賃貸経営を現状維持にしていると、確実に破滅の道を歩く事になります。
更新日：2022年9月26日
賃貸物件をお持ちのオーナー様の大多数は、煩わしい賃貸経営を「管理会社」に丸だけしていると思います。
確かに、賃貸経営を行うとなると
・集客
・入居手続き
・入居期間中のトラブル（設備、人間関係）
・退去精算
等があり、これを全てオーナー様が行うことは、ある意味において「専業」で行わなけえば対応することができません。ただこれを管理会社に行ってもらうことで、管理からの開放を約束してくれる部分においては、とてもラクになることは間違いありません。
ただ、賃貸経営をいつまでも「現状維持」にしていると、確実に破滅の道に進んでしまうことを、賃貸オーナー様はもちろんのこと、管理会社担当者さえ把握していない恐れがあります。
賃貸物件の集客は、ここ30年間で大きく変わっています。
一昔前前は、賃貸物件の情報を確認する時には「賃貸情報雑誌」が、本屋さんやコンビニで発売されていたので、そちらを購入するか、もしくは仲介会社に直接出向き、希望条件などを伝えて、条件に合うような部屋を紹介してもらう、さらには仲介店頭には、物件情報が掲載（マイソク）されていたので、そちらを見るというのが、主な探し方でした。
1990年代後半になってくると、大手賃貸サイトでは「賃貸専用のポータルサイト」を開発したことによって、賃貸サイトを利用される方が飛躍的に増え、今では賃貸情報雑誌がコンビニなどで発売されていることは、もうほとんどないと言ってもいいぐらい、無くなってしまいました。
これはいわゆる「イノベーションのジレンマ」が発生したものと推測できます。
一昔前の賃貸集客スタイル（情報雑誌、店頭掲載のマイソク）に対して、1990年代後半に大手賃貸サイトが誕生したことによって「破壊的イノベーション」が生まれ、パソコンやスマートフォンの普及によって、希望条件を入力するだけで「誰でも簡単に賃貸探し」を自宅などでできるようになったことから、集客スタイルは大きく変換してしまい、今の時代では「賃貸サイト」を使う方が圧倒的に多くなってきました。
ただ、賃貸サイトが普及したこと、さらに賃貸物件数が供給過多状態になったことによって、賃貸市場における優位性が完全に逆転してしまい、お部屋を借りられる側＝借り手側が圧倒的に優位となってしまいました。
お部屋を借りられる側にとっては、毎月の家賃は、正直言って「安くしたい」ものであるので、どうしても築年数が経過している物件では「価格競争」に陥りがちになるので、相場自体がどんどん値下がりとなります。さらに築年数が経過してくると「修繕費」が多くなってしまいがちになるため、家賃を安くして集客に成功したとしても、利益を確保することが難しくなってしまいます。
また家賃値下げするような物件は、当然ながら収入的が低い方が入居しやすくなります。景気が良い時は良いのですが、昨年から続いている「新型コロナウイルスの世界的蔓延」や「リーマンショック」などが発生してしまうと、当然景気が悪くなり、収入が低い方の場合では、雇止めや解雇を通告される恐れが出てくることから、家賃値下げをしている物件では景気の悪化は、一斉退去につながる恐れが出てくるので、経営的な面で見ると、家賃値下げ集客は理にかなっていない方法ではありますが、管理会社などでは「とにかく集客」することを求めているので、このような状況を招いてしまいます。
そこで弊社が考えたのは、新たな賃貸集客スタイルの確立。
具体的には、脱・賃貸サイトにおける集客です。
今までの賃貸集客＝賃貸サイト上においては、借り手側が圧倒的に優位でした。賃貸サイト上において、物件情報を掲載してしまえば、お客様自身が「エリア内における家賃相場」を確認することができるため、もし現在募集している家賃が「相場より高い」場合には、当然ながら交渉してきますし、仮に交渉が不成立に終わってしまっても、物件供給数が過多状態である今、他の物件を探せばいいだけの話になるので、貸し手側＝オーナー様にとっては、賃貸サイトを無視することができなくなってしまいます。
一方、脱・賃貸サイトはどのようなことを行うのかというと、オーナー様ご自身で集客することです。
仲介における契約形態が「一般媒介契約」「専任媒介契約」においては、オーナー様ご自身が集客することは可能となっています。
そこで、オーナー様自身が「物件専用HP 」や「TwitterやInstagram」といったSNSを活用した集客を行うことによって、ハッシュタグ検索をしている方に「物件情報を拡散」させることが可能となるため、賃貸サイトより訴求効果としては期待することができます。
弊社物件は、日本一空室率が多い山梨県にあり、築28年を迎える所謂築古物件であるため、賃貸サイトからの集客は正直あてにはできません。
そこで、2018年から集客スタイルを大変革し、物件専用HP及び公式サイトを開設、さらに募集部屋を原則リノベーションを行うことによって、賃貸サイト以外からの集客に成功し、今では全室満室となり、お貸しする部屋がありません。
脱・賃貸サイト集客に切り替えたことによって、必然的にお問合せ件数が増加し、さらにお問合せをされた方を無理なくご契約して頂くため、仲介会社全面協力の元、初期費用を大幅に安くすることが可能となったため、ご見学に来ていただいた方の約8割は、ご契約して頂くことができました。
現在の集客スタイル（＝賃貸サイト）が確立している今、これに成功しているオーナー様や管理会社では「現状維持のままの集客」で今後も行いたいと考えていると思われますが、もし誰かが「現座の集客に代わる新たなスタイル」＝破壊的イノベーションを起こしてしまうと、確実に今の集客では太刀打ちすることができなくなってしまいます。
弊社においては、今までのような集客システムに代わる「新たなツール」を見つけ出すことによって、築年数が経過しているものの「価格競争」に陥ることなく、当方が提案した家賃でご契約して頂くことができたことは、今までの賃貸業界の常識を覆すことになります。
家賃を挙げることによって、安定的な経営はできることはもちろん、入居者の質が向上しやすくなるので、物件評判も右肩上がりとなりやすくなることから、ご入居者様、管理会社、オーナーそれぞれが「三方ヨシ」の関係性を築くことが可能となります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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