賃貸リノベーションで成功するためには？
更新日：2022年12月17日
近年では、築年数が経過している物件を「リノベーション」を行う物件が多くなってきています。
背景には賃貸物件の供給数が需要に比べて飽和状態となっていることから、特に競争力が低下している築年数が経過した物件は、家賃を値下げしても埋まりにくい状態になりやすくなります。
リノベーションを行うと、築年数は古いものの室内空間は新築並みとなるため、物件資産価値が向上し家賃値上げがしやすくなります。
但し集客ターゲットを明確にしたリノベーションを行わないと、成約に繋げることが難しくなってしまい、現実問題としてリノベーションを行ったのに空室期間が長くなっている物件も散見されます。
本投稿は、賃貸リノベーションで成功するためにどのような対策を講じればいいのかについて、お伝えさせてもらいます。
▼目 次
１．集客ターゲットを明確にする
リノベーションを手掛ける前に、まず行ってもらいたいことは
「集客ターゲットを明確にする」
ことです。
その理由は入居してもらい方に「訴えかける」ような部屋を提供しなければ、ただのモデルルームみたいになってしまうからです。
集客ターゲットをどうやって選定すればいいのかというと…
現在入居している方の年代層、家族構成
物件の間取り（単身向け／ファミリー物件）
物件があるエリア（市街地／郊外）
物件周辺にある賃貸物件は、どのような間取りが多いのか？
物件を決める決定権は、誰？
上記に関しては、調べればすぐにわかりますので、これら情報を把握した上で、具体的にどのような人に入居してもらいたいのかを考えれば、集客ターゲットを決めることができます。
例えば、弊社物件の場合では…
１）現在入居している方の年代層、家族構成
20～30代のカップル、新婚さん、お子さんが2人までのの家族
２）物件の間取り
２LDK
３）物件があるエリア
山梨県甲府市郊外にある、閑静な住宅地
４）エリア内にある競合他社物件は、どのような間取りが多いのか？
圧倒的に１LDK以上の物件が多い
５）物件を決める決定権は、誰？
圧倒的に女性（奥様）
築年数が経過していたとしても、物件周辺にある競合他社の間取りが貸主の物件と同じであれば、そのエリアにおいては「需要を見越してその間取り」にしていることから、そのままの状態を生かしたリノベーションを行うべきです。
では、弊社物件をもしリノベーションをする場合、どのような形でリノベーションを行えばいいのかというと、20～30代の女性（奥様）が気に入るような、明るく＆おしゃれなリノベーションを手掛ければ、訴求効果が大きくなることが推察できます。
逆に言えば、「物件を決める決定権を握っている方のみに特化」したリノベーション部屋を提供することができれば、成約率は一気に高まります。
▶弊社リノベーションの取組については、過去記事をご覧下さい。
【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説
２．入居後のイメージが実現できるか？
賃貸リノベーションを行うにあたり、一番重要となってくる部分と言えば…
入居後のイメージが実現することができるような部屋になっているかどうかです。
今のお客様は、「エリア内の家賃相場を事前に調べた上で、部屋探しをしている」ことから、リノベーション部屋を内見されて、「家賃以上に部屋の価値を見いだせる」ことができれば、家賃相場より家賃帯を高くしたとしても成約率はぐっと高くなり、場合によっては「内見当日に入居申込」が入ることもあり得ます。
３．リノベーションで重要なのは…
１）映える部屋になっているか？
リノベーションされた物件は、築年数を感じさせないぐらいにまで、部屋のクオリティーが高くなっていますが、ただリノベーション部屋に入居したいと考えている方は、室内のデザイン性を追求していることから、競合他社と同じようなリノベーションをしても、訴えかけるものがなければ、反響を得ることが難しくなってしまいます。
他社物件との差別化を図るためには、たったひとつでもいいので「映えるような部屋」を作ることです。
弊社物件は、ナチュラルテイストに特化したリノベーション部屋を展開していることから、「映える部屋」にすることができ、リノベーション完成後写真などをSNSでアップしています。
特に女性からの反響がとても多く、写真を見て内見される方が多いことから、リノベーションをする際には、デザイン性の部分はとても重要となります。
２）無理に変えない
弊社物件は、1993年築の２LDKとなっていることから、LDKには「壁付けキッチン」が設置されています。
リノベーションを機に「キッチンスタイルを変更」した方が、集客力が高くなるのではと考える方もいますが、結論から言いますと、無理してまで間取りを変える必要性はありません。
仮に、「壁付けキッチンから対面キッチン」に変更した場合、同じLDKであっても「実際に使用できる広さ」は、変わってしまいます。どうして変わってしまうのかというと、対面キッチンを設置する場合、キッチンを固定することになるので「4帖程のスペースを確保」しなければならず、その結果「ダイニングとリビング空間」が狭くなってしまいます。
