老後資金の確保にアパート経営を開始しようと考えている方。やめた方が得策です。
更新日：2022年9月29日
日本は今後少子高齢化が進み、また平均寿命も延びてきていることから、今後貰えるであろう年金は、おそらく今よりもっと少なくなると思われます。
こうなると一番心配になるのは、年金だけではとてもではないけれども、生活をしていくことが難しくなってしまいますよね。
そこで、大手管理会社などでは「老後年金」の確保のためにと、不動産賃貸経営をしてみませんか？といった営業活動を行っています。不動産賃貸経営は「不労所得」のひとつで、お客様（入居者）がいる限り、毎月の様に家賃が入ってきて、銀行返済分を引いたとしてもプラスになることから、老後年金の足しになるとしきりに営業していますが…
こんなうまく不動産賃貸経営が行くとは限りません。
理由①：地方移住が加速していきます。
今までは首都圏に物件を所有すれば、確実にもうかると言われていましたが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「テレワークの推奨」により、本社機能を地方に移転させる企業が今後増えてくることから、都心に物件を所有していたとしても、今まで見たいな高入居率を確保することは難しくなります。
また本社機能を首都圏に残していたとしても、テレワークがOKな企業の場合、毎日通勤をしなくても大丈夫になるので、家賃が高い都心に部屋を借りる必要性は一切なくなりますよね。
この結果、地方移住が今後ますます増えていくことが予想されるので、都心からそれ程遠くないエリアに移住をすれば、住居費が節約できるので、都心の空室率は今より悪くなることが予想され、仮に一括借り上げで空室保証がされている物件であっても、空室が多くなれば、更新時に確実に家賃減額請求を管理会社から通告されるので、キャッシュフローが悪くなります。
理由②：資産価値が見いだせない物件は、家賃は必ず下がります。
新築当時は、予算さえ合えばだれもが住みたいと思いますが、ただ築年数が10年を超えた時期になると、新築当時と比べると物件の価値は低下し、設備も新築当時と比べると10年落ちのものを使用しているので、新築と同じ家賃では貸せない場合が出てきます。また空室率も徐々に高くなってくることから、この時期は最初の家賃値下げを行う確率が高くなります。
ただ、資産価値を高くすれば家賃の値下げなどはしなくても、十分勝負をすることができますが、殆どのオーナー様は管理会社に管理を委託しているので、言われるがまま値下げに応じてしまいがちになりますが、一度下げた家賃は元に戻すことは容易ではありませんので、物件の価値もその分低下してしまいます。
理由③：災害リスクを考えていますか？
地球温暖化の影響により、年々異常気象が多くなってきています。
また日本列島は地震が多いので、いつ・どこで大規模災害が発生するか、予測することはできません。もし大規模災害に巻き込まれてしまった場合、保険金が満額出たとしても、今までと同じような規模の物件を立てることができるかどうかは「微妙」ですし、また火災（地震）保険料も年々値上がり傾向になっているので、保険金支払い部分においてもオーナー様にとっては頭が痛いところ。
不動産賃貸経営は、不労所得ではなく、立派な経営です。
「老後資金が欲しい」「相続税対策につながる」といった安易な考え方で賃貸物件を立ててしまうと、あとに残される人（子どもや孫）に迷惑をかけてしまう場合があります。
私事ではありますが、自分も14年前に相続によりアパートオーナーとなりましたが、オーナー就任当時は、家賃収入より銀行返済の方が多かったので、税金などの支払いは母からの援助がなければ支払うことができず、当時のメインバンクの担当者からは「資産貧乏」を揶揄されました。
しかし、経営として本格的に動いたことにより、今ではアパート収入だけでも生活が維持できるようになりましたが、不労所得者になれるからといった安易な考えでスタートすると、数十年後に後悔してしまいますので、本当に賃貸物件オーナーになりたいと考えているならば、経営者という考えで行うべきです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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