入居者が喜ぶ賃貸アパートとは？
更新日：1月26日
不動産賃貸投資は、借主が入居してもらわない限り、家賃入金が発生しません。
そのため、多くの物件で「空室対策」をされていると思いますが、問題なのは「入居が決まればそれでおしまい」ということではありません。
賃貸経営を成功させるためには、長期入居→家賃収入を最大化にさせることです。
弊社物件は築年数が経過していますが、募集している部屋の家賃は「家賃相場より5000～1.2万円」高い設定にしていますが、本記事執筆時の2023年1月26日現在満室状態が続いており、さらに更新時の借主からの家賃値下げ要求はほぼ皆無状態。
弊社物件が家賃値上げを成功している最大の要因は、顧客が創造できる賃貸経営をしているからです。この部分をしっかりと把握しないと、賃貸経営は失敗してしまいます。
本投稿は借主が喜ぶ賃貸アパートとは一体どのようなものなのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"借主が喜ぶ賃貸アパートとは？”
１．借主が喜ぶものとは、モノではない
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。さらに弊社物件は築年数が経過してい手和室部屋がいまだにある物件。
このような話をしてしまうと、大多数の貸主／業界関係者は
きっと家賃値下げなどをしなければ集客することはできない
空室率が悪化していそう
といったイメージを持ってしまうかもしれません。
その期待を裏切るような結果となってしまいますが、弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを随時展開。リノベーションを機に一部の部屋は従前家賃と比べて8～10％値上げして募集をしていますが、本記事執筆時の2023年1月26日現在満室状態となっています。
どうして家賃値上げした部屋が全て埋まっているのか、一言で言うと…
顧客が創造できる賃貸物件となっている
からです。
経営の神様と呼ばれたピータードラッカーの格言の中でもっとも有名な言葉が「企業の目的は顧客の創造である」ですが、弊社物件が成功したのはドラッカーの言葉を賃貸経営に当てはめて対応しているからです。
ドラッカーは顧客の創造をし続けるためには、マネジメントとイノベーションが重要と主張しています。
マネジメント＝販売を不要にする＝弊社なりに解釈すると
物件を募集する時、仲介会社に大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようにお願いしなければなりません。また少しでも物件のことを知ってもらうために、客付けに強い仲介会社に営業訪問したり、広告料をつけるなどの対応をされる貸主は多いと思います。
▶仲介会社訪問営業／広告料詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸仲介訪問営業を行えば、募集部屋を優先的に紹介してくれるのか？
一方弊社物件では、仲介会社訪問営業や広告料設定は全くせず、さらに家賃相場より高い家賃設定にしているものの、早期成約させることができています。その最大の理由はマネジメントを不要としているからです。
弊社物件は大手管理会社に管理委託されていますが、独自集客を行っています。SNSやHPを駆使して物件情報をより多くの方に拡散させることによって、営業活動などをしなくても早期に反響を得ることができています。
イノベーション＝新しい満足を生み出すこと＝弊社なりに解釈すると
入居者に喜んでもらうというと、大体の貸主／業界関係者は「最新設備を充実させる」と回答するはずです。
確かに最新設備を充実させることも大切なことだと思いますが、弊社物件では最新設備以上に本当の意味で入居者が満足してもらえるような対応をした方が、結果的には入居者にとってプラスになると判断しています。
後述する顧客満足対策は、今までの賃貸経営にはなかったものばかりであり、入居者ファーストの賃貸経営を行うことができれば、新たらしいイノベーションを開拓することができ、賃貸経営を安定化させてくれます。
２．弊社物件が実践している顧客満足対策
（１）設備対応能力の速さ
賃貸設備（例えば換気扇など）は、消耗品であることから、いつかは必ず故障してしまいます。経年劣化が原因による「設備不良」は貸主負担となりますが、借主から「設備不良連絡」を頂いた際、いかにして早急に対応するかが、長期入居してもらえるかどうかの大きなキーポイントとなります。
弊社物件は、大手管理会社に管理委託してもらっていますが、借主から連絡を頂いた際に担当者が「経年劣化によるもの」と判断したものに関しては、オーナー決裁を原則不要にして、すぐに対応してもらうようにお願いしています。
