賃貸空室対策に絶対効果的な5つの方法とは？
更新日：2022年9月24日
賃貸物件の供給数は、地方都市においては飽和状態であることから、必然的に空室率は上昇傾向となり、特に競争力が低下している「築年数が古い物件」では、それが顕著となってしまいます。
賃貸空室対策の方法としては、設備増強や家賃値下げなどといった方法がありますが、ただこれらは「競合他社物件」においても、同じような対策をしているはずであるため、もし同じような対策をしている物件が「エリア内に多数」あった場合、価格競争になりがちになります。
弊社所有物件がある山梨県は、日本一「空室率が悪い県」であり、ホームズ「見える賃貸経営：山梨版」によると、山梨県甲府市の賃貸空室率は「29.4％」。
約3割の物件では空室が発生していることとなり、この数字は「人口減少がさらに拡大」していくことから、ますます右肩上がりとなり、この問題は山梨県だけの問題ではなく、全国各地でも同様の問題が発生することが懸念されます。
このような状況下の中、築29年目・2LDK賃貸を20戸所有している弊社では、2018年以降空き部屋を順次リノベーションを実施していますが、ただ弊社リノベーションは「家賃相場を一切無視した収益物件」を目指しています。通常であるならば、家賃相場を無視した集客は「空室期間が長期化」することが予想されますが、ただ弊社では「徹底した差別化戦略」をした集客を行ったことから、空室長期化を防ぐことができ、何と今年の9月末には募集していた全ての部屋が埋まり、満室経営を実現しました。
目 次
１．入居者目線で考える
賃貸物件を探されている方は、おそらく「自分が選んだ物件における新生活」を楽しみにしているはずです。
空室対策を行う際、その部屋に入居するであろう方の「目線」に立った対策を講じなければ、早期にお部屋が決まることはありません。
一般的に、賃貸物件を探される方の多くは「Googleなどで、地名＋賃貸」といった検索をされるはずです。トップページ上には「大手賃貸サイト」のドメインが掲載されていますが、トップページの下部の所には「関連ワード」が掲載されています。
関連ワードに掲載されている検索ワードは、特定ワード検索をした際に「他の人がこのようなワード検索している」ことを示唆しているので、お部屋探しをしている人が「どのような部屋を希望しているのか」推測することができます。
例えば「山梨 賃貸」と入力すると「リノベーション」「デザイナーズ」という表記が出てきます。リノベーションやデザイナーズという文字が出てくるということは、山梨県で賃貸物件を探している方の中には、おしゃれな部屋を希望していることがいることが、推測できます。
つまり、賃貸で空室対策をする時には、ニーズに沿ったお部屋探しをしなければならないことになりますが、ただおしゃれな部屋を作ろうと思っていても、その部屋が「他社と同じような部屋」であるならば、お客様の立場で考えた場合「入居したくなる」というような気持ちにはなりません。
お客様が望んでいて、他社物件では提供することができない、オーナー様の物件でしか提供できない価値のある部屋＝マーケティングの世界では、バリュープロポジションと言いますが、他社とは徹底した差別化を図った部屋を提供することによって、家賃以上の価値を見いだせることが可能なため、価格競争には巻き込まれにくくなるばかりではなく、家賃値下げ競争からも脱却することができます。
２．人気設備をつけることが必ずしも良い事ではない
賃貸物件における人気設備のひとつとして「インターネット無料」が、よく取り上げられますよね。賃貸物件において、インターネットが無料で使えるということになると、面倒な開設工事費用や、毎月の使用料金の負担がなくなるので、一見すると集客上において有利に立つと思われますが…
ただ、インターネット無料物件の最大のデメリットは、回線速度が保証されていないところ。一つの回線を複数の部屋で共有することになるため、夜間の時間帯に「一斉に動画視聴」してしまうと、回線がパンクしてしまい「速度低下」を発生させてしまうことになります。
所謂ヘビーユーザーの方の場合、インターネット無料物件では「速度低下が心配」になるので、快適な環境とは到底言えません。
さらにインターネットの使用料金は「毎月の家賃に上乗せ」されていることから、費用対効果として考えた場合、果たしてインターネット無料物件が「本当にお客様にとって適切な設備」と言えるかどうかは、微妙です。
