空室分析をする場合、競合物件を知ることが重要
更新日：2022年9月19日
募集している部屋が、なかなか埋まらない場合、考えられることは「募集している部屋の資産価値が低下している」「家賃が高いイメージを持たれてしまっている」ことが考えられます。
需要と供給のバランスが保たれているエリアであれば、空室期間が長期化になることは少ないのですが、需要より供給の方が上回っていると、どうしても空室率は悪くなってしまい、その影響を受けやすくなってしまうのは、築年数が古い物件に集中してしまいます。
ただしっかりと対策を行うことで、空室の原因が「どこにあり」「どのように対応すればいいのか」を把握することができます。
目 次
１．空室分析をする方法とは？
空室分析をする場合に、とっても使いやすいツールとして「SUUMO賃貸経営サポート」があります。同サポートの便利なところは、「エリア」「築年数」を入力すると、現在募集している部屋の詳細情報が掲載され、お部屋の写真も確認することができるため、倨傲他社の家賃がどのようになっているのか、またお部屋はどのようになっているのかを把握することができます。
築年数が経過している物件の特徴としては、「設備投資には消極的」「原状回復程度しかしていない」ところが圧倒的に多く、これらのような物件は「家賃値下げ」をしている可能性が強くなるので、総合的に分析した場合「この物件では家賃値下げをすることで何とか経営を維持している」ことが推測できます。
上記はあくまでも仮説にすぎないのですが、逆に上記物件より「資産価値を高めることができる」ような部屋を提供すれば、少なくとも「魅力的な物件」に見えてくるので、反響率も違ってくることが予想されます。
２．空室を解消する方法
（１）ソフト面
空室を解消するためには、お客様に喜ばれる部屋を提供することが、とても重要となります。そのためには、ソフト面とハード面を変えることが必須です。
まずはソフト面についてですが、こちらは主に「家賃ではなく、初期費用の見直し」をされることをおススメします。
例えば、もし敷金や礼金が設定している物件であれば、それをなくして「敷金・礼金無料」にすることで、初期費用を削減することができ、お客様からも喜ばれます。
礼金はともかく「敷金を無料にする」ことに対する抵抗を感じるオーナー様もいると思いますが、現在では「約8割の物件で家賃保証会社を利用」しています。
保証会社を利用すると「夜逃げ」「家賃滞納」した際でも、保証会社が立て替えて支払ってくれることから、実質的には「敷金と同じような役割」を担ってくれるので、敷金を設定する意味合いが、近年では薄くなりかけてきています。
また、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」をつけると、集客上においては有効的。
フリーレントをつけると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分と相殺」することができるため、初期費用を抑えられることができ、お客様にとっては「歓迎される」物件といえます。家賃が一定期間無料となる点は、正直オーナー様としてみたら「損をしてしまう」のは避けられませんが、フリーレント期間が終了すれば、家賃が復活するので、家賃を値下げして集客するより、フリーレントをつけた方が、よっぽど波及効果としては期待することができます。
（２）ハード面
一方ハード面においては、お部屋の一部を改修して、競合他社物件より「魅力的な部屋」を作ることが重要となります。
上の部屋は、弊社所有物件のリフォーム前と後のLDK。
仮にリフォーム前の部屋を「競合他社」とし、リフォーム後の部屋を「オーナー様物件とした場合、お部屋探しをされているお客様は、どちらの部屋に興味を示してもらえると思いますか？
おそらくですが、大多数の方は「右側」を選びますよね？
上記の部屋は、キッチンのみリノベーションをしただけであり、キッチンカウンターは「IKEA製」で、床材は「白系のクッションフロア」を施工しただけです。キッチン交換は費用は掛かるものの、それ以外のものに関しては、正直びっくりするぐらいの費用は掛かっていません。
空室に悩んでいる物件の特徴としては、とにかく「室内が暗い」「古い設備を使いまわし」の所が多いため、それを少しでも明るくするだけでも、室内印象は「全く異なってくる」ので、費用をかけたくはない場合、ワンポイントリフォームだけでも、十分集客することは可能となります。
３．まとめ
いかがだったでしょうか？
空室分析をする時、どうしても「家賃帯」のことを考えてしまいがちになりますが、家賃帯で考えないといけない物件は、設備投資に消極的な物件のみであり、リフォームをしっかりと行っている物件では、家賃相場を意識した集客をしなくても、十分勝負することはできます。
ただし、リフォームなどをする際には、オーナー様の主観で考えるのではなく、お客様目線で行うことが重要です。ここを間違えてしまうと、せっかくリフォームしても、空室が埋まりにくくなってしまいますので、要注意です。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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