アパートの空室が埋まらない本当の理由とは?

更新日:9月20日


不動産投資をされているオーナー様にとって、一番の懸念といえば、やはり空室が発生してしまうことではないでしょうか?


一括借り上げ物件以外においては、空室が発生してしまうと、次の方がご契約していただけない限りは「家賃入金はストップ」してしまうため、早期に客付けを行わなければなりません。


しかし、昨今では「地方都市においては賃貸物件の供給数が飽和状態」となっていることから、「募集をかけても部屋が埋まりにくく」なっています。そのため「設備投資」「賃料見直し」「管理会社見直し」「広告料の増額」といった対策を強化されている物件が目立っていますが、ただ「賃貸物件が飽和状態」となっているエリアにおいては、よく言われている空室対策を実践したからと言って、すぐに部屋が埋まるという保証は、正直どこにもありません。


一昔前であれば、空室対策を行うことで、早期に部屋が埋まっていたものが、今では「埋まりにくく」なっているその背景には、「アパート空室が埋まらない本当の理由」を、オーナー様自身が理解されていない方が、圧倒的に多いです。


それでは、アパート空室が埋まらない本当の理由とは、いったいどのようなものなのでしょうか?

 

目 次

1.同質化物件の乱立

2.物件の質が低下している

3.仲介会社が嫌っている

4.差別化リノベーションがどうして重要なの?

5.家賃値下げ集客の末路

6.まとめ

 

1.同質化物件の乱立

同質化物件の乱立は、価格競争となってしまいます

資産価値が高い「新築物件」「築年数が2~10年程度」の物件では、「入居したい」と考えている方が非常に多いため、再募集が開始されたと同時に「すぐに部屋が埋まる」ことは決して珍しいことではありません。


一方、築年数が20年以上経過している物件においては、何かしらの対策を講じない限り、空室が埋まりにくくなってしまいます。どうして埋まりにくくなってしまうのか、その理由はとても簡単であり、募集している部屋が、どの部屋も同じような感じ」=同質化物件が多くなっているので、価格競争(家賃値下げ)が起こりやすくなってしまいます。


同じリンゴであっても、希少価値が高いリンゴと、普通のリンゴとでは「価値」の部分が全く異なり、さらに価格面においても「差異が生じてしまう」のですが、賃貸業界においても、まさにリンゴと同じような現象が起きており、スーパーでよく売られている「一般的なリンゴ」は、「何も対応していない築古物件」「間違っている空室対策をしている物件」であることから、必然的に「価格競争」の波に飲み込まれてしまい、物件によっては「家賃相場以下の賃料設定」にしたとしても、部屋が埋まりにくくなっています。


需要より供給のほうが圧倒的に多いと、このような現象が生まれてしまうのですが、今までのような「空室対策」では、決定打が見いだせないことから、成約期間が長期化になってしまう可能性が高くなってしまいます。



2.物件の質が低下している

物件の質が低下している

築年数が経過している物件において、適切な「設備投資」を行わないと、家賃を維持することが難しくなるばかりではなく、物件全体の質までも低下させてしまいます。


物件の質が低下してしまうと、どうなるのかというと、まずは「入居者様同士におけるトラブルが増加」してしまいます。

物件の質の低下は「入居者様の属性」に比例していることから、問題行動を起こす方(もちろん一部の方ではありますが)が入居しやすくなりますので、「入居者様同士におけるトラブル増加」はもちろんのこと、場合によっては「家賃滞納」される方も多くなってしまいます。


近年では、契約時に「家賃保証会社」に加入する物件が多くなってきたことから、万が一家賃滞納が発生したとしても、保証会社がサポートしてくれるものの、家賃滞納を連続して3か月以上続けた場合、原則としては「強制退去」に向けた手続きに入り、最終的には「不動産明け渡し」=強制退去をしていただくことになりますが、強制退去する場合、裁判所から派遣された執行官立会いの下で行われるので、正直物件のブランドは低下してしまいます。


早期に客付けを強化したいと考えている物件では、「入居審査が甘め」になってしまいますが、審査を甘くしてしまうと「滞納歴がある方」が入居しやすくなるので、長い目で考えた場合、得策とは言えません。