因みに弊社所有物件では、インターネット無料化による費用対効果が薄いと判断しているので、無料化にはしていません。ただそのことで集客に不利になっているかというと、なっていないです。
３．徹底的に初期費用を抑える
賃貸物件に入居する際、お部屋を紹介してくれた仲介会社に対して、初期費用を支払わなければなりません。
初期費用には、「前家賃」「敷金・礼金」「仲介手数料」「家賃保証会社の初回保証料」「ムシ駆除除菌費用」「カギ交換費用」等が含まれていることから、一般的に家賃4～6か月分のお金を一度に支払わなければならなくなるので、当然ではありますが、お部屋探しをされている方の中には、初期費用を何とか節約させたいと考えている方は、多いはずです。
しかし、初期費用は「築年数に関係なく、まとまった費用がどうしても発生」してしまうことから、オプション設定されているものを除いたとしても「焼け石に水」程度しかなりません。
ただ、空室対策を閑雅た時、多くの物件では「この部分に関して対応していない場合」がおおいことから、室内をしっかりとリフォームやリノベーションをした物件では、初期費用を抑えることができれば、確実にオーナー様の物件を選んでいただける確率は高くなります。
初期費用を抑えると言っても、どの部分を対策すればいいのか、わかりにくいですよね？
一番効果的なのは、家賃を一定期間無料にする「フリーレント」を設定することです。
フリーレントがつく事によって、家賃部分（共益などの費用は対象外）が無料となることから、この部分は「前家賃と相殺」することによって、初期費用を抑えられる効果が期待できます。
築年数が経過している物件では、フリーレント1か月分が大多数となっていますが、もし早期にお部屋を決めたいのであれば、フリーレント2か月とした方が、初期費用をさらに抑えることが可能となるため、おススメです！
４．広告料をつける＝問題あり物件の象徴
早期にお部屋を成約させたいと考えた場合、賃貸業界では「広告料」をつける物件が多いです。
広告料とは、一種のインセンティブのようなもので、広告料がついていることによって、優先的にお部屋を紹介してくれることから、通常より早くお部屋が決まる可能性が高くなります。
ただ、そもそも人気物件やエリアが良い物件などでは「広告料をつけなくても、早期にお部屋が埋まる」ものであることから、裏を返せば、広告料が設定されている物件は「集客に苦戦を強いられている物件」と言えます。
余談ではありますが、弊社物件は
・築29年目の物件
・家賃相場より1.3万円以上高い家賃設定
・和室部屋が標準装備
・広告料設定なし
にも関わらず、早ければ募集開始数日後にお部屋申込が入りますし、一般的には１～2か月もあれば、お部屋は埋まります。
５．管理の見える化を徹底的に行う
賃貸空室対策において「管理の見える化」は、問題外という方もいるとは思いますが、もしこのような考え方をしている専門家の方がいましたら、その考えは1000％間違っています。
これからの賃貸業界は、空室率のさらなる上昇により「生き残れる物件」と「自然淘汰される物件」の二極化が深刻となり、下手すれば「管理会社が倒産」することもあり得ます。
お客様がオーナー様の物件に入居されたとしても、管理の質が低下しているような対応を取り続ければ、長期入居は難しくなってしまい、さらに対応が後手後手となってしまうと、口コミなどで拡散されてしまい、不人気物件となってしまいます。
一方、管理の質を高めることによって、当然ではありますが「顧客満足度も高く」なり、場合によっては、ご入居者様がお友達を物件紹介して頂ける可能性は高くなります。つまり、管理の見える化を徹底的にすることによって、空室率を抑える効果も期待できます。
６．まとめ
賃貸の空室対策と聞くと、多くの方は「ゴール地点を成約」としていますが、これは完全な間違い。ゴール地点を設けるのであれば、最低でも6年以上ご入居して頂ける部屋になっているかどうかです。
長期入居して頂けるお客様は、お部屋自信に問題はなく、むしろ物件自体には満足されている方が多いです。このような状態にもっていくためには、浅はかな空室対策をするのではなく、顧客満足度が高められるような、空室対策を講じるべきであり、さらに入居後のアフターフォローも万全とした「管理の見える化」が徹底されている物件になっていれば、まず空室対策としては成功と言えると思います。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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