賃貸空室リスクを予防するためには?

更新日:9月13日


日本は今後「超・少子高齢化社会」に突入していくので、大都市圏であったとしても、空室率は上昇してしまう傾向が強くなります。現時点においてエリアによっては「空室率が30%台」に達している所がありますが、新規賃貸物件数を「抑制しない」限りは、空室率上昇=リスクは避けられません。


ただ、賃貸空室リスクは「しっかりと対策を講じる」ことによって、リスクを軽減させることは可能となりますが、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.どうして空室が発生しやすくなるのか?

2.価格勝負をしても部屋が埋まらない

3.賃貸サイト一強時代の終焉

4.差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

5.まとめ

 

1.どうして空室が発生しやすくなるのか?

どうして空室が発生しやすくなるのか?

空室が発生しやすくなってしまう要因としては、ソフト面とハード面の二つに分けることができます。


【ソフト面】

  • 現在の部屋よりも、暮らしやすい部屋を見つけることができた

  • 転勤や転職などの理由で、退去せざるを得なくなった

  • これから同棲を開始するため、現在の部屋を退去しないといけなくなった

  • 戸建て住宅住替えによって、退去せざるを得なくなった


【ハード面】

  • 管理会社の管理能力が悪く、対応が遅いため住替えした

  • 入居者トラブルに巻き込まれ、我慢ができなくなり退去した

ソフト面における空室発生に関しては、オーナー様/管理会社にとっては、対応すること時代が難しい問題=不可抗力に近いものがあるので、もしこのような理由で退去が発生してしまった場合は、やむを得ない問題と言ってもいいと思います。


一方で、ハード面における問題は、とても深刻。

管理会社の管理能力の低下や、入居者トラブルが原因によって「退去を決めてしまった」場合、これらは対応次第では解決すること可能となる問題であり、この様な理由で退去が発生してしまうと、再募集をかけたとしても「口コミで評判が広がってしまう」ことから、空室が埋まりにくくなってしまいます。



2.価格勝負をしても部屋が埋まらない

価格勝負をしても部屋が埋まらない

一定期間部屋を募集していて、反響が得られにくくなったり、部屋が埋まらなかったりすると、管理会社などでは「家賃値下げをお願い」することがあります。


確かに家賃値下げをすることによって、反響が得られやすくなることから、成約率が向上しやすいというメリットがある一方で、物件供給数が飽和状態となってるエリアでは、競合他社も「同様の対応」をとってくることから、価格競争が発生しやすくなり、場合によっては「家賃を下げたのに部屋が埋まらない」といった現象も発生しやすくなります。


部屋が埋まりにくくなっている状況が続くと、オーナー様の中には「広告料を増額」「初期費用を全額オーナー負担」することで、反響率を上げようと検討される方がいますが、物件供給数が飽和状態となっているエリアでは、どの物件も「同じ土俵」の中で募集をしていますので、物件自体に魅力を感じなければ、上記提案を仲介会社にしても、状況が改善されることはありません。



3.賃貸サイト一強時代の終焉

2019年11月、アメリカ・Nike社は「Amazon直営サイト」を通じた自社製品の販売を打ち切ることを表明し、また近年でも大企業においても「自社集客に切り替える」所が多くなってきています。


賃貸業界においては、SUUMO等の大手賃貸検索サイトに「物件情報」を掲載しないと、集客すること自体が難しいと言われていましたが、近年においては「自社集客に切り替える」ことによって、集客力アップに成功している仲介会社がいるとのことです。


今の時代、SNSを日常生活上において活用しているのは「当たり前」のことで、ハッシュタグ検索をした際に、物件情報などが掲載されていると、ついその情報を見たくなったりするものですが、実際弊社においても、2018年から「リノベーション事業開始と同時に、公式サイトも開設」し、独自集客をしてきましたが、やはりSNSの効果は絶大で、2018年以降にご入居されたお客様の「約8割以上は、SNSからの問い合わせ」でした。


賃貸サイトは、お部屋探しをされている方にとっては、希望条件に合った部屋を確認することができるので、とても便利なツールと言えますが、その一方でお部屋を貸す側となるオーナー様にとっては、希望条件に1つでも該当しない限り、詳細画面上に掲載すらされないので、価格競争の温床を作ってしまう要因となってしまいますが、SNS集客であれば、希望条件検索そのものがないため、物件の質が良ければ「反響率・成約率が向上」しやすくなります。



4.差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

差別化戦略のみが空室リスクを予防できる

話は変わりますが、一時期「店頭に長蛇の列」ができるぐらい人気だった「超高級食パン業界」ですが、近年では「閉店」する所が増えてきています。


その理由としては、「競合他社が参入した結果、市場が飽和し競争が激化」していることが推察できますが、これは賃貸業界においても同じ。


近年では、空室率を改善させようと、築古物件をリノベーションする所が急増しています。リノベーションすることによって、築年数は経過しているものの、室内は新築とほとんど変わりはなく、また家賃も安いので、最近ではあえてリノベーション物件に入居される方も多くいます。


ただリノベーションするとなると、コストが高くなってしまうため、コストを抑えるために「既製品を導入するケース」が多くなりますが、この様なリノベーション部屋が多くなってしまうと、逆に同質化となってしまって、価格競争が生まれやすくなってしまいます。


弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っていますが、徹底した差別化戦略をすることによって、価格競争からの脱却+家賃を値上げしてもお客様自身が納得して頂いているので、2017年以前と比べると、収益性を高めることができ、近年ではメディアからの取材を受けることも多くなってきました。



5.まとめ

賃貸空室リスクを軽減(予防)することができれば、仮に空室率が今後上昇したとしても、オーナー様物件は安泰になるので、賃貸経営でしっかりと結果を残すことができます。


空室対策の一環として、インターネット無料化等といった「人気設備を導入」される物件がありますが、人気設備が充実していたとしても、物件の質や入居者の質が悪ければ、人気設備を設置しても「無用の長物」となってしまいます。


人気設備の導入が悪いということではありませんが、設備導入の前に「部屋のクオリティーを上げる」ことに専念されたほうが、結果的には人気設備に頼らなくても、集客することは、十分可能です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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