家賃値下げ集客がどうして賃貸経営上危険なのか?

更新日:9月20日


賃貸業界的には、築年数が1年経過するごとに「1%分の家賃が下落」するものと言われています。賃貸需要が多いエリアでは、築年数が経過したとしても「家賃値下げを最小限」に抑えることは可能となりますが、一方で地方都市においては「人口減少」「戸建て住宅住替え」などによって、空室率が上昇傾向となっていることから、築年数が経過すれば、確実に家賃値下げをしなければならなくなります。


家賃値下げ集客がどうして賃貸経営上危険なのか?

一昔前では、家賃値下げを行うことによって、不動産賃貸検索サイト上においては「すぐに反響数が多く」なり、場合によっては数日でお部屋が成約になることも、決して珍しい事ではありませんでしたが、需要と供給のバランスが完全に崩壊しつつある「地方都市」においては「家賃値下げ」「広告料増額」したとしても、昔みたいに「すぐに部屋が埋まる」ということは少なくなり、場合によっては「空室期間が長期化」になってしまうことも珍しくはありません。


これは明らかに、賃貸物件の供給数が「飽和状態」となっており、同じ家賃帯の部屋が複数あったとしても、設備面において「しっかりと対応している物件」があれば、そちらに入居してしまう可能性が高くなるので、広告料を増額したとしても、募集部屋のクオリティーが低ければ、早期成約は難しくなってしまいます。



景気悪化などがあると、家賃値下げ物件ではダイレクトに影響が出てしまいます

さらに「家賃値下げ」を続けることによって、何とか成約させることができる物件においては、「リーマンショック」「コロナウイルス感染」等による景気悪化が深刻となった場合、ダイレクトに影響が出てしまうのが「家賃値下げ集客をし続けている」物件。


どうして影響が出てしまうのかというと、家賃値下げ集客をしなければならない物件や、相場家賃以下に家賃設定をしている物件は、「低所得」の方々が入居している可能性が高いので、勤務先の会社が「業績悪化のため、社員(派遣社員)を解雇」してしまうと、家賃支払いがきつくなってしまい、場合によっては「退去」となってしまいます。


家賃値下げ集客に固執している物件の客層=低所得者が多いことから、景気悪化が発生してしまうと、退去率が増加してしまい、客付けも難しくなってしまうことから、最悪アパートローンや税金支払いが難しくなってしまうことが予想されます。


近年の金融機関は、事前相談してもらえれば「返済期間の延長」「(期限を決めた)元金据え置き」といった「救済措置」をしてもらえる可能性が高くなりますが、経営努力をしていないような物件に対して、金融機関が本気で救済してもらえるかどうかは、未知数といったほうがいいのではないでしょうか?



日本の人口は「今後確実に減少」していくことが予想されるので、法律や条例などで「新規賃貸物件数を抑制」しない限り、空室率はさらに上昇することが予想されることから、下手すれば「自己破産する賃貸オーナー」も出てくる可能性があり得ます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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