賃貸リフォームとリノベーションの違いとは?

更新日:9月13日


近年では、地方都市における賃貸空室率が「悪化」の一途をたどっていて、エリアによってはすでに空室率が30%台に達している所があります。空室率悪化によって、一番その影響を受けやすいのが、築年数が経過している物件。


築年数が経過すると、内装はもちろんのこと設備部分においても、「古臭く使いにくくなる」ので、物件資産価値が低下し「家賃維持すること自体が難しくなる」ので、価格競争に巻き込まれやすくなります。


少しでも資産性を上げて「家賃維持」もしくは「家賃値上げ」をしたいと考えているオーナー様は、リフォーム若しくはリノベーションをすると効果的ですが、ただリフォームやリノベーションはあいまいな部分があり、さらに実際にリフォーム/リノベーションをして本当に効果が期待できるのか、イマイチわかりにくい部分があるのも事実です。


そこで、今日のブログは「リフォームとリノベーションの違い」について、また弊社物件で行っているリフォーム/リノベーションの費用対効果、またお得な融資制度について、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.リフォームとリノベーションの違い

2.リフォームがおススメな方

3.リノベーションがおススメな方

4.弊社物件の事例紹介

(1)リフォーム編

(2)リノベーション編

(3)資金面について

5.まとめ

 

1.リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションの違いについてですが、そもそも「リフォームとリノベーションの法的定義づけ」は一切ありません。そのため施工した会社が、工事内容から「リフォーム/リノベーション」と表現しているのが現状です。


ただこれだけではわかりにくいので、自分が考えるリフォームとリノベーションの違い(境界線)について、お話させていただきます。


【リフォーム】

簡単に言えば「原状回復+α」工事を行った部屋のこと。

原状回復の代表例は、やはり壁紙交換だと思います。壁紙を新しいものに交換するだけでも、室内空間が明るくなりますが、それだけではリフォームしたとは言い切れません。例えば、床材を「クッションフロアやフロアタイルに変更」したり、またキッチンやエアコンなどを交換したりなど、少なくとも今までの部屋よりグレード的に上がっている工事をした時、リフォームしたといっても過言ではありません。


【リノベーション】

リノベーションを一言で言うと、築年数を忘れさせるぐらい、おしゃれな部屋に生まれ変わっている。

リノベーションはリフォームの「進化版」で、「設備や内装交換」はもちろんのこと、入居者様に人気がある間取りに変更したり、または「おしゃれな照明を標準設備」にしたりするなどといった工事をした際、リノベーションした部屋と言っても差し支えはないと思います。



2.リフォームがおススメな方

リフォームがおススメな方

今のままでは、客付けに苦戦することが予想されるので、リノベーションをしたいが「予算の関係で、必要最小限の工事だけをしたい」と思っているオーナー様は、リフォームがおススメです。


リフォームのメリットは、必要最小限の部分だけを対応することによって、原状回復程度しか行っていない部屋との「差別化」を図ることができます。リフォーム程度では「従前家賃よりも高く設定」することは難しくなってしまいますが、現状維持であれば十分集客することは可能です。


またリフォームは「工事個所を限定」しているので、完成後のイメージがつかみやすい部分もメリットと言えます。



3.リノベーションがおススメな方

リノベーションがおススメな方

リフォームと比べてリノベーションをするとなると、大規模な工事となることから「費用面においても多額」となってしまうものの、長期入居して頂ければ「入居期間中に費用回収することができ、利益を取ることも可能」であることから、資産価値を可能な限り上げて、収益性を高めたいと考えているオーナー様には、最適な方法と言えます。


リノベーションのメリットは、リノベーション前と比べて「資産価値が向上」しているので、リノベーションを機に「家賃値上げ」することが容易となります。例えばリノベーションを機に、従前家賃と比べて「5000円値上げ」して成約になった場合、年間で6万円の収入がアップします。リノベーションを複数行って成約にあれば、倍以上の収入を得ることができますので、借入を起こしたとしても、十分利益分を確保することは容易となります。


さらにリノベーションすることによって、資産価値が向上するため「家賃値下げ交渉」が入りにくくなる点も、メリットのひとつ。家賃相場よりリノベーション部屋の家賃が高くても、資産価値が向上している分「その旨を説明することで、お客様も納得」して頂けるはずです。



4.弊社物件の事例紹介

(1)リフォーム編

こちらの部屋は、今年5月下旬に退去されたのですが、わずか1週間程度で「入居申込が入った部屋」です。弊社物件は3棟あり、その内の1棟=8戸に関しては、家賃を据え置く代わりにリフォーム程度の工事しか行っていません。


そのため、使用できる設備に関しては「そのまま利用する」ことを原則としています。


弊社物件では、2018年から「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開しています。キッチンに関しては「既存のものをあえて生かした、ナチュラルキッチン」にして、こちらのキッチンは「全室標準」としていますが、コスト削減の一環から、キッチンカウンターは「IKEA製」のものを使用しています。


また玄関エントランスに関しても、今までは「もともと設置されていた照明」を使用していましたが、あまりにも暗すぎるので、リフォームを機に「IKEA製照明+正面には壁棚」を設置しました。材料費は1万円もいかなかったのですが、パッと見る限りでは、照明や壁棚が安いものを使用しているとは、誰にも分らないと思います。


(2)リノベーション編

一方、リノベーション部屋においては、「原則家賃を従前家賃と比べて8~10%値上げ」して募集することを前提としていることから、フルリノベーション対応をしています。


特質すべき部分は、一部を除き「壁には漆喰」を施工しているところです。漆喰を施工することによって、壁自体がおしゃれになるのはもちろんのこと、調湿性などが期待でき、実際夏場のエアコン電気代を抑えられることが可能となるため、ご入居者様からも高い評価を頂いております。


また洗面台や浴室に関しても、フルリノベーション対応していることから、家賃を値上げしても「家賃が高過ぎる」というお客様はごく少数で、ご入居されているお客様からは、一度たりとも「高すぎるといったお叱り」を頂戴したことはありません。


(3)資金面について

リフォームやリノベーションをするとなると、費用が高額になる可能性があります。

自己資金で対応することができれば、一番ベストかもしれませんが、ただ毎回行うとなると、さすがに融資をしてもらった方が、経営的には楽かもしれません。


金融機関で、「リフォームやリノベーション融資」をしてもらうことは可能ではありますが、金利が高い可能性がありますが、弊社物件がある山梨県甲府市では、「実質金利が1.0%で借りられる公的融資制度」があるので、そちらを毎回利用させてもらっています。



5.まとめ

リフォームやリノベーションをすることによって、築古物件ではよくありがちとなる「資産性の低下」を防ぐことができ、場合によっては「資産価値を高めることが可能」となるため、家賃値上げ+収益改善も期待することができます。


これからの賃貸市場は「完全な二極化」となってしまうため、資産価値を高めることができないような物件は、端から淘汰されてしまいます。もう家賃だけを値下げして客付けするような時代ではありません。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 


閲覧数:1回0件のコメント