大空室時代に生き残れる賃貸物件とは？
更新日：2月7日
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いています。
特に地方都市における人口減少は急速に加速し、2040年になると現役人口（20～64才）が約1,000
万人減少すると言われています。（2040年問題）
賃貸物件を最も利用する人口が減少してしまえば、当然ながら賃貸空室率も上昇してしまいます。そのため賃貸業界においても2040年になると空室率が40％台に達すると言われていますが、地方都市の一部ではすでに空室率が30％台に達していることを踏まえると、比較的近い未来に空室率40％台に突入するのではと考えています。
賃貸物件の需要は、築年数が浅い物件ほど人気が出てきます。
そのため今後発生する大空室時代において、もっともその影響を受けてしまう物件は、競争力が低下している築年数が経過した物件。
築年数が経過している物件は資産価値が低下してしまっているため
価格競争が発生しやすくなる
借主同士におけるトラブルが発生しやすくなる
空室期間が長期化しやすい
といった問題が発生しやすく、問題解決に向けて対策を講じなければ、負のスパイラルに巻き込まれてしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
大空室時代の中でしっかりと利益を出すためには、他の業種と同じく「差別化戦略」を取らなければなりません。
弊社物件がある山梨県は、総務省が平成30年に発表した「住宅・土地統計調査」で全国で最も空き家が多いことがわかり、また賃貸単体では3割は空室と言われています。
また弊社物件は1993年築の2LDK物件ですが、エリア内には1990年代に施工された賃貸物件が多数あり、空室を少しでも埋めようと「価格競争」を繰返しています。
このようなエリア市場の中で弊社物件は2018年から家賃値上げ目的のリノベーション事業をスタートさせ、2020年から満室傾向が続くようになりました。
その結果、2020年以降は増収増益を達成することができ、2022年度の家賃収入は過去最高を更新することができました。
日本一空室率が悪い山梨県で、築年数が古い物件がどうして家賃値上げリノベーションに成功し、収益性を高めることに成功したのかというと、競合他社には真似できない賃貸経営を行っているからです。
徹底した差別化リノベーションを展開
家賃値下げ集客は、貸主の一存ですぐ対応することができ、部屋が埋まりやすくなるものの、値下げばかりしていれば確実に収入が減少してしまい、キャッシュフローが悪化してしまいます。
弊社代表は家賃値下げは収益を悪化させるだけと判断し、2018年から顧客ターゲットに響く差別化リノベーションを開始しました。顧客ターゲットが喜ぶような部屋を提供することで、家賃値上げしても納得した上で入居して頂くことができたため、2020年以降は成約率＋収益性も上昇し満室経営がしやすくなりました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
設備投資を渋らない
築年数が経過してくると設備不良が発生しやすくなります。一部の貸主は設備不良が発生しても「設備交換ではなく修理」の方に力を入れて何とか支出を抑えたいと考えています。
ただこのような経営を行っていると、借主は不満を感じてしまい「更新時の家賃値下げ要求」「早期退去」をさせるきっかけとなるため、安定した賃貸経営を行うことができません。
弊社物件では、管理会社＋協力会社との連携を強化し、設備不良が発生した際には積極的に交換し、更に可能な限り早急な対応を心がけています。
物件清掃を大切にしている
賃貸業界では毎月の家賃とは別に共益費（管理費）を別途設定し、借主に請求しています。
共益費は主に物件清掃代や共用灯の電気代、消防点検費用などに充てられますので、多くの物件では月に1回もしくは週に1回物件清掃が行われているはずです。
ただ週に1回／月に1回程度の清掃では、ごみが蓄積されている可能性があり、特に夏場は虫の死骸などが落ちていることもあるため、借主はイヤな思いをしているはずです。
そこで弊社物件では代表自身が「平日の午前中物件清掃」を実施しています。
物件清掃を行うことによって、共用廊下や物件外観が奇麗になるだけではなく、借主と会う機会が多いため、そこで要望や相談などを聞くことができます。対応できるものに対しては早急に行うことで、顧客満足度が高くなり、長期入居に持って行くことができます。
▶弊社代表の清掃に関しては、メディアでも高い評価を受けています。詳細はこちらをご覧下さい。
まとめ
競合他社物件との差別化を図ることで、価格競争＝家賃値下げ競争から脱却することができます。日本一空室率が悪い山梨県に築古物件を所有する弊社物件は、顧客ターゲットが喜ぶカフェスタイルに特化したリノベーションを展開することで資産価値を高めることができ、家賃値上げを行うことに成功しました。
また物件管理を強化することによって、借主からの評価も高く、長期入居して頂く方が多くなりました。
さらに部屋を紹介する仲介会社からも「グレイスロイヤルを紹介すると成約に繋げられる」と認知されるようになり、実際2022年3月～5月にかけて3件の退去が発生したものの、再募集した3件は全て他社仲介会社からの紹介でした。
大空室時代はもう間もなくやってきますが、生き残るためにはブランディングを強化しなければなりません。弊社物件が行っているブランディングは大空室時代に生き抜くことができる唯一の方法であると自信を持って紹介することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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