近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、物件を探されている方は「希望条件」に合致した部屋を見つけることができます。
一般的に競争力が低下した築年数が古い物件に入居したい方は少ないです。しかし最近では部屋探しの多様化が進みリノベーションが施されていれば「部屋探しの選択肢」が広がるため、リノベーション物件を選択される方が多くなっています。
ただリノベーションは部分的な回収を行うリフォームとは異なるため、費用が高額になりやすく更に施工中想定外のトラブルが発生することがあります。この部分はリノベーションデメリットと言えますが、対応次第で費用対効果が期待できるリノベーション部屋を作ることができます。
本投稿は賃貸物件のリノベーションデメリットから学ぶ成功事例として、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションが注目されている理由
本題に入る前に近年賃貸業界でリノベーションが注目されている理由についてお伝えいたします。
一昔前の賃貸業界は「築年数」で物件判断される傾向が強かったため、築年数が古い物件は家賃値下げをしなければ客付けができない風潮でした。
しかし近年では新築／築浅物件に住む→「自分らしい生活をしたい」と考える方が多くなり、デザインや間取りが現在のライフスタイルに近く家賃がリーズナブルなリノベーション物件を選択される方が多くなってきています。
そのため築年数が古い物件はリフォームからリノベーションへと舵を切ることで、従前と比べ成約期間短縮／収益アップなどの効果が期待できます。
２．賃貸リノベーションデメリットとは？
築年数が古い物件をリノベーションすると、部屋探しの選択肢が増え入居促進／成約率＆収益アップなどのメリットが大きくなりますが、デメリットももちろんあります。
リノベーションのデメリットを挙げると以下の4点となります。
水漏れトラブル
防音性
コスト
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）水漏れトラブル
築年数が経過すると給排水管が劣化しやすく、リノベーション時に「水漏れ」が発生している可能性があります。漏水が発生していた場合緊急修繕を行わなければならないため、追加費用が発生してしまいます。
弊社物件は2018年からリノベーション事業を行っていますが、数年前に行ったリノベーション部屋で洗面脱衣所の床材を張替えを行った際、洗濯機置き場付近で漏水の影響で根太が腐食していました。
すぐに新しい根太を取付ける緊急修繕を行いましたが、約5万円の費用が追加で発生してしまいました。
２）防音性
賃貸物件に引越し経験がある方が入居後後悔した理由で最も多いのが、騒音トラブルです。管理会社担当者の話によると賃貸騒音トラブルでよく寄せられるのが、上階からの生活音とのことです。
築年数が経過すると室内機能性が低下するため、騒音トラブル発生率は高くなります。そのためリノベーション時に防音／吸音対策を行わないと入居後トラブルが発生してしまう確率が高くなってしまいます。
３）コスト
リノベーションはリフォーム時と比べ費用が高額になるため、費用を抑えて対応しないと家賃入金が発生してもキャッシュが残りにくくなってしまいます。
またコスト削減を意識するあまり、グレードの低い素材を使ってしまうと粗削り的なリノベーション部屋となってしまうため客付けが難しくなってしまいます。
コスト削減はリノベーション成功のカギのひとつですが、費用対効果を十分検討した上で対応しないと逆効果となります。
３．賃貸リノベーションデメリットから学んだ事
賃貸リノベーションは築年数が経過しているため、水漏れリスク／防音性／コストなどの問題が発生しますが、適切な対応をとることでリスクを軽減させることができます。
１）洗面脱衣所の床材は張り替える
洗面脱衣所は他の部屋と比べ…
窓がないため他の部屋と比べ湿気がこもりやすい
浴室と隣接している
ため水漏れリスクが発生しやすいエリアですが、定期的に床材張替えを行うことでリスクを抑える（万が一発生しても最小限の費用で対応できる）ことが期待できます。
２）防音対策を施すことで内見時有利
上階からの生活音をゼロにすることはできませんが、音を抑えることは可能です。
一般的にリノベーションを機に床材を変更する場合、フロアタイルを選択する物件が非常に多いですがフロアタイルは「吸音効果」が全く期待できません。
一方クッションフロアは吸音効果が期待でき、内見時物件印象が良くなるため入居促進効果が期待できます。さらにフロアタイルと比べ施工費用を抑えることができるため弊社物件で床材を変更する際は全室クッションフロアにしています。
▶クッションフロアのメリット詳細は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーション予算を予め決めておく
リノベーションを行い客付けに成功できても、コストが高くなってしまえばキャッシュが残りにくくなってしまいます。
リノベーション投資で大切なことは「費用をかける」ところと「抑える」ところの線引きをしっかり行いj予め予算を決めておくことです。
弊社リノベーション物件の場合、キッチンは交換していますが、それ以外の部分は利用できるものはそのまま使用／補修対応することで初期の頃と比べリノベーション費用を抑えることに成功しています。
▶リノベーション予算の重要性については過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸物件のリノベーションデメリットから学ぶ成功事例として、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと早期客付け＋収益アップが期待できますが、その一方でリノベーション時に「目に見えにくい水回りトラブル」が発生している可能性が高くリノベーションコストが高くなるかもしれません。
しかし適切に対応することで解決＋長期入居に繋げることも期待できるため、トータル的にはリノベーション投資効果は高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562