小手先の空室対策では、長続きしません
更新日：2022年9月29日
空室率全国ワースト1の山梨県において、2021年家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋が全て埋まり、満室経営を実現した自分だからこそ言えるのが・・・
小手先の空室対策では、絶対にお客様にバレてしまう
これははっきりと断言することができます。
そもそもどうして空室対策を行うのでしょうか⁇
答えは簡単です。空き部屋を埋めたいからですよね。
築年数が浅い物件（築10年未満）なら物件に価値がまだあるので、何もしなくてもお部屋が埋まる可能性は高くなります。それが築20年を超えてしまうと、木造賃貸アパートなら「減価償却期間」が過ぎてしまうことから、物件価値は明らかにゼロに近くなるので、どうしても家賃を値下げしなければ、部屋を埋めることはできません。
ただ家賃を値下げしても・・・
エリア内にある競合他社も同じような対抗処置
をしてくるので、相場そのものが値崩れしてしまい、もはや相場すらも当てにできないような状況となってしまいます。
そこで少しでも空室期間を埋めるべく、空室対策を行うわけですが…
そもそも空室対策は誰のために行うものなのでしょうか？
オーナー様？
管理会社様？
と答えた方は、一度顔を洗って出直してもらいたいのです。
空室対策はその部屋にご入居されるお客様のために行うものであり、オーナー様や管理会社様のために行うものではありません。
築年数が経過した物件で、よく行っている空室対策は、退去リフォームを限定的にし、しr津ない空間を少しでもおしゃれ部屋にすべく、家具やおしゃれな雑貨などを配置し、写真でうまくごまかすホームステージングと呼ばれる方法を行っている方がいますが、築年数が経過した物件において、お客様が不満に思っている部分とは「室内の機能性」であり、室内の機能性を少しでも解消させたお部屋でなければ、仮に相場並みに家賃設定していても「家賃が高い」と思われてしまいます。
弊社所有物件は、1993年築ということもあるので、2018年より空き室を順次リノベーションを行っています。ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行うことにより…
①おしゃれなキッチンが設置されているので、おうちカフェを楽しめる
②浴室もフルリノベーションを行っているので、バスタイムを楽しめる
③室内には漆喰が施工されているので、室内の機能性が格段に良くなる
つまりリノベーション部屋に住むことによって、オーナーサイドとしてはお客様に「暮らし方のご提案」をすることができ、また室内全体がナチュラル系の素材を使用していることから、おうち時間を楽しむことができるというイメージをお客様に想像させることが可能になったことから、お客様サイドからは弊社側の家賃設定に対して「高い」といった印象を持たれなくなりました。
弊社が行ったリノベーションは、正直にいうと「多額の費用」が掛かっています。
ただ弊社所有物件における平均居住年数は、およそ6年ですので、6年前後ご入居されれば、リノベーション費用は回収でき「利益」が生まれる計算になるので、損をするようなことはありません。
何より室内空間がナチュラルテイストとなっていることにより、経年劣化ではなく経年変化が期待できることから、資産価値が下落（家賃値下げ）するようなことはありません。それに、弊社が展開しているナチュラルテイスト・リノベーションは他社は全く行っていないことから、価格競争にもなりませんので、安定した家賃収入が見込めます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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