3.仲介会社が嫌っている

仲介会社が嫌っている

不動産仲介会社は、1件でも多くの物件を成約させることが求められていますが、それは契約成立に伴う唯一の報酬となる「仲介手数料」をもらいたいからです。


そのため、自社及び他社物件は問わず、お部屋探しをされているお客様に合った部屋を、可能な限り紹介します。ただ「設備投資をされていない」「トラブルがよく発生する物件」「設備不良が発生しても、オーナー様が非協力的」などの物件では、仮に「広告料が設定(増額)」されていたとしても、仲介担当者は「別の物件を紹介」する可能性が高くなります。


どうして広告料が設定されている物件であっても、別の物件を紹介したいのか…

仲介担当者が紹介したくはない

ただそれだけの話。


物件/入居者の質が「一定数以上」で広告料が設定されていれば、お客様の条件とは多少前後していたとしても、担当者は「広告料が欲しい」ため、積極的に営業活動を行います。


一方で「物件の質や入居者の質が悪い」ような物件は、仮に広告料が設定されていたとしても、別の物件を紹介する可能性が極めて高くなります。その理由は「クオリティーが低い物件を見せても、成約につながる可能性は低くなる」ため、それならば同じ条件内で「少しでもきれいな物件」を内検してもらえれば、入居(契約)していただける可能性が高くなるからです。



4.差別化リノベーションがどうして重要なの?

差別化リノベーションがどうして重要なの?

弊社物件では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っていますが、通常行われているようなリノベーションではなく、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行っています。


どうして差別化リノベーションを行っているのかというと、「顧客の創造」に合致した部屋を提供しなければ、集客することが難しいと判断したためです。


Googleなどで「地名+賃貸」と入力すると、下部にある「関連キーワード」内において「リノベーション」「デザイナーズ」といった「おしゃれ」に関連するワードが掲載されています。


つまり、お部屋探しをされている方の中には、「おしゃれな部屋」に住みたいと考えている方が、一定数いることが推測できますが、ただ「リノベーション部屋」を見てみると、どの部屋も同じような部屋=同質化物件となっている傾向が強いため、リノベーション部屋における「差別化」を図ることは、非常に難しくなってしまいます。



そこで、弊社物件では「おしゃれなカフェのお店を部屋に再現」することができれば、集客上優位になるばかりになるだけではなく、家賃値上げも十分可能と判断して、費用が掛かりますが、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開したところ、多くの方にご入居していただくことができ、2021年9月末~翌3月までは「満室状態」が続きました。




5.家賃値下げ集客の末路

家賃値下げ集客の末路

家賃値下げし続けている物件が待っているものとは…

募集しても全く部屋が埋まらず、言葉を換えれば、部屋が埋まる気配が全く感じられない

と言っても過言ではありません。


これは弊社物件がある山梨県甲府市で、実際に発生していることで、家賃相場より家賃を大幅に値下げしている築古物件では、長期間募集をし続けているにも関わらず、成約になる気配すらありません。


この物件は「設備投資は全くしていない」ので、家賃を値下げするしか方法はありませんが、家賃を下げても部屋が埋まらないということになると、今後誰も借り手が見つからないことを示唆していますので、将来的には「自然淘汰」してしまう可能性が高くなってしまいます。



6.まとめ

賃貸物件における集客で、需要と供給のバランスが保たれているエリアでは、一般的な空室対策を行うことで、「早期成約につなげられる可能性は高い」といっても過言ではありませんが、ただ地方都市においては「需要より供給数」が圧倒的に多くなっていることから、競争力が低下している物件では、価格競争が起こりやすくなり、家賃を相場以下に下げても、部屋が埋まりにくくなっています。


このようなことから、一般的に有効と言われている空室対策を行っても、競合他社が行っていれば、差別化を図ることができないため、価格競争からの脱却は難しくなってしまいます。


そこで重要となるのが、「顧客の創造」が可能となっている物件。

お部屋探しをされているお客様が、「創造しているような部屋」を見るけることができれば、仮に家賃が多少高くても入居していただける可能性は十分にあり、日本一空室率が多い山梨県で物件を所有している弊社物件では、顧客の創造通りのリノベーション部屋を提供することによって、家賃値上げ集客を可能にしました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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