空室対策とサブリース契約
更新日：2022年9月16日
こんにちは。
近年では、新規不動産賃貸物件を建設する際、借入先の金融機関から、アパート資金提供の条件として「サブリース契約」＝空室保証を必ずつけることが求められいます。
サブリース契約とは、管理会社がオーナー様の物件を丸ごと借り上げて、入居者様に貸し出す手法（転貸）のことで、サブリース契約をすることによるメリットは…
①空室があっても家賃は契約上の家賃が支払われるので、リスクが少ない。
②面倒な物件管理・集客は全て管理会社が引き受けてくれる。
③退去リフォーム費用に関しては、オーナー支払いが原則としてない。
④大規模修繕に関しては、毎月家賃の一部を積み立ててくれるので、借り入れを起こさなくて済む
ただ、その一方でサブリース契約は、修繕する場合は管理会社が指定する工事業者を必ず使わなければならないので、場合によっては相場より高い修繕費用となる場合があり、この場合完全にオーナー様にとっては余計なお金を支払うことになりかねませんので、不利になりやすく、またサブリース契約は最初の10年間は賃料は固定されているものの、それ以降は2年に1回の割合で、管理会社とオーナー様との間で話し合いにより、家賃設定がされますが、新築当時の家賃と新築から10年後の家賃は当然乖離があることから、人気エリアではない限り、家賃減額請求を管理会社から提案される場合が多いのが実情です。
注記
なお、近年のサブリース契約では「長期契約」もある一方で、「最初の10年間」のみなどといった短期間サブリースもあります。この場合、サブリース契約終了後、集金管理に切り替わります。
サブリース契約は、おおよそですが2000年以降に建築された賃貸物件に導入されているケースが多く、それ以前に建てられた賃貸物件においては、サブリース契約そのものがなかったので、通常通りの管理契約となっているのが一般的ですが、近年では、築年数が経過した物件でも、サブリース契約をすることができる管理会社が増えてきましたので、空室対策で悩んでいる方にとっては、朗報となるかもしれないと思われがちですが…
サブリース契約は、基本的に管理料が10～20％と高く、また修繕を行う際も管理会社が指定する工事担当業者しか使えないことから、意外にオーナーサイドに不利な状態になっているのが現状です。
賃貸物件は、エリアさえよければサブリース契約をしなくても十分収益性が見込めますが、ただオーナー様が高齢の方、また兼業オーナー様の場合は、賃貸経営に本腰を入れて行うことが難しい場合もありますので、空室対策で悩んでいる方にとっては、サブリース契約でも十分いいのかなと思います。
ただし、サブリース契約を解除になった場合（管理会社にもよりますが）現入居者様を別の管理物件に強制的に引越しをさせて（引っ越し費用は管理会社が全て持ちます）からの状態で引き渡されることもあり得ますので、空室保証があるからと言って、サブリース契約をしてしまうと、後悔する可能性もありますので、もしサブリース契約をする場合には、管理会社としっかり確認されることと、契約書にサインをする前に、契約に記載されている内容をよく確認されることをおススメします。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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