長期入居してもらうために、更新料は無料にすべきなのか?

更新日:9月19日


不動産投資を成功させるためには、やはり「長期入居して頂く」ことが肝要です。

長期入居して頂く事によって、毎月一定の家賃入金が入ってくるだけではなく、退去後に行われる「室内リフォーム費用」の貯蓄もしやすくなることから、出来ることであれば、長期入居して頂けるような、賃貸経営を誰もがしたいものです。


ただ、賃貸業界においては「一部エリアを除き、2年に一度行われる契約更新」の際に、更新料を設定している所が多いです。更新料が設定されていると、ご入居者様にとっては「毎月の家賃+更新料分」を支払わなければならなくなるので、更新のタイミングで「退去」される方も実際には出てくることから、賃貸経営上「更新料を撤廃」したほうがいいのではといった考えが生まれてきます。


長期入居してもらうために、更新料は無料にすべきなのか?

更新料を撤廃してしまうと、オーナー様取り分が無くなってしまいます。

オーナー様の中には、更新料より「長期入居してもらうほうがいい」と考える方もいるとは思いますが、更新料を撤廃したとしても、そのお客様が「さらに長期入居してもらえるかどうか」については、未知数と言っても過言ではありません。


単身向け及びファミリータイプ物件とも、更新料の支払いに対しては「不満を感じている方」は相当数いると思われますが、その一方で「更新料の支払いを拒否したい」から退去する方は、殆どいないといっても過言ではありません。




長期入居してもらえるかどうかは、物件管理をしっかりすることです

実は、長期入居をしてもらえるかどうかは、「物件管理」をどこまでしているのかが重要となります。賃貸設備は「消耗品」であることから、時間の経過と共に「どうしても設備不良」を起こしてしまいやすくなります。


この時、ご入居者様は「すぐに管理会社に連絡」して、対応してもらうようにお願いすることになりますが、この時の対応が「迅速&丁寧」であるかどうかで、ご入居者様の物件満足度は大きく異なってきます。


実際、とある物件で「夏場にエアコンが故障」してしまい、ご入居者様から管理会社に「エアコンが壊れたから対応してほしい」とお願いされました。そのエアコンは「備付」であるため、交換するにはオーナー様の許可が必要となってきますが、その物件のオーナー様は「ガス供給会社にエアコン貸与」で対応したかったため、設置までに時間がかかってしまい、最終的にはエアコンは取り付けられましたが、そのご入居者様は「その後すぐに退去」されたとのことです。


もしこのような対応をしてしまうと、「退去のきっかけ」を作ってしまうばかりではなく、物件管理に関して「口コミで広まってしまう」可能性があるため、お部屋を募集する際、影響が出てしまう可能性があり得ます。



弊社物件では更新料設定・家賃が高いのですが、長期入居して頂いているお客様が多いです

弊社物件は、築年数が30年近い物件で「更新料設定」があり、さらに設定家賃は「相場より高くなっている」ため、ご入居者様にとっては「負担が大きい物件」であることには間違いありません。


しかし、弊社物件では「家賃が高い代わりに、物件管理を徹底的」に行っており、場合によっては管理会社の対応より早い時もあります。


ご入居者様も、この点をしっかりと評価して頂き、その結果「弊社物件における平均入居年数は6年前後」となってるため、リフォーム/リノベーション費用を回収+利益を出すことが簡単にできてしまいます。


さらに弊社物件では、ご退去されたお客様に「忖度なしのアンケート」をして頂き、良かった点と悪かった点を指摘して頂いておりますが、大多数のお客様は「高評価」をして頂き、中には「お友達を弊社物件に紹介」してくれた方もいるので、物件管理を徹底的にすることは、賃貸集客上有利になることを、証明してくれています。



賃貸更新料に関しては、確かに撤廃したほうが、ご入居者様にとってはメリットである場合が大きいですが、実際の現場では「更新料支払いそのものに対して理解されている」方が多いため、更新料をなくした所で、長期入居してもらえるかどうかは、別問題であると推測します。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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