近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態が続いているため、全国的に空室率が悪化傾向となっています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしても客付けが難しくなっている傾向です。
また家賃値下げして客付けができたとしても…
他の借主からのクレーム→家賃値下げを余儀なくされる
可能性が高いことから、収益性が低下してしまうため「負のスパイラル」に陥りやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり築年数が30年を経過していますが、家賃相場を一切無視しているにも関わず、本執筆時の2024年1月9日現在満室状態が続いています。
さらに2020年は増収増益を達成しており、昨年度決算では家賃収入は過去最高を更新することができました。
本投稿は、築年数が経過している弊社物件が家賃相場を無視した集客しているのに、どうして満室を達成することができたのか、その理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築年数が古い物件の家賃値上げが難しい理由
近年の賃貸物件探しは大手賃貸検索サイトで行うのが一般的です。
部屋探しする方は家賃や築年数で検索し、さらに事前にエリア内の同築年の家賃相場を調べてくることから、募集部屋の家賃が家賃相場より高すぎてしまうと、敬遠されてしまいます。
築年数が経過すると修繕費が高くなる傾向ですので、家賃値上げしたいのが貸主の本音です。しかし上記の背景から家賃を上げたくても上げることが難しいのが、築年数が経過している物件のデメリットのひとつと言えます。
２．築古・家賃相場無視した弊社物件が満室を実現した理由
築年数が経過した物件は家賃帯で評価されてしまうため、どうしても家賃相場を意識した家賃設定にしなければなりません。
弊社物件は築年数が30年経過してますが家賃相場を無視しているのに、成約率を高めることができ増収増益を続けることができています。その理由は下記に掲げることを実践しているからです。
１）顧客は何を求めているのか？
部屋探しをされる方が物件検索をする時、どのような探し方をしているのかというと、一般的には、Googleなどをつかって「地名＋賃貸」を入力するのが多いと思われます。
例えば弊社物件がある山梨で物件探しをする場合には「山梨 賃貸」と入力すると、下記画面が表示されてきます。
「山梨 賃貸」と入力するとトップには「大手賃貸サイトのページ」が表示されますが、一番注目すべき点は、ページの下部にある「他のキーワード」です。
キーワードから部屋探しをされている方が、何に興味を持っているのかをある程度把握することができます。
今回のケースでは潜在的に「リノベーション／デザイナーズ賃貸」に興味を持っている／探してることが想像できます。
つまり部屋探しされる方の中には「築年数は妥協しても新生活はおしゃれな暮らしをしたい」方が一定数いることがわかりますので、ニーズに合った部屋を提供できれば早期客付けが可能になることがわかります。
２）徹底した差別化戦略で値上げ成功
弊社物件はファミリータイプとなっているため、入居される方はこれから二人暮らしをされるカップル／新婚さん／子育て中の家族が多いです。
二人暮らしをされる方が部屋探しをされる時、成約の決定権を握っているのはほぼ100％女性。
女性が描く理想的暮らしを実現できるリノベーション部屋を提供すれば、家賃を値上げしても十分理解されると思い、2018年から自然素材を使ったカフェスタイルに特化したリノベーション部屋を提供しています。
弊社の差別化戦略は競合他社が真似することができないため、ブルーオーシャンにいることができるようになり、その結果家賃相場を無視しても安定的な集客をすることができています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）アンケート調査が成約のカギに！
カフェのお店を再現したかのようなおしゃれなリノベーション部屋を提供したとしても、部屋探しをしている方は、エリア内の家賃相場は必ず調べてきます。
そのため、リノベーションを機に相場以上に家賃値上げした場合、納得させる材料がないと入居促進につなげることはできません。
弊社では実際にリノベーション部屋に入居している方に取材させていただき、入居後の暮らしに関して忖度なしの感想を聞いています。借主の声を内見時に伝えることによって、納得して頂くことは十分できます。
▶借主取材記事に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）物件独自サイトの開設
上述でもお伝えした通り、賃貸検索サイト上では検索画面があるため、家賃帯で検索されてしまうと家賃を相場以上に値上げした物件は集客上苦戦してしまいます。
そこで弊社ではリノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを立ち上げ独自集客を開始しました。弊社リノベーション部屋はカフェスタイルとなっていることから、Instagramにアップすると所謂映える部屋となります。
独自集客することによって家賃帯や築年数で判断される懸念がなくなることから、SNSやHPからの反響数を伸ばすことができ、今では入居される方の約8割は公式サイト経由となっています。
また弊社物件では物件独自の見学会を開催していますが、驚くべきことは見学会に参加された方の約8割は、物件が気に入りそのまま成約して頂いております。
つまり、女性が憧れるカフェスタイル部屋を提供＋独自集客を展開＝ラクして集客＋収益UPさせることができるようになり、利益を確実に生み出すことができるようになりました。
３．まとめ
今回は「築古・家賃相場無視した弊社物件が満室を実現した理由」をお伝えいたしました。冒頭でも伝え下ポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは費用が高額になるため、費用を早期回収させるためにも長期入居が求められます。
そのためリノベーションする際には「借主目線」に立った部屋作りすることが重要となります。弊社リノベーション部屋では、顧客目線に立った部屋＋物件管理を強化しているため長期入居して頂ける方が多いため、安定した家賃収入を得ることができています。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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