賃貸リノベーションをしても結果が出ない物件の特徴とは?

更新日:9月21日


築年数が経過してしまうと、どうしても設備が「古臭く」なってしまうため、内装を変えても、室内の魅力があまり出てこなくなってしまうため、一般的には「築20年以上経過」している物件においては、リノベーションを行うことが求められます。


賃貸リノベーションをしても結果が出ない物件の特徴とは?

リノベーションを行うことによって、室内設備はもちろんのこと、内装に至るまで「全てを一新」することから、ここが古い賃貸アパートであることを「忘れさせてくれる」ぐらいに、おしゃれなアパートとして生まれ変われることができます。


おしゃれにリノベーションがされてあると、当然ではありますが、集客=反響面においても効果が出てきて、特に繁忙期に合わせてリノベーション部屋を提供することができれば、早期に成約することが可能となってきますが、ただリノベーションをしても「なかなか反響を得ることが難しい」残念な物件があるのも、正直に言うとあり得ます。



どうしてリノベーションをしっかりしても、成約に結び付かないのでしょうか?

その理由としては、主に3つあります。



①入居者様目線で、リノベーションをしていない

入居者目線でリノベーションしていないと、効果は薄い

リノベーションを企画する時には、リノベーション部屋に入居しそうな方は、一体誰になるのだろうか?また、入居を決める決定権は、誰にあるのかを、事前に予測することが重要であり、所謂「仮説」をベースとしたリノベーションをしないと、ターゲットに響かないような部屋になってしまいます。


例えば、築年数が経過しているキッチンは、厳密に言えば「まだまだ使用することができる」ものであり、さらに古さが目立っているのであれば「扉にカッティングシート」等を貼り付ければ、見栄え的には問題はないと、オーナー様は考えてしまいます。


ただ、もしリノベーションを企画する部屋が「ファミリー物件」の場合、成約のカギを握っているのは「女性」=「奥様」である可能性が極めて高いことから、内見時において「キッチン扉を開けた瞬間、シールが貼ってある」ことがすぐにバレてしまい、成約が流れてしまう可能性が出てきてしまいます。


オーナー様としてみたら、出来ることであれば「リノベーション費用は抑えたい」と考えるのが普通ではありますが、しかしあまりにも予算をかけないリノベーションをしてしまうと、お部屋全体が「ぼやけた」感じになってしまい、あやふやな部屋になってしまいます。



②共用部やごみ置き場が汚い

共用部やごみ置き場が汚い

「リノベーション部屋はとてもきれいなのに、共用部やごみ置き場が、この状態であれば、入居したくない」


これはどういうことを意味しているのかというと、共用廊下やごみ置き場は、ご入居者様が共用利用する場所。この部分において「ごみが散乱してる」「清掃が行き届いていない」と、せっかく「おしゃれな部屋を見学」できたのに、「共用部分がこのありさまでは、入居したくはない」とマイナス方法になってしまう可能性が高くなります。


リノベーション賃貸を探している方は「おしゃれな部屋」を求めていることから、お部屋が奇麗であっても、それ以外の所が「及第点に達していない」と、入居する意欲がわかなくなってしまうので、定期清掃はしっかりと行う必要があります。



③家賃があまりにも安すぎる物件

家賃があまりにも安すぎる物件

一般的なリフォームとは異なり、リノベーションをすることになると、ある程度の費用がかさんでしまうため、その分を家賃の方に転嫁しなければ、経営自体がうまくいきません。


ただこれはごく症例ではありますが、リノベーション済みと謳っている物件でありながら、家賃帯がものすごく安くなっている所があります。一見するとお客様ファーストのように見えますが、家賃が安いということは「必ず何か裏がある」と思ってもらったほうがいいというのが「賃貸業界のあるある」です。


例えば「設備対応が遅い」「共益費が高い」「築古なのに礼金が設定されている」等のような場合、家賃操作をしている可能性があると、仲介会社担当者は判断してしまう可能性が高くなるので、家賃操作などはしないほうが得策です。

※なお上記のようなことをしている物件は、大抵物件清掃などが行き届いていないケースの方が高いので、

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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