弊社リノベーション物件においては、あえて壁付けキッチンをそのまま使用していますが、キッチンカウンターを設置することによって、対面キッチンとしての使い方も可能となったことから、集客上においても、とてもしやすくなりました。
３）費用を抑えることも重要
リノベーションは原則的に「設備を一新」させる場合が多いのですが、ただ「使える設備」に関しては、工夫次第で費用を抑えることができます。
例えば、弊社リノベーション部屋のトイレに関しては、トイレ本体は「そのまま使用」していますが、それ以外の部分（壁や天井・床など）を一新させることによって、数万円で対応することができます。
デザイン性を追求することによって、既存の設備を再利用したとしても、映える空間に変身させることができます。
▶弊社リノベーションの事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説
４．入居者の声を伝える
リノベーションされた部屋は、新築物件並みに蘇っていることから、室内空間的には問題ないと思いますが、ただ「古い物件」であることには違いはありませんので、本当に住みやすいかどうかに関しては入居者しかわかりません。
リノベーション部屋に入居検討されている方は、恐らくこの部分は一番聞きたいはずですが、多くのリノベーション物件では居住性の部分までしっかりと対応していないのが現実です。
そこで弊社物件では、リノベーション部屋に入居されている方に、入居後の暮らしに関して直接取材させていただき、内容を内見時にしっかりと伝えることによって、入居促進を図っています。
参考までに、2019年にご入居されたお客様の声（一部）を抜粋いたします。
オーナー：リノベーションの部屋についてお聞かせください。まず当物件のナチュラルキッチンについて、使い勝手などはどうでしょうか？
ご入居者様：一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。 もし欲を言えばこちらのキッチンは、キッチンをリメイクしたとのことですが、身長が大きめの男性の場合、このキッチンの高さでは少し料理がしにくいのかな？と思いましたが、それでもこのキッチンは、友達などが遊びに来た時「何このキッチン！」「このキッチン可愛い」と褒めてくれて、友達も住みたいと言っているとのことですが、ただその友達は今戸建て住宅に住むとの事なので、住めないのが残念と言っていました（笑） また、LDKに備えづけのLEDダウンライトが思っていた以上に明るく、キッチン側にあるダウンライト2基＋キッチンにあるLED蛍光灯だけで十分。ペンダントライトは友達が来るときは付けていますが、もちろん言われることは「何このキッチン‼超オシャレ」です（笑）
オーナー：最後に一言お願いします。
ご入居者様：築年数が経過している物件というだけで、入居することに抵抗を感じているのは本当にもったいないです。グレイスロイヤルは、築年数は経過していますが、室内外しっかりと管理されていて、リノベーション部屋も、よく見かけるようなリノベーション部屋とは全く別次元のもの。 女性が喜ぶような設備を導入しているので、友達を部屋に呼んだ時必ずと言っていいほどおしゃれな部屋と言ってくれるので、正直とてもうれしくなります。 これだけしっかりとリノベーションを施しているので、家賃が高いといった印象は今でも思いませんし、また初期費用が前の物件と比べると10万円ぐらい安い点も魅力的。初期費用が安ければその分室内におしゃれな雑貨や家具などを置きたいと思いますので、初期費用の安さの点においても、グレイスロイヤルは友達にもおすすめしたい物件。
▶アンケートの詳細に関しては、弊社物件専用ＨＰよりご覧下さい。
おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸リノベーションを成功させるためには…
ターゲット層が気に入るような部屋にする
他社物件にはない「映える」部屋を作り、訴求効果を上げる
無理してまでリノベーションをしない
ご入居者様から暮らしに関する情報を聞く→内見時に伝える
上記対応をとることによって、成約率は確実に高くなります。
また、リノベーションを行うにあたり、重要となってくるのが「長期入居」してもらえるような物件管理を行うことです。リノベーションするとなると、費用がある程度かかってくることから、借入を起こして対応される方が多くなると思われますが、長期入居してもらうことによって、リノベーション費用を回収することができることから、リノベーションがしやすくなり、収益改善を図ることが可能となってきます。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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