賃貸物件は築年数が経過すると築年数が浅い物件と比べ、機能性や利便性が低下するため「空室が目立つ」「客付けのために家賃値下げ」を余儀なくされてしまいます。
また築年数が経過すると修繕費が上昇するためキャッシュフローも悪化しやすくなります。
この問題をクリアしてくれるのがリノベーションです。リノベーションすると同築年の物件と比べ物件資産価値が向上＋利便性も改善されるため早期客付けはもちろんですが、リノベーションを機に家賃値上げも可能となるため収益改善も期待できます。
ただリノベーションをいつ行えばいいのかタイミングがわからない貸主は多いと思います。
そこで本投稿は賃貸リノベーションするのに最適な築年数についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションするのに最適な築年数とは？
リノベーションを検討すべきタイミングは物件の状態／エリアの賃貸需要などによって多少差異はあるものの、概ね20年を超えたころから考えた方がいいと思われます。
築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し、また表装リフォームを強化しても設備の古さが目立ってしまうため訴求効果を高めることができません。また同年を過ぎると突発的な修繕が発生する可能性が高くなり、キャッシュフローが悪くなることもあります。
一昔前は家賃値下げすれば客付けできていましたが、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となり、特に築年数が古い物件は過当競争となっているため、従前と比べ客付けが難しくなってします。
そのため原状回復＋家賃値下げばかりしている物件は負のスパイラルに陥りやすくなります。
２．賃貸リノベーションの可能性
築年数が古くなった物件をリノベーションすると様々な可能性が期待できます。具体的には…
部屋探しの多様化により早期客付けが期待できる
間取り変更することで新たな顧客開拓が期待できる
資産価値が向上するため安定的な家賃収入が期待できる
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
可能性①：部屋探しの多様化
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいます。一般的なオーソドックスな部屋よりデザイン性がいいリノベーション部屋に入居したいと考えている方が多くなってきています。
事実エイブルが築年数の許容範囲について調査したところ…
築年数にこだわりはない
リフォームしていれば気にならない
と回答した方が約3割以上いたとのことです。また許容範囲を築30年まで広げると約4割以上支持する方がいることを踏まえると、リノベーションを行えば築年数で物件判断される可能性は低くなることが推察できます。
可能性②：新規顧客開拓
昔は部屋数が多い方が人気があったため、間取りがDKの物件は非常に多かったです。
しかしライフスタイルの変化により「リビングで寛ぎたい」と考える方が多くなり、次第に需要が低下し家賃値下げしても客付けが難しくなっています。
ただしダイニングとキッチンの境にある壁を撤去することでLDKに間取り変更することができます。事実DK→LDKにリノベーションした物件の方が早期客付けに成功しています。
可能性③：資産価値が向上
リノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
資産価値が向上すればリノベーション価値の目減りを抑えられる／家賃相場の影響が少なくなるため、契約更新時借主から家賃値下げ要求を回避させることが期待できます。
３．賃貸リノベーションする際気をつけるべき点は？
築年数が経過した物件をリノベーションすると、早期客付け／収益アップが期待できますが、一方リノベーションすることで以下の懸念があるものの、適切な対応を行えばあまり気にしなくても大丈夫です。
１）コスト
リノベーションを検討している貸主にとって一番の懸念はコストです。リノベーションは基本的に内装／設備交換を行うため、リフォームと比べると倍以上の費用が発生してしまいます。
そのためリノベーション後キャッシュの改善が期待できるか気になる貸主は多いと思いますが、既存設備を有効活用することで、リノベーションコストを抑えることは十分可能です。
２）リノベーション資金
リノベーションは費用が高額になるため、貸主の中には借入を検討される方もいるはずです。ただ事業系ローンの金利は概ね2％台からとなっているため、貸主にとっては借りにくさを感じるかもしれません。
そこでおススメなのが公的融資制度を活用することです。居住地の市区町村役場には公的融資制度があり、そちらを活用すると金融機関より…
低金利が借りることができる
税金滞納がなければ借り入れできる
保証協会に支払う一部保証料負担もある
融資によっては利子補給がついているものもある
ためリノベーションを検討されている貸主にとっては使いやすい資金と言えます。
▶リノベーション資金の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーション中は成約できない
原状回復／部分的なリフォームは概ね1週間～2週間で対応できますが、全面改修するリノベーションは最低でも約1か月以上の工期が必要となるため、リノベーション中の成約は100％できません。
更に公的融資制度を活用した場合、融資決定前の着工は認められていないため、工期期間はさらに長くなってしまいます。
ただしSNS媒体を使って物件情報を投稿することで、部屋探しされている方に確実に情報確認してもらうことが期待できるため、タイミングさえ合えばリノベーション中に内見予約が入ることもあります。
▶リノベーション前に成約となった事例の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションするのに最適な築年数についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が古いものの表装リフォームを強化したこともあり、築23年目までは客付けに苦戦することはありませんでした。しかし翌年の繁忙期客付けに失敗したことを契機にリノベーションを行うことを決意。
その結果2020年以降増収増益＋満室継続させることに成功。弊社空室対策リノベーションは不動産系メディアに多数紹介されるほど注目されています。
▶メディア記事はこちらをご覧下さい。
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