オーナー自らマイソクもって仲介営業するのは効果的？
更新日：4月8日
閑散期に退去が発生してしまうと、次の方が決まるまで「時間がかかってしまう」可能性は十分に高く、空室期間が長期化してしまうと家賃収入に影響が出てしまいます。
特にサブリース契約ではない「集金管理」システムの物件では、空室が埋まるまでは家賃が一切入ってきません。
貸主の中には「客付けに強い仲介会社」に自ら作成したマイソク（募集案内表）をもって、ターミナル駅周辺などにある「大手仲介会社」に訪問営業し、少しでも物件紹介してもらうようにお願いする方もいると思います。
本投稿は貸主自らマイソクを持参し仲介会社訪問営業するのは、空室対策上効果的かどうかお伝えいたします。
▼目 次
１．訪問営業することに対する費用対効果は…？
ご自身で作成したマイソクをもって、客付けに強い仲介会社に「定期的に訪問」し、物件とオーナーのことを覚えてもらうことは、確かに仲介会社にとっては「マイナス」ではありません。
ただ訪問営業したからと言って、どれだけの費用対効果が期待できるのかについては、正直懐疑的な部分が大きいです。
そもそも、しっかりと空室対策をしている賃貸物件は「繁忙期・閑散期」問わず、募集を開始すれば、早期に埋まるようなもので、貸主が仲介会社に訪問営業されたということは、その物件が少なくとも「成約が厳しい」ことを言っているようなもの。
仮にマイソクをしっかりとしたものを作っていたとしても、仲介会社担当者に響くようなものでなければ、費用対効果を期待することは難しいです。
２．仲介会社の本音とは？
貸主が仲介会社に「訪問営業」された際における、担当者心理とは一体どのようなものなのでしょうか？
ひと言で言えば、成約につながりにくい物件は「忘れられてしまう」ことです。
このような話をしてしまうと、お叱りを頂戴してしまうかもしれません。
どうして訪問営業をして、マイソクも持参して「熱心に説明」したのにも関わらず、物件のことを忘れてしまうのかというと、仲介会社は「契約成立に伴う仲介手数料」が唯一の売上であるため、担当者には「契約ノルマ」が課せられています。
例え、内見同行したとしても、お客様が「その部屋を契約しない」限りは、イニシアティブは発生しませんので、悪い言い方をしてしまえば「時間と手間」だけが掛かっただけとなります。
そこで、仲介会社では「成約になりそうな物件」があれば、そちらを最優先でお客様にご紹介して、契約本数を伸ばしたいと考えています。
例えば、エリア内に同じ条件（家賃／築年数／エリア／間取り）となっている物件が2つあるとします。
１つは「原状回復程度のリフォームしかしていない」、あと1つの部屋は「しっかりとリノベーション」対応していた場合で、どちらの部屋を優先的に紹介したいかと言えば、誰もがリノベーション対応している部屋を勧めます。
仮に「AD設定」「フリーレント設定」をしたとしても、賃貸物件の供給数が飽和状態となりがちな昨今では、物件のクオリティーが低すぎる物件は「AD」「フリーレント」設定しても、反響を得られにくくなっているので、もし貸主が仲介会社に訪問営業されるのであれば、最低限のリフォームは必須です。
▶仲介担当者が嫌う貸主の言動／態度については、こちらをご覧下さい。
３．お部屋探しに変化が
お部屋探しをされている時、多くのオーナー様は「大手賃貸検索サイト」を利用しているというイメージが強いと思いますが、ただ近年では「SNS」で物件情報を行っている方が多く、一部の仲介会社では「SNSから物件情報を配信」しているところもあります。
▶一部の仲介会社のSNS集客に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
【動画】【トレンドを追う】「広告費ゼロで月間反響数50件」も、不動産系TikTokの最前線
今の時代は日常生活上においてSNSを利用する時代となっています。
そのことから、SNSを使って賃貸集客を行う仲介会社が増えてきています。
SNSのメリットはより多くの方に物件情報を拡散させることができる点です。弊社物件においても、リノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、SNSを使った賃貸集客を行っています。
独自集客を行うことによって、賃貸サイト検索以上の効果を期待することができ、更に家賃値上げした物件でも集客の影響が出にくくなったことから、安定した賃貸経営を行うことができています。
弊社物件では差別化リノベーション＋独自集客を行っていることから、家賃相場より高い家賃設定しているにもかかわらず早期成約させることができるため、時間と手間しか残らない仲介会社訪問営業は一切行っておりません。
▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
４．まとめ
マイソクをもって仲介会社に訪問営業をしたり、また広告料設定をすることより、まずは募集する部屋が内見者にとって満足できるような部屋になっていることがとても重要です。
さらに今の時代はSNSが発達していることから、SNS経由で物件紹介を行い問合せリンク（例えば貸主のメールアドレスや電話番号）を貼付することによって、その時点でクロージングを行うことができるため仲介訪問営業以上の効果を期待することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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