近年の賃貸空室率は全国的に悪化傾向にあります。そのため安定した賃貸経営を目指すには築年数に応じた空室対策は必要不可欠です。
空室が長期化すると家賃収入が減少しキャッシュフローが悪化してしまいますが、適切な空室対策を行うことで募集時期関係なく早期客付けが期待できます。
本投稿はアパートオーナー向けた、効果的な賃貸空室対策アイデア7選を紹介いたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室が発生する原因とは？
空室問題が解決できない場合、以下のいずれかに該当している可能性が極めて高いです。
適正家賃ではない
集客がうまくいっていない
競合が多い
部屋のクオリティーが低下
告知義務対象物件
それではそれぞれの原因を見ていきましょう。
１）適正家賃ではない
部屋探しされる方は希望条件に合致した複数の物件を内見する際、エリア内の家賃相場を確認しているケースが多いです。
多くの方は家賃を抑えたいと考えているため、内見部屋の家賃が家賃相場より高い場合、家賃が安い物件に流れてしまう可能性があります
このため賃貸募集を行う際は、適正家賃に設定することが重要とされています。
２）集客がうまくいっていない
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用することが多いです。
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表した最新のリリースによると、部屋探しされる方が不動産仲介会社を選ぶポイントして…
写真点数が多いこと
特に水回りの写真を気にする人が多い
傾向です。この視点から見ると同サイトに物件募集する際「写真点数が少ない」「水回りの写真の見栄えが悪い」と反響数アップが期待できないことを示唆しています。
３）競合が多い
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。これにより借り手側にとって部屋探しの選択肢が増え希望条件に合致した部屋を探しやすくなるメリットがあります。
しかし貸主側／管理会社側は競合が多いと、価格競争に巻き込まれやすくなり、空室が長期化になる可能性が高まります。
４）部屋のクオリティーが低下
需要と供給のバランスが保たれていた時代は、物件クオリティーが多少低くても客付けに苦戦することはありませんでした。
しかし近年では物件供給数が飽和状態にあり、同じ家賃帯でも物件クオリティーが低いと高い物件に流れてしまう可能性が高まります。
さらに物件クオリティーが低い場合、仲介会社側も「客付けが難しい」と判断するため問合せがあってもクオリティーが高い物件を紹介されてしまう可能性があります。
需要と供給のバランが保たれていた時代では、物件のクオリーが多少低くても客付けに苦戦することはありませんでした。しかし、近年では物件供給数が飽和状態にあり、同じ家賃帯でも物件のクオリティが低いと、高い物件に流れてしまう可能性が高くなっています。さらに、物件クオリティーがい場合、仲介会社も「客付けが難しい」と判断し、問合せがあってもクオリティーの高い物件を優先的に紹介される可能性があります。このため、物件の魅力を高めることが重要です
５）告知義務対象物件
先程もお伝えしましたが近年の賃貸空室率が悪化しています。そのため早期客付けを目指す一部の管理会社／貸主は入居審査を甘くする傾向があります。
しかし入居審査を甘くすると借主属性が悪化し騒音トラブルの発生リスクが高くなります。
騒音が原因で借主が退去してしまうと再募集する際「告知物件」となり、内見時／問い合わせ時に必ず騒音問題による退去事実を告知しなければなりません。このため空室が長期化してしまう可能性が高まります。
▶告知義務の詳細は、こちらをご覧下さい。
２．空室対策アイデア7選
物件供給数が飽和状態の賃貸業界では、築年数関係なく空室対策を行わなければ早期客付けは期待できません。
効果的な空室対策を行うには「顧客目線」での対応が重要です。つまり部屋を借りる方／物件案内する仲介会社が喜ぶような空室対策でなければ、効果を最大化させることはできません。
弊社物件は以下に掲げる空室対策を行ったことで早期客付けを実現し、本執筆時の2024年2月22日現在満室状態を継続しています。
それでは効果が期待できる空室対策アイデアを紹介します。
１）リフォーム／リノベーション
物件供給数が飽和状態となっている現在、早期客付けを目指すには物件クオリティーを高めることが最善の方法です。
物件クオリティーを高める手段としてはリフォーム／リノベーションが挙げられます。
