日本の人口は今後確実に少傾向となっていくことから、大都市圏であったとしても空室率の悪化は避けられません。
築年数が経過している物件が生き残るためには、資産価値を高めるリノベーションを行わないと非常に厳しくなります。ただリノベーションするとなると多額の費用が発生するため、貸主の中には躊躇してしまう方がいます。
そこで最近注目されているのが、DIY可能賃貸。
通常の賃貸物件では、入居期間中に「貸主の許可なく造作物」等を設置すると、退去時には借主負担で原状回復をしなければなりません。
しかしDIY可能物件では原則として「退去時の原状回復を求めない」ことから、借主が部屋を自由にカスタマイズできるため、DIYが好きな方／興味を持っている方には魅力的な物件といえます。
ウチコミタイムズ‼編集部が調べた所によると、部屋探しの際DIYできるかどうかで調べた経験がある方は全体の約6割に達していることから、新規集客の一貫でDIY対応にすることで
そのままの状態で貸し出すことができるため、リフォーム費用を削減できる
DIY可能物件は圧倒的に少数なため、ブルーオーシャン状態となり集客上有利
になります。
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ただ賃貸経営を中長期的な視点で考えた際、DIY許可しないほうが、結果的には経営的上プラスになるのではと弊社では考えています。その理由については下記のとおりです。
１）場合によっては、破損させてしまう可能性
DIY可能物件では、原則として退去時における「借主原状回復が不要」となります。
ただ入居期間中に「故意過失によって破損や汚損させてしまった」場合は、今まで通り借主負担となるため、DIY知識が疎い方が勝手に室内をいじってしまうと、トラブルになる可能性が高くなってしまいます。
２）DIY部屋が、必ずしも集客効果があるとは言えない
室内をおしゃれにDIYしたとしても人の好みは千差万別であることから、必ずしも次の借主が受け入れてくれる可能性があるとは言えないのが正直なところです。
３）収益性が期待できない
DIY可能物件は築古物件が対象となるため、募集時の家賃設定は恐らく相場並み～相場以下の可能性が高くなります。ここで問題になるのが、リノベーションを機に家賃値上げを行った場合どちらの方が貸主にとってメリットがあるかどうかです。
DIY可能物件は「資産価値が高くなっている」とは言えないので、収益性を最大化させることは難しくなります。
一方リノベーション物件は、原則従前より家賃値上げを目的としているため、資産価値を最大限高めています。そのためリノベーションをした方が資産価値が下がりにくくなるため、安定した収益を確保することができやすくなります。
４）管理会社が消極的
管理会社にとってDIY可能物件にしてしまうと、管理担当者が知らない所で、借主が勝手にDIYをしてしまうことになることから、物件管理がしにくくなってしまいます。
またDIYの範囲を明確にしておかないと、退去時にもめてしまう可能性が出てきてしまいます。
そのため管理会社ではDIY対応に関して消極的で、貸主から提案されても管理上のリスクが大きくなるため断られる可能性が高いです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
DIY可能物件にすることによって、新たな需要の掘り起こしが期待できますが、一方で収益性を高める部分においては期待できません。収益性を高めたいのであればやはりリノベーション対応した方が貸主的にはメリットが大きいと言えます。
賃貸空室対策をしても「全くわからない」「どこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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