賃貸リノベーションするのに最適な築年数はいつ？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月25日
- 読了時間: 9分
賃貸物件は、築年数が経過とともに新しい物件と比べて機能性や利便性が低下するため、空室が目立つようになったり、客付けのために家賃値下げをせざるを得ない状況に陥ることがあります。
さらに、築年数が進むにつれて修繕費が上昇するため、キャッシュフローが悪化しやすい傾向にあります。
この問題に対応する効果的な方法として、リノベーションが注目されています。
リノベーションを施すと、同築年の物件と比べ物件資産価値が高まるだけでなく、機能性や利便性が向上するため、早期客付けができる可能性が高まります。また、リノベーションを機に家賃値上げも可能となるため、結果として収益改善にも期待が持てるのです。
しかし多くの貸主にとって悩ましいのは、リノベーションをいつ行えば最適なのか、その判断に迷うことも少なくありません。
そこで本投稿は賃貸リノベーションするのに最適な築年数についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションするのに最適な築年数とは？
リノベーションを検討するタイミングは物件の状態／エリアの賃貸需要によりますが、一般的には築20年を過ぎた頃から考えると良いでしょう、
築年数が20年以上になると設備の減価償却が終了し、また表装リフォームを強化しても設備の古さが目立つため、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなります。またこの時期になると突発的な修繕が発生する可能性が高くなり、キャッシュフローが悪化することもあるでしょう。
しかしリノベーションを行うことで、資産価値が向上し客付けが容易になります。また目視できなかった劣化を発見しやすくなるため、結果的に修繕費を抑えられる効果も期待できます。
かつては家賃値下げすれば客付けできていましたが、最近の賃貸市場では物件供給が飽和状態になり、特に築年数が古い物件は過当競争となっているため、従前と比べ客付けが難しくなってします。
２．賃貸リノベーションの可能性
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、多くの可能性が広がります。具体例として以下のような効果が期待できます。
多様化する部屋探しのニーズに応えることで、早期客付けが期待できる
間取り変更することで、新たな顧客層を開拓できるチャンスが生まれる
資産価値が向上により、安定した家賃収入を見込むことができる
それではこれらのポイントを詳しく見ていきましょう。
可能性①：部屋探しの多様化
近年の賃貸業界は部屋探しの価値観が大きく変化し、多様化が進んでいます。かつての部屋探しでは「築年数が浅い」ことが重要視され、築20年を超える物件は適正家賃で募集しても集客が厳しい傾向でした。
しかし最近では、デザイン性が高いリノベーション物件へのニーズが高まっています。エイブルが築年数の許容範囲について調査したところ…
築年数にこだわりはない
リフォームしていれば気にならない
と回答した方が全体の約3割以上を占めており、さらに築30年まで許容できると答えた方は約4割以上に達しています。
この結果から、リノベーションによって物件が持つイメージや価値が改善されれば、築年数が物件選びでの判断基準として、それほど重要視されない可能性が高いことがわかります。
可能性②：新規顧客開拓
かつては部屋数が多い物件が人気を集めていたため、間取りがDKの物件は非常に多かったです。また現在とよりも人口が多かったことから、３LDKの需要も一定数ありました。
しかし時代の流れと共に、ライフスタイルが変化し「リビングでゆっくりと過ごしたい」という考え方が主流になりました。また少子化の影響で３LDKの需要が減少し、家賃値下げしても客付けが難しい状況になっています。
そんな中で注目されているのが、間取り変更というアプローチです。例えば、ダイニングとキッチンの境にある壁を撤去することでLDKとなり、より広々とした空間を提供できます。
また３LDKを２LDKに変更することで、20～30代カップルや新婚夫婦など新たな層をターゲットにできるので、競争力を高めることができます。
こういった工夫によって、物件の魅力をアップさせるだけでなく、新規顧客の獲得にもつながる点がメリットと言えるでしょう。
可能性③：資産価値が向上
リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べて資産価値が向上し、それに伴い家賃値上げがしやすくなります。
資産価値が上昇することで、リノベーション価値の目減りを抑えられるだけでなく、家賃相場の影響を受けにくくなるため、契約更新時に借主から家賃値下げを要求されるリスクを軽減できると考えられます。
その結果として、収益力が向上し、安定的な家賃収入の確保が期待できます。
３．賃貸リノベーションする際気をつけるべき点は？
築年数が経過した物件をリノベーションすることで、早期客付けや収益アップが期待できます。ただし、リノベーションに伴い以下の懸念点が挙げられる場合がありますが、適切な対応を取ることで、大きな問題にはならないでしょう。
１）コスト
リノベーションを検討する際、貸主が最も気にするポイントといえばやはりコストです。リノベーションは基本的に内装張替えや設備交換、間取り変更を伴うため、リフォームと比べると費用が大幅に増える傾向があります。
そのためリノベーションを行うことで、その後のキャッシュフローがどれだけ改善されるのか、懸念する貸主も少なくありません。その点については既存設備を有効活用することで、コストを抑えながらリノベーションを行うことができます。
例えばトイレ自体に古臭さが感じられなければ、本体交換せずに内装のみを張り替えることで、費用を抑えることができます。
なおリノベーションを機に家賃値上げを検討する場合、既存設備をそのまま活用するだけでは、資産価値を大きく向上させることが難しい場合があります。その結果として家賃値上げして募集しても、顧客から「家賃が高過ぎる」と感じられる可能性が高まり、客付けで苦戦するリスクが生じます。
２）リノベーション資金
リノベーションは費用が高額になるため、貸主の中には金融機関からリノベーション資金を借りる方もいるでしょう。
プロパー融資では金利は約2～3％台と比較的低いものの、返済期間が短く、貸し倒れリスクがあるため、審査が厳しいのが一般的です。
そこでおススメなのが公的融資制度を活用することです。市区町村役場には公的融資制度があり、これを利用することで、プロパー融資と比べて…
固定金利が適用され、融資によってはプロパーより金利が低い
税金滞納がなければ借り入れが可能
保証料が発生するものの、一部を負担してくれる
融資によっては利子補給がつくものがある
ためリノベーションを検討されている貸主にとって、この資金は利用しやすいと言えます。
▶リノベーション資金の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーション中は成約できない
原状回復／部分的なリフォームであれば、概ね1週間程度で対応できます。しかし全面改修を伴うリノベーションの場合は、最低でも約1か月以上の工期が必要となるため、工事期間中に成約を結ぶことはできません。
さらに公的融資でリノベーションを行う場合、融資決定前の着工は認められていないため、工期はさらに延びる可能性があります。
このため一見すると、空室期間が長期化しやすく、空室による家賃機会損失が大きくなる可能性があります。リノベーション後すぐに成約を実現するには、拡散力が高いSNSを活用した物件情報の投稿かが非常に有効です。
タイミングがうまく合えば、工事中に内見予約が入り、そのまま入居申込に結び付けることが可能になります。
▶リノベーション前に成約となった事例の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションするのに最適な築年数についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は表装リフォームを強化したこともあり、築23年目までは客付けに苦戦することはありませんでした。しかし翌年の繁忙期客付けに失敗したことを契機にリノベーションを行うことを決意しました。
その結果2020年以降は増収増益を達成するとともに、満室をほぼ維持することに成功しています。弊社空室対策リノベーションは、その成果が評価され、不動産系メディアに多数紹介されるほど注目を集めています。
▶メディア記事はこちらをご覧下さい。
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