リフォーム／リノベーションすることで「デザイン性」「機能性」が向上し入居促進効果が期待できますが一方で「コストがかかる」「工事中は入居できない」といったデメリットもあります。
しかし差別化戦略を打ち出したリフォーム／リノベーションを行うと工事期間中であっても反響数アップ／入居申込が入ることがあり、更に家賃値上げすることも可能になるため、トータル的にはリフォーム／リノベーションによるメリットは大きくなります。
このような取り組みが競争の激しい市場での成功につながります。
▶リフォーム／リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃
部屋探しされる方は物件内見時に、必ず共用部（ごみ置き場、廊下、駐輪場）を確認します。
共用部は借主が共有して使用する場所であり、清掃が行き届いていなければ物件印象が悪化します。たとえ募集部屋のクオリティーが高い／希望条件に合致していても「ここで暮らしたい」とは誰も思いません。
空室を早期に埋めるには定期的な物件清掃を行い、物件第一印象を高めることが重要です。清潔感がある共用部は、入居希望者に良い印象を与え入居促進につながります。
▶共用部清掃の重要性については、過去記事をご覧下さい。
３）テレビドアフォン／温水洗浄便座
テレビドアフォン／温水洗浄便座が設置されていないと「利便性が悪い物件」と認識されてしまうため、激安家賃に設定しても空室長期化は避けられません。
今では築年数が古い物件でもこれらが標準対応となっていますが、一部の物件では未だに設置されていない所があります。
テレビドアフォン相場：工事費込みで4万円程度
温水洗浄便座相場：工事費込みで2～3万円程度
ですが、設置することで費用対効果は確実に高まります。利便性を向上させることで、顧客満足度を高め空室を早期に埋めることが可能になります。
４）敷金／礼金撤廃
敷金／礼金は昔からある商習慣です。
敷金は担保金の要素が高く入居中問題がなければ退去時返還されます。一方礼金は貸主に払う謝礼金ですが、これは物件供給数が劇的に少なかった時代ならではのもの。
両者を撤廃すると貸主にとってはデメリットに感じるかもしれませんが、借主にとっては初期費用を抑えることができるためクロージング時に有利となります。
このような柔軟な対応が、激しい市場での客付けにつながる可能性があります。
５）フリーレント導入
フリーレントとは一定期間家賃が無料となるサービスのこと。フリーレントを設定すると初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃部分と相殺できるため、初期費用を抑える効果が期待できます。
フリーレントは貸主判断で対応可能です。フリーレント効果を最大化させるには、クロージング時にしっかりと伝えることが重要です。
入居申込の一歩手前でフリーレント提案すると、オトク感が高まり入居申込に繋がる可能性が高まります。また反響数が多い物件で入居申込に繋がらない場合には、フリーレントを導入することで効果的な対策となります。
６）エアコン取り換え
賃貸物件には原則としてエアコンが1台以上設置されていますが、原則故障しない限り貸主は設備交換しないケースが多いです。
しかし昨今は原油価格高騰により、内見者は省エネタイプのエアコン設置してほしいと考えている可能性があります。
そこで内見時にあと一歩で入居申込してくれそうな場合、「入居特典としてエアコン導入／交換」を事前に仲介担当者に伝えることで入居促進効果が期待できます。
このような対応が借主ニーズに応えることに繋がり、成約率を高めることに寄与します。
７）ごみ出し24時間可能
原則としてごみ出しは収集日の当日朝、指定時間までに出すルールとなっていますが、ライフスタイルは人それぞれ異なるため、収集日当日にごみを出せない方もいます。
そこでごみ出しルールを緩和し24時間ごみ出し可能にすることで、内見者から「生活しやすい物件」と認識してもらえるため入居促進効果が期待できます。
３．まとめ
今回は実際弊社物件でも行っている効果的な賃貸空室対策アイデア7選をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で重要なのは「顧客が創造できる部屋」にすることです。この考えを軸に空室対策を行えばリノベーションで家賃値上げしても「住みたい」方は確実に出てきます。
今回紹介した空室対策アイデアを実践すれば確実に効果は期待できるでしょう。個客の視点を大切にしたアプローチが成功につながるカギとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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