地方都市の賃貸物件供給数はすでに飽和状態。一部エリアではすでに空室率が30％台に達している所があり、今後人口減少の影響により空室率はさらに悪化することが予想されています。
空室を早期に解消させるためには空室対策は必須です。ただ今後賃貸競争は今よりさらに激化するため安定した賃貸経営を行うには、今までの空室対策では通用しません。
これからの空室対策で最も重要となるのは、入居者目線。つまり入居者が「入居してよかった」と思えるような部屋作り／物件管理を展開することで差別化を図ることができるため早期成約＆長期入居に繋げることができます。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。このような状況下ではありますが、入居者目線で空室対策を行った結果３年前から増収増益＋満室達成させることに成功し、弊社空室対策は様々なメディアから注目されています。
本投稿は弊社物件で実際に行っている効果的な５つの空室対策について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で特に重要なポイント5選”
１．【効果的】賃貸空室対策5つの方法とは？
冒頭でも伝えた通り弊社物件件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。そのため競争力が低下している築年数が古い物件は価格競争が激化し一部の物件は空室が長期化になっています。
このような状況下の中で弊社物件では本執筆時の2024年2月13日現在、家賃値下げすることなく満室を継続することができています。
弊社空室対策が成功している要因は以下の対策を徹底的に行っているからです。
ターゲットにあったリノベーション
徹底的な物件清掃
管理の質を徹底的に高める
初期費用を抑える
家賃は絶対に下げない
それではそれぞれの対策について、見ていきましょう。
１）ターゲットに合致したリノベ
築年数が経過すると物件資産価値が低下します。資産価値の低下を緩やかにするためには、資産価値を向上させる対策を行わなければなりません。具体的にはリフォーム／リノベーションが該当します。
不動産投資している貸主は空室対策の重要性は理解しつつも、大多数の貸主は「貸主目線でリフォームやリノベーション」を行いがちになっています。
貸主目線でリフォーム／リノベーションすると「コスト圧縮」「過去の成功事例」を意識するため、訴求効果が期待できずあやふやな部屋となってしまいます。
近年の賃貸市場は借り手有利で今後も変わることはありません。そのためリフォーム／リノベーションを行う際は、借主目線＝入居後の生活がしやすくなるような部屋作りを意識することが重要です。
弊社物件は2018年から空き部屋を随時リノベーションしていますが、弊社代表は「顧客満足度を最大化させなければ長期入居に繋げられない」と考え、コストを抑えずに上質なリノベーション部屋を提供しています。
弊社物件は２LDKであるため、20～30代の方が多く入居されます。そこで成約ターゲットを20～30代女性とし人気が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開した所、長期入居＋早期成約に繋げることができるようになりました。
▶弊社の成約ターゲットの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃
「メラビアンの法則」によると、人の第一印象は3～5秒で決まると言われています。そのため募集部屋のクオリティー／物件清掃の質が高い物件は成約内見者にとって好印象を与えるため成約率は格段に高くなります。
弊社物件では代表自ら「平日の午前中物件清掃」を行っています。ほぼ毎日物件清掃を行うことで飛び込みで内見が入っても物件第一印象はとてもよくなることから、入居促進に繋ぐことが期待できます。
▶共用部の清掃重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）管理の質を高める
不動産投資を成功させる＝安定させるためには、退去件数を抑えることも重要です。賃貸物件における退去の大多数は転勤／転職／戸建て住宅などの住み替えですが、中には「物件クオリティーが悪すぎる」理由で退去される方がいます。
Alba Link不動産総研のリリースによると「（賃貸アパートに）引越し後に後悔したと回答した人は約9割」いることがわかりました。その詳細を見てみると…
ワースト1位：騒音問題
ワースト2位：日当たり
ワースト3位：借主トラブル
騒音問題と借主トラブルは物件管理上の問題であり、同問題が発生する要因としては…
入居審査を甘くした
家賃値下げした
吸音対策を施したリフォーム／リノベーションをしていない
可能性が高いです。入居審査を甘くする／家賃値下げを行うと「属性が悪い借主が入居」してくるため、騒音／借主同士のトラブルが発生しやすくなり退去のきっかけを作ってしまいます。
また築年数が古い物件の床材が合板フローリングとなっているため、歩き方に気を付けないとトラブルに発展しやすくなります。
物件管理が低い物件は、内観／外観クオリティーが著しく低下しているため、仲介会社側も紹介しても客付けにつながらないと判断→空室が長期化になる可能性が高くなります。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、借主から設備不良連絡が入った場合トータル費用が10万円以下であれば貸主決裁不要ですぐに対応するように指示を出しています。
またリノベーションを機に家賃値上げを行い、吸音効果が期待できるクッションフロアを施工しているため、騒音／借主トラブルはほとんど発生していません。
その結果長期入居＋更新時の家賃値下げ回避することに成功しています。
４）初期費用
賃貸初期費用は「家賃4～6か月分の費用を一括で支払う」ことになるため、借主にとっては頭が痛い問題と言えます。
もし初期費用が大幅に安くなれば、浮いた費用を引っ越し費用／家具家電購入費用に回すことができるため、入居促進効果を高めることが期待できます。
弊社物件では企業秘密を行うことで、初期費用を相場の4分の1程度まで圧縮することに成功しています。そのため内見時の入居申込確率は驚異の8割越え（一般的は約2~3割）となっています。
初期費用を大幅に抑えるテクニックは、有償コンサルティングをお申込みされた場合のみ、お伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
５）家賃は下げない
空室対策上「家賃値下げ」は、ある意味逆行しているかもしれません。
家賃値下げは成約率を高める効果がありますが、その一方で借主属性は悪くなり、特に騒音問題が原因で退去になると、再募集部屋は「告知義務」対象物件となるため、客付けが非常に厳しくなってしまいます。
また家賃値下げは同一物件内で家賃乖離が発生するため、家賃値下げ要求が発生しやすくなり場合によっては退去のきっかけを作ってしまいます。
弊社物件では資産価値を最大化させるリノベーションを展開しているため、内見時／更新時に家賃値下げをお願いされることはほぼありません。
２．まとめ
今回は弊社物件で実際に行っている効果的な５つの空室対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した空室対策は、競合他社ではまず対応していないものばかりです。顧客満足度を高める空室対策は一見すると「手間とコスト」だけがかかってしまいますが、顧客満足度を高めることができれば、借主はもちろんのこと「管理会社や仲介会社」にとっても恩恵を受けることができるため、四方ヨシの関係性を築くことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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