の許可なしでは、設備交換などを行うことができません。


その際、オーナー様が「積極的に協力してくれる」物件では、当然ながら設備交換対応も早いので、結果的には「ご入居者様からも評価される」ことになりますが、その一方で「設備不良連絡」を担当者からオーナー様に連絡しても「電話がつながらない」「お願いしても断られた」等といった対応をしている物件では、対応が遅くなってしまって、結果的には「管理担当者がご入居者様」からお叱りの声を頂いてしまう格好となってしまいます。



2.管理担当者との連絡がまめ

管理担当者との連絡がまめ

賃貸経営がうまくいっている物件の特徴としては、管理担当者とよく連絡や相談をしているオーナー様が多いです。


賃貸経営は「お客様がオーナー様物件に入居」してもらえない限りは、家賃が発生しません。そのため管理会社では、自社で仲介会社を経営している場合には、仲介担当者にお客様に物件紹介してもらえるように、アプローチをかけるのですが、仲介の現場が「今どのような動きをしているのか」に関しては、現場担当者から直接ヒアリングをしなければ、全体像を把握することができません。


成功しているオーナー様は、管理担当者経由で「お客様の来店が多い土休日の動き」に関して、しっかりと把握したいと考えているため、担当者と定期的に連絡を取っています。情報収集をすることによって、「今後動きが出そうな感じかどうか」を客観的な立場から判断することが可能となるため、客付けが成功しやすくなります。



3.交渉が入った際、可能な限り対応してくれる

交渉が入った際、可能な限り対応してくれる

集金管理物件においては、内見されたお客様から「入居交渉」が入ると、その情報は管理担当者経由で、オーナー様に報告されます。入居交渉をされるケースは、賃貸の現場ではよくあることであり、場合によっては無茶な要求をしてくる方もいます。


交渉が入った際、オーナー様のお考えひとつで「回答がどのようにもなってしまいます」が、余程の無茶な要求をお客様が行わない限りにおいて、交渉内容に対して「積極的に対応」してくれる物件は、管理担当者はもちろんですが「仲介担当者」からみても、応援したくなる物件となります。



4.管理担当者のやる気を引きただす

管理担当者のやる気を引きただす

管理担当者や仲介担当者も、一人の人間であり、また人間である以上「ミス」はどうしてもつきものとなってしまいますが、仮に担当者がミスをしても、オーナー様がどのような態度をとるかによって、担当者のやる気度が、全く異なってきます。


また、募集中の部屋についても、リフォームがしっかりとしている物件と、原状回復でさえも甘いような物件では、担当者のやる気も180度違ってきます。しっかりとリフォーム対応が取られている部屋は、客付けがしやすくなるので、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、一方で原状回復が甘いような部屋では、家賃を安くしても「借り手が見つからない」こともあるので、担当者がどんなに頑張ったとしても、空室が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。



5.まとめ

築年数が経過してくると、どうしても修繕費が多く発生してしまうことになりますが、管理担当者は、全部買えるとなると費用も高額になってしまうので、ワンポイントだけでも変えてもらうと、客付けに有利になると判断し、オーナー様に提案することがあります。


ただその提案さえも「拒否」してしまうと、管理担当者はオーナー様の物件に対して、あまり協力的に応援しなくなってしまうだけではなく、場合によっては「管理会社の方から契約解除」を申し入れることもあります。


不動産投資に成功するためには、支出は抑えなければならないものの、必要なものに対しては、積極的に対応すると、客付けの部分においても有利になるので、結果的には成功しやすくなります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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