空室対策コンサルタント ㈲山長成功大家さんの共通点とは？
更新日：9月22日
賃貸経営が成功するかどうかは、「高稼働率にいなっているか」「家賃下落を防ぐことができるか」「管理会社・仲介会社の全面的なバックアップができているか」「工事担当業者さんとうまくいっているか」「金融機関から信用されているか」などが重要となってきます。
近年施工された新築賃貸物件では、金融機関側が「空室保証」＝サブリース契約で建設しなければ、融資しないこともあるので、一見するとこれから賃貸経営を始められる方においては、毎月「安定した家賃収入」が見込められるので、このまま安泰と思う人は多いと思いますが、ただサブリース契約で建物契約をしてしまうと、管理会社は「借地借家法によって借主の立場」になってしまうことから、周辺の家賃相場下落＋稼働率の悪化が大きくなってしまうと、借地借家法32条を適用してくるので、オーナー様はこの要求を拒否することができず、もし拒否の姿勢を貫いてしまうと「契約解除」となってしまうことから、大変なことになってしまいます。
一方、サブリース契約ではない「集金管理」体制となっている物件においては、オーナー様の一存次第で「家賃増減」をすることができますが、ただ設備投資に消極的なオーナー様の場合、家賃をいつまでも現状のままでお貸しすることは、非常に難しく、さらに管理会社としても、空室期間の長期化は「管理料収入にも影響」が出てしまうため、空室期間長期化に伴う「機会損失を防ぐ」目的として、家賃値下げをお願いするケースが多くなります。
家賃値下げを行えば、確かに反響を得やすくなるものの、その代償として
入居者の質の低下、トラブル増大
家賃滞納リスク
家賃収入の減少
修繕費の増加
が予想されますので、稼働率を常に高い状態に保たなければ、赤字になってしまう可能性が高くなります。
賃貸経営がうまくいっている方と、まったくうまくいっていない方においては、ある共通点があります。
①管理会社任せにはしていない
賃貸管理業務は、とても複雑であり、しかもごく稀ではありますが、緊急トラブルが発生することがあるので、仕事をお持ちの方が管理業務を行うのは、ものすごく大変です。
ですので、多くのオーナー様は「不動産管理会社」に管理料を支払うことで、物件管理を委託してもらっていますが、賃貸経営がうまくいっているオーナー様は、管理会社に丸投げすることはせずに、一部の業務はオーナー様自ら行っている方が多いです。
②設備投資に積極的
賃貸物件は、新築時は当然ではありますが「資産価値は高い」ものの、年数が経過すればするほど、その価値は減少してしまいます。法的耐用年数を見ても、築20年を超えてくると、減価償却が終わりに近づいているので、資産価値としては「ほぼ皆無」となってしまいますが、ただそれは「設備投資に消極的な物件」のみの話であり、設備投資に積極的な物件（大規模修繕やリフォームやリノベーションを行っている）な物件では、資産価値／管理の質が高い状態となっているので、積極的に客付けをして頂ける可能性が高く、さらに入居者トラブルなども起こりにくくなります。
③メインバンクから信用されている
賃貸物件を所有しているオーナー様の大多数は、金融機関から借入を行って経営をされているはずですが、金融機関においては「賃貸経営がうまくいっている」「今後成長が期待できる」物件においては、金融機関は応援してくれますが、一方「賃貸経営がうまくいっていない物件」で「経営改善対策をせずに、ただ単に返済方法の見直し」を相談された場合、金融機関は「オーナー様の物件を懐疑的」にとらえてしまい、最悪なケースとしては、融資をストップして、一気に債権回収に動いてしまう可能性もあり得ます。
メインバンクから信用されているオーナー様は、例えばリフォームやリノベーション、大規模修繕を行う際、借り入れ条件が良い融資を紹介（例えば利子補給がある融資）してくれます。
2022年2月1日 一部追記
・成功している大家さんは、仲介会社との関係が良好→記事を読む
・成功している大家さんは、家賃値下げは危険と考えている→記事を読む
・成功している大家さんは、家賃相場は参考程度と考えている→記事を読む
・成功している大家さんは、空室対策の基本を理解している→記事を読む
・成功している大家さんは、集客ターゲットを理解している→記事を読む
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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