空室対策でDIY賃貸にしたほうがいい?

更新日:9月10日


今後日本の人口は確実に減少傾向となっていくことから、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であったとしても、空室率の悪化は避けられません。資産価値が高い「新築・築浅物件」では、空室率が増加することは、あまり考えられないのですが、築年数が経過している物件では、競争力及び資産価値が低下しているので、そのままの状態にしておくと、部屋が埋まりにくくなってしまい、収益が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。


築年数が経過している物件の収益を改善させるには、資産価値を上げるしか方法はありません。リノベーションを行うことによって、物件資産価値を上げることが可能となりますが、ただまとまった費用が発生することから、リノベーションをしようとなかなか決断できない方も多いのではないでしょうか?


空室対策でDIY賃貸にしたほうがいい?

そこで最近注目されているのが、DIY可能賃貸。

通常の賃貸物件では、入居期間中に「借主が貸主の許可なく造作物」等を設置などをしてしまった場合、退去時には借主負担で原状回復をしなければならないのですが、DIY可能物件では、原則として「退去時の原状回復を求めない」ことから、借主が自分好みに部屋をカスタマイズすることができるため、DIYが好きな方にとっては、ものすごく使いやすい物件といえます。


また、貸主側としてのメリットは、本来であれば「退去後にリフォーム工事」等を行わなければならないので、工事内容によってはまとまった費用が発生してしまいますが、DIY可能物件であれば、そのままの状態で貸し出しを行うことができるので、リフォーム費用を実質0円にすることができ、さらにはDIY対応可能物件自体が少ないことから、競争相手がいないブルーオーシャン状態となることから、集客上有利に立つことができます。


ただ、中長期的な視点で考えた際、DIYを許可しないほうが、結果的には経営的にはプラスになるのではと考えています。その理由については下記のとおりです。



1)場合によっては、破損させてしまう可能性

DIY可能物件では、原則として退去時における「借主原状回復が不要」となりますが、ただ入居期間中に「故意過失によって破損や汚損をさせてしまった」場合は、今まで通り借主負担となってしまうため、DIY知識が疎い方が、勝手に室内をいじってしまうと、トラブルになってしまう可能性が高くなってしまいます。


2)DIY部屋が、必ずしも集客効果があるとは言えない

DIYをした部屋を退去する場合、原則的には原状回復を求めないことになるため、入居後にカスタマイズした部屋は、そのままの状態になる可能性が高くなりますが、ただたとえおしゃれにDIYしたとしても、人の好みは千差万別であることから、必ずしも次のお客様が受け入れてくれる可能性があるとは、言えないのが正直なところです。


3)家賃を値下げすることになる

DIY可能物件は、築古物件が多くなることから、募集時の家賃設定は、恐らく相場並み~相場以下にしている可能性が高くなります。ここでよく問題になるのが、リノベーションを機に家賃値上げを行った場合、どちらが家賃収入が大きくなるのかという点です。


リノベーションを行うとなると、費用が掛かってしまうことから、それならば「家賃を値下げしてDIY可能物件」にした方が、トータル的に見た時には、収入が多くなります。


ただし、注意しなければならないのは、DIY可能物件は「資産価値が高くなっている」とは言えないので、家賃を値上げして募集することが難しくなることです。一方、リノベーション物件は、家賃値上げが可能となり、長期入居してもらえれば「リノベーション費用を回収」することができ、利益を確保することができるばかりではなく、家賃をキープすることができるため、結果的に収益を向上させることが可能となってきます。


4)管理会社が消極的

管理会社にとって、DIY可能物件にしてしまうと、管理担当者が知らない所で、借主が勝手にDIYをしてしまうことになることから、場合によっては「本来ならば手を付けてもらいたくはない部分までも、手を付けてしまう可能性が出てくる」ので、管理がしにくくなってしまいます。


まとめ

いかがだったでしょうか?

DIY可能物件にすることによって、DIY好きな方にとっては、住みやすい部屋となることから、集客上有利になる可能性がありますが、ただDIY可能物件は「収益性を高める」という部分では、期待することができない=現状維持ならば期待することができるため、中長期的な視点において、収益物件を作りたいのであれば、やはりリノベーション対応をされたほうがいいと思われます。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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