不労所得が目的で不動産投資をすると、将来的には後悔してしまいます。

更新日：2月6日

働き方改革の影響のため、近年では企業において「残業時間」が大幅に減少しその結果残業手当が少なくなった方も多いのではないでしょうか？固定給だけでは生活していことが難しいと思っている方の中には、不動産投資を検討されている方もいると思われます。

不動産投資にはいろいろありますが、企業にお勤めしている方でも、比較的投資がしやすいものとしては、アパート経営があります。

アパート経営は、株などに比べるとリスクは少なく、需要が見込めるエリアに賃貸アパートがあれば比較的入居率を確保することができ、また面倒な管理・客付けは管理料などを支払えば管理会社が全て行ってくれるので、素人でも比較的参入しやすい投資といえます。

ただこれは表向きの話で合って、不動産投資は実はそんな甘いものではありません。

不動産営業担当がよく言うセリフは…

☑何もしなくても毎月家賃が通帳に振込まれる

☑生命保険や年金の代わりになる

☑相続税対策としてとても有効

☑更地にしておくより、建物を建てた方が税金が安くなる＝固定資産税

近年、賃貸アパートを建てる場合金融機関の方で「空室保証」（＝空室が発生しても家賃を保証してくれる制度）がついていないと融資そのものが認めないケースの方が多いです。

空室保証の話をしてしまうと「空室が何室発生しても毎月一定額の家賃が入金できる」からキャッシュフローは安定すると思い込み、不動産投資を始める方は多いです。

ただし、大手管理会社による空室保証は「契約年数内」においては家賃は支払うものの、家賃の金額に関しては、多くの管理会社の家賃保証では「数年ごとの見直し」を契約書に記載しているので、将来的には家賃減額はあり得ることを示唆しています。

また管理会社によってはサブリース契約ではなく集金管理のみのところがあります。

こちらの場合は、空室保証は一切ありませんが、管理会社から家賃減額請求を受けることは一切ないものの、賃貸経営をしっかりと勉強していないと、空室を埋めることはできません。

不動産投資は新築～10年目までは比較的利益を取りやすくまた稼働率も高い状態が続きます。

しかし、築年数が11年を超えてくると資産価値が徐々に下がっていき、20年目を過ぎると価値がさらに下落し、家賃値下げをしても客付けがうまくいかなくなるリスクが出てきます。

賃貸経営を行う上で一番大切なことは、入居者様目線で経営を行うこと。

弊社物件は祖父が1993年に賃貸経営を初めましたが、2006年～2007年にかけて祖父と父が相次いで病死し、当時若干28歳の私が急遽2代目オーナーに就任しました。

就任当初は、客付けがうまくいかないのは管理会社／仲介会社の責任と決めてつけ、罵詈雑言を浴びせるのは日常茶飯事でした。しかし、そのようなことをしていても部屋は埋まらず、都合によって定期清掃契約を解約して私が物件掃除をし始めるようになってきたころから、賃貸経営を本格的に勉強し始めました。

▶アパートオーナー就任当時の様子に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

オーナー就任当初は「債務超過」状態でしたが、本執筆時の2023年2月6日現在は

全室満室
2020年から増収増益
弊社が行った賃貸経営改革がメディアに多数掲載

されるようになりました。

▶弊社代表が掲載された取材記事は、こちらをご覧下さい。

築29年のアパートが満室　赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略

組織を動かすためにまず何をする？　石川智久さんが選ぶ５本

⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜くオーナー自らつくりだす"付加価値"

空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇

不動産投資＝不労所得というイメージを持たれやすいのですが、今後大空室時代を迎えようとする中、不労所得で生き残ることは不可能に近いです。もし不動産投資を行うのであれば、しっかりと賃貸経営のことを学ばなければ、確実に淘汰されてしまいます。

▶︎お知らせ◀︎

有限会社山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。

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