工事担当業者様との日程調整がうまくいけば、数日で対応することも可能であるため、借主を待たせするようなことはあまりありません。
（２）リノベーション
弊社物件は、築年数が経過していることもあり、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。リノベーションすることによって築古物件であっても「新築物件並みになる」ので、近年ではあえてリノベーション物件を探している方もいるぐらい、人気が高くなっています。
ただリノベーションしたとしても「他社と同じような雰囲気」であれば、期待度も半減してしまいます。そこで弊社では「おしゃれなカフェのお店が大好きであろう、20～30代のカップル、新婚さん達が気に入る」ようなカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
カフェスタイルを意識したリノベーションを展開することで、おしゃれなカフェのお店の中で生活したいと考えている方にとっては理想的な部屋となり、まさに顧客が創造することができる部屋と言えます。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
（３）考えられないようなサービス
弊社物件ではオーナー自ら「物件清掃」を行っているので借主とお会いする機会が多く相談や要望などを聞く機会があります。
ある借主から「ゴキブリが室内に出てしまい、自分でも対応したけれどうまくいかない」と、管理会社経由で報告がありました。その話を聞いてすぐに「オーナー負担でムシ駆除をしてもらうように」担当者に伝えて、後日専門用者様がゴキブリ駆除をしていただきました。
上記借主は数年後「戸建て住宅住替え」によって退去し、その後フルリノベーションを行い募集をしていたところ、1組の家族が内見しに来ました。
実は内見した方と、ゴキブリ対応した旧借主は「知り合い」で、当方の対応について話をされてみたいで、話がトントン拍子に行き内見当時に入居申込をして頂き、現在もご入居されています。
ドラッカーのイノベーションを自分なりに解釈した結果の産物ともいえるこのエピソードは、メディアにも多数掲載されています。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
（４）雪かき
賃貸物件における雪かきに関しては、「自然現象」であるためオーナー義務ではありません。
ただもし雪かきを貸主自ら行っていれば、借主はとても喜んでくれます。
弊社物件では、雪が降った時には「オーナー自ら雪かき」を行っています。
山梨県甲府市は、年に数回雪が降ることがあり、降ったとしても「10センチ程度」。
雪かきがしんどくなってしまうことにはならないのですが、駐車場がそれなりに広いため、一人で雪かきをするのは少々きついです。
ただ、実際に「雪かきをしている時に、飛び込みで案内が入る」ことも結構多いため、雪が降った時は、体力的にはきつくなるものの喜んで雪かきを行っています。
（５）退去お礼
賃貸経営の宿命は、いつか必ず退去が発生してしまうことです。
こればかりは、100％防ぐことができません。
多くの賃貸物件では、恐らくではありますが「退去される方にお礼の言葉」は伝えるものの、粗品を差し上げることはまずしていないはずです。
弊社物件では、長期入居して頂いた借主に対して、お礼の手紙と粗品を差し上げています。3000円程度の商品券を準備して、退去立ち合いをされる前に担当者に渡しています。
借主としては、まさかオーナーから「プレゼントがある」とはだれも予想していないと思いますが、しっかりと感謝の気持ちを伝えることによって、もしかしたら別のお客様を紹介して頂ける可能性もゼロではありません。
３．まとめ
近年の空室対策の特徴としては、最新設備を取付ける／低予算リフォーム＋ホームステージング集客のいずれかをしている物件が多いです。
確かに見た目的にプラスにすることは間違いではありませんが、賃貸経営は借主が家賃を支払ってもらえなければ商売が成立しません。また長期入居してもらえないと経営的にはマイナスとなってしまいます。
賃貸経営を成功させるためには、入居者が喜ぶアパートを創ることであり、ドラッカーの言葉を借りれば顧客の創造が最大のポイントなります。
弊社の取組は顧客が創造できるような対応と言えることから、築年数が経過しても家賃値上げや長期入居が可能となり、安定した賃貸経営を継続することができていますが、今回ご紹介した内容は他の物件でも通用できることであるため、空室対策でお困りの貸主はぜひ実践すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562