賃貸経営は借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができます。しかし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態や人口減少の影響により、賃貸空室率が全国的に悪化しています。
そのため物件によっては入居率が低下し、家賃機会損失が大きくなっている状況も見受けられます。
基本的に賃貸物件は賃貸需要が期待できるエリアに建てられているため、賃貸需要が低下（企業／学校が移転）しない限り築年数／構造躯体関係なく入居率改善は十分期待できます。
本投稿は入居率が改善できない賃貸物件の特徴及び改善策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸入居率とは？
本題に入る前に入居率について説明いたします。入居率はアパート総戸数に対する入居者の割合のことです。
例えば総戸数20戸アパートで現在15戸入居している場合、入居率は75％となります。一方総戸数に対する空室の割合を空室率と言いますので、入居率75％の場合、空室率は25％となります。
集金管理物件の場合、借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。賃貸経営は金融機関から多額の借入を起こしているため入居率が悪化してしまうと、手元に残る利益が少なくなり経営が厳しくなってしまいます。
そのため安定した賃貸経営を維持するには入居率を高めることがポイントとなります。
２．入居率が改善できない賃貸物件の特徴
入居率が改善できない賃貸物件の特徴として以下3点を挙げることができます。
物件訴求力がない
物件が清潔でない
検索に引っかからない
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）物件訴求力が弱い
賃貸物件を探している方は平均3件内見しています。そのため他の物件と比べ設備や内装クオリティーが低いと「住みにくい」と判断され敬遠されてしまう可能性が高いです。
また管理トラブル（設備不良／騒音など）が発生し、適切な対応をしなければ、契約更新のタイミングで退去されるリスクも増えます。このような状況では入居率を維持することが難しくなってしまいます。
２）物件が清潔でない
内見の際一番最初に確認される場所は物件外観や共用部です。
「第一印象は3秒で決まる」と言われていますが、物件周りや共用部（廊下、駐輪場、ごみ置き場）にごみが散乱／ムシの死骸がある／整理整頓されていなければ、第一印象は確実に悪くなります。
このような状況では客付けができないのはもちろんのこと、借主からも敬遠され長期入居は難しくなってしまいます。
３）検索に引っかからない
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用しているため、物件募集する際は仲介会社に同サイトへの掲載を依頼することになります。
しかし同サイトには検索画面があり、希望条件に合致していない物件はその時点で成約対象外となってしまいます。特に築年数が経過している物件は価格競争に巻き込まれやすく、家賃帯で引っかからないことがあります。
３．入居率改善対策
築年数が経過すると物件競争力や資産価値が低下するため、入居率が悪化してしまいます。しかし近年では部屋探しの多様化が進んでおり、「築年数」だけで物件判断される方は少なくなっています。
このため入居率を改善させるには、以下の対策を行うこと効果的です。
デザイン性が高いリノベーションを行う
物件清掃を貸主が行う
SNS媒体を使った集客を強化
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
デザイン性が高いリノベーションを行う
部屋探しされる方は「自分達が持っている家具や雑貨などが部屋とマッチするか」「おしゃれな暮らしができるか」を非常に意識しています。
顧客が好むインテリアテイストを意識したリノベーションを行うことで、訴求効果がたかまり、従前と比べ早期客付けや家賃値上げも十分期待できるため、入居率の改善が見込まれます。
▶弊社物件は築年数が古いため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。その結果従前と比べ入居率／家賃収入を改善させることに成功しています。詳細は過去記事をご覧下さい。
物件清掃を貸主が行う
物件清掃が行き届いていない物件は必ずと言ってもいいほど入居率は低下しています。
物件印象を高め入居率を高めるには物件清掃を最低でも月1回、できれば週1回行うことが重要です。これにより物件外観／共用部の美観を維持できるため、入居率改善が期待できます。
▶弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行っています。これにより内見時の物件印象が向上し、早期客付け効果が期待できます。また借主との接点が増え、設備に関する相談にも適切に対応することで長期入居に繋がり、さらに契約更新時家賃値下げ要求が減少し、安定した家賃収入を得ることができています。
詳細は過去記事をご覧下さい。
SNS媒体を使った集客を強化
賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は、調べ物をする際Google検索だけではなくSNSも活用しています。
そのためハッシュタグをつけて物件情報を投稿することで、ハッシュタグ検索する方にダイレクトに情報が届くため反響数を伸ばすことが期待できます。
▶SNS媒体の中でInstagramは購買意欲が高く、20～30代女性の利用率が高まっています。女性はリノベーション物件に興味を持つ方が多いため、映える写真を投稿することで反響数UPが期待できます。
弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に公式サイトを開設し独自集客を展開しています。その結果従前と比べ…
賃貸検索サイト集客と比べ家賃相場の影響が少ない
公式サイトからの問い合わせが多くなり入居者の約8割以上が同サイトとなる
特にInstagram／ホームページからの反響が多い
成約期間を大幅に短縮させる
ことに成功しているため、費用対効果は高いと言えます。賃貸集客に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は入居率が改善できない賃貸物件の特徴及び改善策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
入居率が低下している物件は今回紹介した内容とリンクしている部分が大きいのですが、意外と貸主はこの事実を把握していない可能性が高いです。
入居率が低下すると客付けする仲介会社も忌避し、場合によっては当て馬的に扱われてしまいます。安定した入居率を維持するには物件の魅力を高めることが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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