賃貸ポータルサイト集客の限界
更新日：2022年9月24日
賃貸に関わらず、どのようなモノで合ったとしても、やはり「人は新しく出たもの」には、購入するしないに関わず「興味」を持ってしまい、もし予算があれば購入したくなってしまうものです。
ただ最初は魅力的に映っていたモノでも、年数が経過すれば「次第に飽きられて」来るのが世の常というもの。
賃貸物件も、年数が経過すればするほど「だんだん飽きられて」くるので、家賃値下げをしなければ、集客することができにくくなってしまいます。
特に「賃貸系ポータルサイト」が普及してしまったことによって、価格競争が今まで以上に激化してしまいがちになっています。
同じエリア内において「同築年」「設備や間取りがほぼ同じ」であれば、お部屋探しをされているお客様は「家賃帯」を比較してしまうので、もしエリア内にある同築年の物件家賃が「いまより5000円値下げ」してしまえば、だれもが5000円下げた物件に興味を抱いてしまうのは、ある意味において致し方がない事。
もし5000円値下げした場合、年間で6万円節約できることになるので、仮に入居期間を4年に設定した場合、6万円×4年間＝24万円が事実上浮くことになるので、家計にとってはものすごく助かりますよね。
ただオーナー様の立場で考えれば、5000円の値下げであったとしても、年間に換算すれば6万円の損失となってしまうので、こんなことを他の部屋でも繰り返し行えば、確実にオーナー様の収益は悪化するだけとなってしまいます。
管理会社では、空室期間が2か月を超えてきたときには、このまま現在の家賃を維持していても、決まる要素は見えにくいことから、家賃を値下げし早期成約することによって、空室による機会損失を、少しでも減らしてみてはどうかと、提案してきます。
この提案は、「一見すると正解」と思えるのですが、ただ大多数の物件では「賃貸サイト上において物件集客」をしていることから、家賃値下げをしたことによって…
現在ご入居されているお部屋の家賃より安くなる
可能性も、当然出てきます。
同じ物件で同じような設備なのに、募集している部屋の方が「家賃が安い」
この事実を知ってしまえば、当然ではありますが、ご入居者様は不満に感じてしまいますので、一部のご入居者様は「更新のタイミング」で、家賃値下げ要求をしてきます。
管理会社側は「あのお部屋はキャンペーンだから」といった主張をしてくると思いますが、ただ更新せずにこのまま契約終了＝退去となってしまえば、オーナー様の立場で考えると、退去させるよりお客様の要求をのんだ方が「得策」と考えるのではないでしょうか？
ご入居者様の要求が、全面的に受け入れられた場合、当然ではありますが、ご入居者様は「100％勝った」といった気持になりますが、問題なのは「この事実はお隣のお客様」などに、もれなく筒抜けとなってしまうため、情報を確認した隣のお客様も、更新の際には「同じような手口で交渉」をしてくることが予想されるので、まさに「ドミノ倒し」のような状況になってしまいます。
賃貸系ポータルサイトは、実はお部屋を貸す側にとっては、使い方を間違えてしまうと、収益を一気に悪化させてしまう恐れがあるので、家賃値下げは安易に行わないほうがベスト。
もし、家賃値下げを少しでも食い止めたいのであれば…
・差別化リノベーションを行い、家賃を据え置きor値上げする
・賃貸サイト以外の集客方法を確立する（SNSや、HP開設など）
・クロージング時に「安易に家賃値下げを行わない」こと
家賃値下げは、簡単に変更することができ、恐らくではありますが、時期によっては数日で反響が取れることも珍しくはありません。ただ、家賃値下げを繰り返していれば、仮に満室になったとしても「収入は減少」していき、それに半比例するかのように、修繕費が多くなっていくことから、最悪「アパートローンの月々の支払いを見直し」をせざるを得なくなってしまいますが、この部分については管理会社では「対応してくれない」ので、気づいた時には手遅れ状態になってしまいます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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