賃貸築古物件は、家賃値下げしないと集客できないのか？
更新日：7月6日
近年では地方都市を中心に賃貸需要に比べて供給数の方が上回っていることから、空室率が悪化傾向となっております。
賃貸空室率は今後どのエリアであっても悪化傾向となるため、集客に苦戦を強いられる物件はさらに多くなると思われます。そのためか最近の賃貸空室対策では、募集条件を緩和したりさらにホームステージングを強化するところが増えてきています。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
たった３つのポイントを意識した対策でお金をかけずに空室を埋める！【築古アパート・マンション、戸建て賃貸】
ホームステージングや募集条件緩和などは、低予算ですぐに対応することができるため、多くの貸主が参入しやすくなります。ただし真似する物件が多くなれば差別化を図ろうとしていたものが差別化することができない「コモデティ化」になってしまうことが懸念されます。
賃貸業界におけるコモデティ化で顕著にみられるのはやはり築古物件。
募集部屋の質を高めることは殆ど行わず、家賃値下げなどをして何とか成約させたいと考えている所が多いです。ただコモデティ化になると果てしない低価格競争から抜け出せなくなり、最悪の状態になってしまう恐れが出てきてしまいます。
コモデティ化から脱出するためには
顧客目線に立つ
体験を売る
ことが重要であると言われています。弊社物件は1993年に施工した２LDK賃貸アパートであり、さらに物件がある山梨県は、「総務省が発表した平成30年度住宅土地統計調査」で空き家率が最も悪い県となっています。（賃貸単体では約3割は空室と言われています）
このような状況下の中で弊社物件では、2018年からリノベーション事業を展開。2020年以降は増収増益＋満室を達成することができるようになりましたが、空室率が最悪なエリアで業績回復させたのは、まさにコモデティ化から脱却したことが、最大の要因であると考えています。
顧客目線に立ったリノベーション
リノベーション物件の魅力と言えば、「デザイン性が優れている」「新築より家賃が安い」点です。
ただ競合他社のリノベーション物件を比較すると
どの部屋も新築物件を意識した部屋になっている
リノベーション物件によっては新築との家賃の差があまりない
ことがわかりました。
これでは差別化ではなく同質化となり、もしエリア内に同じようなリノベーション物件が複数あれば、コモデティ化になってしまいます。そこで弊社物件では、成約ターゲットとなる20～30代女性が喜ぶであろう「カフェスタイルに特化したリノベーション」を展開しました。
競合他社物件では「カフェスタイルに特化したリノベーション」をしているところはほぼないといっても過言ではなく、更に家賃帯に関しても、リノベーションを機に８～10％値上げしたものの、新築物件と比べるとリーズナブルになっているため、オトク感を与えることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
借主の声を伝える
リノベーション物件は築年数は一切感じさせないものの、やはり築年数はそれなりに経過していることから、入居後本当に暮らしやすいかどうかは、どうしても疑ってしまいます。
そこで弊社代表は、弊社が手掛けたリノベーション部屋に入居されている借主に、入居後の暮らしに関してインタビューを行っています。複数人にインタビューさせてもらいましたが、リノベーション部屋について不満を感じる方は皆無で、機能性についても全く問題はないとのことでした。
借主の感想をそのまま内見された方に伝えることによって入居促進が図られ、内見当日に入居申込をされる方も最近では増加傾向となっています。
▶借主の感想については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
【過去記事】おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！
コモデティ化からの脱却後
2018年から差別化リノベーションを展開してから、収益性は右肩上がりとなりました。
特に2020年以降は増収増益＋満室を達成することができ、2022年度の年間家賃収入は「過去最高を更新」することができました。
一般的に築年数が経過している物件は家賃値下げを余儀なくされてしまうと言われていますが、今日ご他社との徹底的な差別化を図ることができれば、コモデティ化からの脱却は十分可能となります。
弊社リノベーション物件の家賃は、相場と比べると1万円以上高い設定になっていますが、徹底した差別化＋物件管理を強化することで、家賃が高いイメージを払しょくさせることができます。
徹底した差別化を図ることができれば、築年数が経過している物件でも収益性や入居率を改善させることは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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