収益性が見込めない物件には、銀行側が融資してくれない可能性があります。

更新日：2月4日

賃貸物件においては、とにかく入居して頂かなければ「収入」が入ってきません。

空室期間を少しでも短縮させるために家賃値引きを頻繁に行ってしまうと、仮に入居率が改善できたとしても利幅は確実に減ってしまい、損益分岐点がものすごく高くなってしまいます。

キャッシュフローが悪化してしまうと、当然ながら資金繰りも悪くなってくるため、この様な場合は金融機関側に相談しリスケジュールの検討をしてもらうようにお願いすることになります。

金融機関が行うリスケジュールとは…

返済期間を延長
元金を一定期間据置

のどちらかとなります。

リスケジュールを行うことによって、返済負担が緩和されるためキャッシュフローを改善させることができます。但しリスケジュールをすることによって

新規融資ができなくなる
銀行評価が下がる＝信頼されなくなる

といったデメリットも発生してしまいます。

弊社物件は、祖父が相続税対策として1993年に賃貸経営を始めました。

2006年に父親、2007年に祖父があいつで病死し、急遽私が2代目オーナーに就任した時、遺留分支払いが発生し、金融機関に2000万円の借入を起こしました。

ただ遺留分で借りた資金は「事業性」ではないため、フリーローン扱いとなり当時の金利で４％。返済詳細を見て愕然としたのですが、元金と利息が殆ど同額であり、また当時は債務超過状態であったため、返済するのがとても大変でした。

▶当時の賃貸経営に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

そこで、過去2回リスケジュールをお願いして返済期間を延長してもらいましたが、2回もリスケジュールを行ったことで金融機関評価は下がってしまい、そのことで新規融資は難しくなってしまいました。

ただし、現在では賃貸経営が順調に推移し、2020年以降は増収増益を達成することができ、その結果フリーローンで借りた資金の金利を下げてもらうことができました。また銀行側の評価もプラスに転じました。

GMO賃貸DXが2021年に賃貸オーナー100名に「賃貸経営の将来において何を不安に感じているのか」調べたところ、約4割の方は空室率上昇を心配していることがわかりました。空室率上昇は家賃収入減少と直結している問題であるため、広い意味で考えれば今後のキャッシュフローに不安を感じているものと思われます。

支払いが厳しくなった場合、無理して返済してしまうと、返済が焦げ付いてしまう恐れがあるため、厳しいと感じた時にはすぐに金融機関に相談されることをおススメします。

今回ご紹介した内容は賃貸経営にとって重要なものですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

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