差別化リノベーションは安定した賃貸経営ができる
更新日：6月20日
株式会社オーナーズスタイルが読者1,000人にアンケート調査したところ、6割超の貸主は将来の賃貸経営に不安を感じていることが分かったとのことです。
人口減少により地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっています。
2040年には賃貸空室率が40％に達するデーターがありますが、地方都市では空室率が30％台に達していることを踏まえると、40％台に到達するのは近い将来と言っても過言ではありません。
築年数が古い物件は資産価値が低下するため、空室率が悪化すると集客自体難しくなってしまいますが、資産価値を高めた差別化リノベーションを展開すれば、空室率が悪化しても安定した賃貸経営を継続することができます。
本投稿は空室率が悪化しても、差別化リノベーションを展開すれば安定した賃貸経営を行うことができる理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"差別化リノベーションを展開するメリット”
１．賃貸経営のデメリットとは？
不動産投資はインフレにも強いと言われているため、リスクは少ないと言われています。しかし年数の経過と共に様々なリスクが発生しやすくなります。
貸主に直接関係してくるリスクとは、以下の3つを挙げることができます。
空室リスク
家賃下落リスク
借入返済リスク
それではそれぞれのリスクについてみていきましょう。
空室リスク
近年では賃貸物件の供給数が増加傾向となっているため、募集しても空室が埋まらない可能性は高くなってしまいます。特に競争力が低下している築年数が古い物件では顕著に見られます。
空室リスクが多くなれば家賃収入も下落するため、賃貸経営自体が厳しくなってしまいます。
家賃下落リスク
賃貸物件は築年数の経過と共に価値が下落するため、家賃も連動して値下がりしていきます。
特に築年数が10年目／20年目は資産価値が下がりやすくなるため、エリアによっては大幅に値下がりすることがあります。
そのため、年数の経過と共に収益性も低下してしまう可能性が出てきてしまいます。
借入返済リスク
空室期間の長期化／家賃相場値下がり影響が大きくなると、利幅を確保することが難しくなるため、アパートローン返済そのものがきつくなってしまいます。
借入返済リスクを抑えるためには、立地が悪い場所は選ばない／自己資金を用意し借入金を抑えることが有効と言われています。
しかし立地がよくても企業や学校が撤退することも考えられるため、必ずしも有効とは言えません。
２．差別化リノベーションは安定した賃貸経営ができる
築年数の経過と共にリスクは上昇してしまいがちになりますが、資産価値を高める差別化リノベーションを展開することによって、先程紹介したリスクは回避することが可能となります。
空室リスクを軽減
新築物件や築年数が5年以内の物件は、一定の需要があるため募集開始と同時にすぐに部屋が埋まってしまいます。
ただ人によっては家賃予算の都合で入居できないことも考えられます。
リノベーション物件の最大の魅力は、築年数は古いものの室内空間は新築とほぼ同じであり、更に家賃帯は新築より数万円安くなっている点です。
そのため反響数が多くなり入居促進効果が期待できます。
家賃値上げが楽にできる
リノベーションを行うことによって資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げして募集することができます。
新築以上の家賃設定は難しいものの、築浅物件程度の家賃設定であれば借り手は確実に見つかるため、収益改善が期待できます。
収益UPが期待できる
近年ではあえてリノベーション物件を探している方がいるため、一定の需要が期待できます。
そのため早期客付けが可能＋長期入居ができるように賃貸管理を強化すれば、安定した家賃収入を得ることができ収益UPが期待できます。
３．弊社実例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。
差別化リノベーションを展開したことによって…
退去が発生しても早期成約を実現。昨年は最大でも1か月以内、今年は退去後数日で入居決定
リノベーションを機に家賃値上げを行いその結果2期連続増収増益
リノベーションの実施により毎月確実に利益を出すことに成功
しています。
さらに弊社差別化リノベーション及び賃貸経営の取組に関しては、不動産系メディアから注目されるようになりました。
▶弊社代表の取材に関しては、こちらをご覧下さい。
築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
４．まとめ
今回は空室率が悪化しても、差別化リノベーションを展開すれば安定した賃貸経営を行うことができる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸経営は築年数の経過と共に家賃下落／空室リスクが上昇するため、収益が悪化する可能性があります。
しかし差別化リノベーションを展開することにより、ブルーオーシャンで集客ができることから安定した賃貸経営を行うことができます。
弊社代表は28歳の時に相続により2代目オーナーになりましたが、当時は債務超過状態でいつ経営破綻してもおかしくはない状態でした。しかしリノベーションに出会えたことで一気に収益を改善することができ、今では日本一空室率が悪い山梨県に物件を主有していても安定した賃貸経営を行うことができています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562