閑散期に退去が発生してしまうと、次の方が決まるまで「時間がかかってしまう」可能性が高くなってしまい家賃収入に影響が出てしまいます。
特にサブリース契約ではない「集金管理」システムの物件では、上記影響が深刻になってしまいます。
貸主の中には「客付けに強い仲介会社」に自ら作成したマイソク（募集案内表）をもって、ターミナル駅周辺などにある「大手仲介会社」に訪問営業し、少しでも物件紹介してもらうようにお願いする方もいると思います。
本投稿は貸主自らマイソクを持参し仲介会社訪問営業するのは、空室対策上効果的かどうかお伝えいたします。
▼目 次
１．訪問営業することに対する費用対効果は…？
賃貸経営で成功している多くの貸主は、自ら作成したマイソクをも持って客付けに強い大手仲介会社に訪問営業すると効果的と考えています。
確かに定期的に訪問することで、物件と貸主の顔を覚えてくれるため少なくともマイナスになることはありません。
ただ訪問営業したとしても、どれだけの費用対効果が期待できるのかは正直懐疑的な部分が大きいです。
その理由は適切な空室対策を行っている物件は、募集時期関わらず早期成約させることができています。そのため視点を変えると「訪問営業＝客付けに苦戦しているのでは？」といったイメージを仲介会社に伝えていると絶えることができます。
２．仲介会社の本音とは？
訪問営業を受けた仲介会社の本音とは一体どのようなものか？
ひと言で言えば…
成約につながりにくい物件は忘れられてしまう
このような話をしてしまうと、お叱りを頂戴してしまうかもしれません。
マイソク持参で訪問営業をして「熱心に説明」しても物件のことを忘れてしまうワケとは、仲介会社は「契約成立に伴う仲介手数料」が唯一の売上で、成約につながらない物件を紹介しても時間と手間がかかってしまいます。
また仲介担当者には契約ノルマが課せられているため、成約につながりそうな物件を最優先に紹介して契約本数を伸ばしたいと考えています。
例えば、エリア内に同じ条件（家賃／築年数／エリア／間取り）の物件が2つあるとします。
１つは内見予約が入った「原状回復程度のリフォーム」しかしていない部屋、あと1部屋は「しっかりとリノベーション」対応している物件。
どちらの部屋を優先的に紹介したいかと言えば、内見予約が入っていない誰もが後者を選びます。
また広告料が設定されていても、部屋探しされている方は平均3件内見していると言われているため、クオリティーが劣っていれば広告料付き物件でも成約は厳しくなってしまいます。
仲介会社に訪問営業される貸主物件は、クオリティーが低いケースが多いため訴求効果が期待できません。そのためもし訪問営業を行うならば最低限のリフォームは必須です。
▶仲介担当者が嫌う貸主の言動／態度については、こちらをご覧下さい。
３．部屋探しに変化が
「部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用している」
と誰もが思ってしまいますが、賃貸物件を最も利用している20～30代は「リアルな本音」「時短検索」を望んでいるため調べ物をする際「SNS媒体」を利用することが多くなっています。
そのため近年では一部の仲介会社ではSNS集客に力を入れ、反響数UPさせることに成功しています。
▶一部の仲介会社のSNS集客に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
SNS集客のメリットは賃貸検索サイトのように「検索画面」がついていないため、築年数が古い物件でも物件情報をリアル拡散させることができる点です。特にInstagramは購買意欲が期待できるツールのため「映える部屋写真」をInstagramに掲載すると、女性客からの反響を期待することができます。
そのためクオリティーが高い部屋を作りSNS集客を行えば、貸主が自らマイソク営業しなくても短期間で結果を出せることが期待できます。
弊社物件では、リノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、SNSを使った賃貸集客を行っています。
独自集客を展開したことによって、賃貸検索サイトと比べ反響数UP→ 早期客付けすることに成功し2020年以降成約期間短縮させることに成功しています。
なお弊社リノベーション部屋は収益改善を目的としているため、家賃相場より1万円以上高い家賃設定にしていますが…
広告費
訪問営業
は一切行っていません。
▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は貸主自らマイソクを持参し仲介会社訪問営業するのは、空室対策上効果的かどうかについてお伝えしました。
貸主が営業訪問するより物件クオリティーを高めSNS媒体を使って物件周知させた方が、より多くの人に物件情報を拡散させることができるため、費用対効果は高いと言えます。
ただし物件クオリティーが低いと訴求効果が期待できないため、集客効果は期待できません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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