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賃貸築古物件はコモディティ化脱却で収益物件になる

更新日:3月8日


近年の賃貸市場は需要より供給数が上回っているため空室率が悪化傾向となっています。野村総研の調査では賃貸空室率は2040年に40%前後になる予測を出しています。




空室率悪化は客付けできない物件が増えることを示唆しています。そのため今後の賃貸業界は競争が厳しくなることが予想されます。



空室を早期に埋めるには空室対策を強化しなければなりません。最近の賃貸空室対策は、募集条件を緩和/ホームステージングを強化するところが増えてきています。


 

▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。


 

誰にもできる空室対策はコモデティ化になりやすい


ホームステージングや募集条件緩和などは、低予算ですぐに対応することができるため、多くの貸主が参入しやすくなります。



ただし真似する物件が多くなれば「コモディティ化」になる可能性があります。





賃貸業界の闇とは成功事例をそのまま真似すること

賃貸業界におけるコモディティ化で顕著にみられるのはやはり築古物件。



募集部屋の質を高めず、家賃値下げなどの募集条件緩を行い何とか成約させたいと考えている所が多いです。ただコモディティ化になると果てしない低価格競争から抜け出せなくなるためリスクが大きくなってしまいます。




コモディティ化から脱出するためには



  • 顧客目線に立つ

  • 体験を売る



ことが重要であると言われています。弊社物件は1993年に施工した2LDK賃貸アパートであり、さらに物件がある山梨県は、「総務省が発表した平成30年度住宅土地統計調査」で空き家率が最も悪い県となっています。(賃貸単体では約3割は空室と言われています)



このような状況下の中で弊社物件では、2018年からリノベーション事業を展開。



2020年以降は増収増益+満室を達成することができるようになりましたが、空室率が最悪なエリアで業績回復させたのは、まさにコモディティ化から脱却したことが、最大の要因であると考えています。






顧客目線に立ったリノベーション


顧客目線に立ったリノベーション

リノベーション物件の魅力は、新築物件より「デザイン性が優れている」「家賃が安い」点です。



ただ競合他社のリノベーション物件を比較すると「どの部屋も新築物件に類似した部屋」となっています。



これでは差別化ではなく同質化となり、もしエリア内に同じようなリノベーション物件が複数あれば、コモディティ化になってしまいます。



そこで弊社物件では、成約ターゲットとなる20~30代女性が喜ぶ「カフェスタイルに特化したリノベーション」を展開しました。



花王が発表したリリースによると、20~30代女性は…



  • 家で落ち着きたいと思っている

  • シンプル志向+部屋全体の統一感を重視

  • 家具の材質など素材感のこだわりがある



傾向となっているため、弊社リノベーションコンセプトと合致する部分が多いです。また競合物件は一切参入していないため事実上ブルーオーシャン状態。



そのため従前より家賃8~10%値上げしても、早期客付けに成功しています。



 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。


 



借主の声を伝える

借主の声を伝える

リノベーション物件は築年数は一切感じさせないものの、一定数年数が経過しているため新築物件と比べると機能性は明らかに低下しています。



そのため入居後快適な暮らしができるか懐疑的に感じている内見者は一定数いるはずです。



そこで弊社代表は、弊社が手掛けたリノベーション部屋に入居されている借主に、入居後の暮らしに関してインタビューを行っています。



複数人にインタビューさせてもらいましたが、リノベーション部屋について不満を感じる方は皆無で、機能性についても全く問題はないとのことでした。



借主の感想をそのまま内見された方に伝えることによって入居促進が図られ、内見当日に入居申込される方も最近では増加傾向となっています。


 

▶借主の感想については、過去記事をご覧下さい。


 



コモディティ化からの脱却後

弊社家賃収入推移


2020年以降は増収増益+満室を達成することができ、2022年度の年間家賃収入は「過去最高を更新」することができました。



一般的に築年数が経過している物件は家賃値下げを余儀なくされてしまうと言われていますが、他社との徹底的な差別化を図ることができれば、コモディティ化からの脱却は十分可能となります。



弊社リノベーション物件の家賃は、相場と比べると1万円以上高い設定になっていますが、徹底した差別化+物件管理を強化することで、家賃が高いイメージを払しょくさせることができます。



徹底した差別化を図ることができれば、築年数が経過している物件でも収益性や入居率を改善させることは十分期待できます。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社 山長
有限会社 山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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