築古物件に将来はあるのか?

更新日:9月22日



不動産賃貸物件は、築年数が経過すればするほど、その価値は減少していきます。

物件があるエリアや構造躯体によって、多少差異はありますが、概ね築10年を超えてくると「旬の時期」は終わってしまい、空室が目立つようになります。


ただ、築10年以降の物件であるならば、築浅~築古の境界という立場であるため、家賃下落率は、それほど多くはないと思われますが、ただ築20年を超えてくると「設備の古さが全面的に目立ってくる」ので、どうしても家賃を今までと同じように「維持」することが、非常に難しく、家賃値下げをしなければ集客することが、難しくなってしまいます。


築古物件に将来はあるのか?

家賃値下げを行えば、確かに反響をすぐに得やすくなるので、空室期間を短くすることができますが、ただし…

  • 入居者の質及びトラブルが多くなる可能性

  • キャッシュフローが回らなくなる

  • 設備修繕がすぐに行えない

  • 家賃滞納リスクが多くなる(保証会社を使っていても)


上記のリスクは、賃貸管理上においても「デメリット」でしかなく、さらに上記のような問題が頻発していると、家賃を安くしても「成約につながらない」=悪い意味での口コミが広がってしまう可能性が高くなるので、正直誰も得することがありません。


では、築年数が経過した物件には、将来がないのかというと、そういうことではなく、視点を変えた集客をすることによって、新たな需要を見込めることができるため、むしろ築古物件には、チャンスという意味では大きい存在であると言えます。



差別化リノベーションで収益性アップは可能

弊社物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県であり、しかも弊社物件は1993年築で和室がある2LDK。集客条件としては、最悪と言っても過言ではありませんが、実は弊社物件は「2018年より家賃値上げ目的の差別化リノベーション」を空き部屋が発生するたびに行っていますが、昨年9月末「全室満室」を達成し、2021年度の家賃収入合計は、過去最高を更新し、さらには昨年と比べて増収増益が期待することができますが、どうして築古物件で、家賃値上げした物件が、満室を実現することができたのかというと、ズバリ「女性を意識したお部屋作り」をしたからです。




弊社物件の間取りは、2LDK(一部3LDK)であるため、ターゲットは完全に「カップル」「新婚」「子育て世代の家族」となります。


ファミリータイプ物件の場合は、お部屋の決定権=契約を決める人は、ほぼ100%女性であることがわかっていますので、集客強化するためには、女性が喜ぶような部屋を作る必要があります。


ただ、普通にリノベーションをしたとしても「他社と同じような部屋になってしまう」と、家賃勝負になってしまうことから、弊社物件では「賃貸でもおうちカフェをいつでも楽しむことができる」ような、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開。


カフェの様な暮らしがしたいと考えている方は、非常に多いです。

自然素材の漆喰や無垢材、和モダン空間が魅力的な琉球畳を導入することによって、和洋折衷型の賃貸物件が生まれます。オンとオフが切り替わることによって「生活に張りがでてくる」のはもちろんのこと、コロナ禍となってしまっている昨今では、おしゃれなカフェのお店に行きたいけれど、感染予防のため「気軽にカフェのお店に行けない」方は多いはずですが、お部屋の中に「カフェのお店のような空間が提供」できていれば、一石二鳥になります。



賃貸業界におけるリノベーションは、近年「認知度が上がっている」ことから、多くの物件で行っているものの、賃貸サイトのリノベーションページに掲載してもらうためには、同サイト内の「リノベーション定義」に合致していないと、掲載すること自体が難しくなるので、全ての物件が掲載してもらえるという保証は、どこにもありません。


そこで、弊社では「賃貸サイト集客の弱点」を克服するため、2018年に物件専用HP及び公式SNS開設することによって、賃貸集客の「イノベーションのジレンマ」を行ったところ、次第にアクセス数が増加したこともあり、今では成約になった方の約8割以上が、弊社サイトからとなったので、価格競争から脱出することができて、安定経営を行うことが可能となりました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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