不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないと言われています。そのため不動産投資される方の多くは「副収入」「将来の私的年金代わり」として始められる方が多いです。
ただ近年の賃貸市場は空室率が高くさらに空室率は今後悪化するため、賃貸経営に悩むオーナーは増加すると思われます。
そこで本投稿は賃貸オーナーが特に悩む問題を厳選して取り上げ、原因と解決方法をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸オーナーが悩む問題とは？
不動産投資される賃貸オーナーの多くは、物件管理を管理会社に委託するケースが多いため直接的な悩みは少ないものの以下に掲げる問題が発生／長期化すると賃貸経営そのものに影響が出てしまいます。
空室が埋まらない／収入が減る
家賃滞納
借主トラブル
それではそれぞれの悩みを見ていきましょう。
１）空室が埋まらない／収入が減る
近年の賃貸市場は人口減少＋物件供給数飽和状態が続いているため全国的に「空室率」が悪化傾向となっています。また賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落するため一般的に年1%家賃下落すると言われています。
空室率悪化＋家賃下落が進むと競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が埋まりにくくなり家賃収入が減少するリスクが高くなります。
空室が一定期間埋まらない場合、家賃値下げすれば客付けに有利と言われています。ただ部屋が埋まらないのは競合物件も同じです。そのため過当競争がさらに激化するため…
空室が長期化する
客付けできても収益が低下
しキャッシュフローが悪化するリスクが高くなってしまいます。
２）家賃滞納
一般的に家賃滞納発生率は1割以下と言われています。
家賃滞納が発生すると賃貸オーナーの家賃支払いに影響が出てしまうため、管理会社は早期に家賃回収を行います。
ただ借主によって家賃を支払ってくれないことがあり、支払いが滞ると滞納癖がつき滞納額が多くなります。
家賃滞納が3か月以上続くと「賃貸借上における信頼関係は破綻」とみなされるため、賃貸借契約を一方的に解除することはできますが、滞納家賃回収＋退去させたいと思っても借家権の問題から司法判断を仰がなくてはなりません。
訴訟した場合賃貸オーナーが勝訴する可能性は高くなるものの、裁判費用が多くなる／借主が自己破産すれば事実上家賃回収は困難になります。
３）借主トラブル
賃貸管理上でよく発生する問題は、借主同士による騒音トラブルです。
特に上階からの生活音が原因によるトラブルは多いですが、騒音問題が難しいのは「築浅」「RC構造物件」でも発生してしまうことです。
騒音問題が発生した場合、管理会社は注意喚起→対象者に注意対応を行いますが、問題が長期化し我慢ができなくなった借主が退去してしまうと、告知義務対象物件となるため客付けが非常に難しくなってしまいます。
２．賃貸オーナーの悩み解決方法
１）空室を埋めるには？
空室を早期に埋めるためには、顧客が住みたいと思うような部屋にすることが重要です。このような話をすると殆どの賃貸オーナーは「人気設備を増強する」「フリーレントや広告料を多く設定する」対策を行うはずです。
ただ競合物件と同じような空室対策を行えば「差別化」を図ったつもりが同質化となり、価格競争に陥ってしまいます。
上記解消するには資産価値を高め差別化を図るしかありません。
築年数が20年以上経過している物件は資産価値が低下しているため、収益＋稼働率が低下していますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで収益性アップが期待できます。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）家賃滞納を回避するには？
近年では契約時に家賃保証会社を利用するケースが多くなっています。家賃保証会社を利用することで…
万一家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済してくれる
一部の保証会社は信用情報機関と連携→過去の滞納歴を調べられる
滞納が3か月以上続いた場合、保証会社が裁判費用を出し強制退去手続きを行う
ことから、契約時に家賃保証会社を利用することで滞納リスクはほぼゼロとなります。
▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）トラブル件数を減らすには？
賃貸物件はひとつの建物に複数の部屋が隣接しているため、生活音トラブルはどの物件でも発生してしまいます。
生活音トラブル発生率を抑えるためには、借主属性を高めると効果的です。具体的には…
家賃値下げしない
入居審査を厳しくする（滞納歴がある方はトラブルを起こしやすい傾向）
トラブルが発生した場合早急に対応するよう管理会社に指示する
上記3点を意識するだけで騒音トラブルを抑えることが期待できます。また退去リフォーム時に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工するのも効果的です。
３．まとめ
今回は賃貸オーナーが悩む問題を厳選して3つ取り上げ、原因と解決方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回取り上げた問題は、賃貸管理上早急に対応しなければならないことで、問題が長期化すると解決することが難しくなります。
上記問題リスクを抑えるには、物件資産価値向上＋属性を高めるのが最も効果的です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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