空室対策を行う際「エリア内の競合物件の動き」を確認することが非常に重要です。特に家賃は家賃相場に合わせた設定にしないと客付けは難しいと言われています。
ただ実際のところ適正家賃に合わせても部屋が埋まらず、更に以下対策を行っても客付けがうまくいかないことがあります。
インターネット無料化することで、賃貸検索サイトの反響数を高める
広告料を増額し、紹介されやすい環境を作る
家賃をさらに値下げして、同サイト反響数を高める
なぜ空室対策しているのに、部屋が埋まらないのか？弊社代表は空室対策しても部屋が埋まらない理由として以下の２つが原因であると考えています。
賃貸供給数飽和による空室率悪化
同質化物件の増加
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続いています。ただその一方で賃貸物件の供給数は一部エリアを除き飽和状態となっています。
空室率悪化は二極化が生まれる要因となり、特に競争力が低下した築20年以上の物件は資産価値が低下しているため空室が埋まりにくく、さらに空室対策を行っても同質化になりやすいため問題解決させることが難しくなります。
つまり賃貸需要より供給数が上回っている以上
インターネット無料化
広告料倍増
家賃をさらに値下げする
対策をしても、競合物件も同等の空室対策を行う可能性が高くなるため、空室で悩む貸主はさらに増加することが予想されます。
競争力が低下している築年数が古い物件が今後生き残るには、今までの空室対策から脱却した上でランチェスター戦略を採用し差別化戦略を強化する以外方法はありません。
ランチェスター戦略を賃貸業界に置き換えてみると、強者は「新築、築浅物件」／弱者は「築年数が古い物件」になると思います。強者及び弱者が行うべき対応は以下の表のとおりです。
弱者である築古物件が生き残るためには、強者が真似できない差別化戦略を全面的に打ち出し、得意技で戦うことができれば築浅物件入居希望者を奪うことができます。
一般的に築古物件の差別化戦略としてリノベーションがあります。
リノベーションとは古くなった部屋を新築並みに蘇らせる方法で、リノベーションを行うと古さは全く感じられずまた家賃帯もリーズナブルになっているため、最近ではあえてリノベーション物件を選択する方が増えてきています。
ただし競合リノベーション物件との差別化を図らなければ、ランチェスター戦略上の差別化戦略とは言えません。差別化リノベーションを行う際には…
集客ターゲットをペルソナ設定する
集客ターゲットが好きなインテリアにする
競合他社が絶対真似できない設備などを導入
するとクオリティーが高くなるため家賃が高くても住みたいと考える人が多くなり集客が楽になります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。リノベーションする際…
成約のカギを握る20～30代女性が気に入るカフェスタイルに特化した部屋にする
自然素材を取り入れたカフェスタイルに特化したリノベーションを行い差別化を意識
するようにしています。
もともと弊社物件は家賃相場を無視した家賃設定を行っていましたが、リノベーションを機に家賃8～10％値上げして募集しているものの2020年以降早期客付けに成功し増収増益を達成、また物件稼働率も大幅に改善させることに成功しています。
▶弊社リノベーション実績は過去記事をご覧下さい。
弊社物件が行った差別化リノベーションは、恐らく今までの空室対策とは一線を画したものであり、またこのような考え方を持つ貸主／管理会社はいないと思われます。
本投稿をご覧になった方は少なくとも現在の空室状況を何とかしたい／空室対策に興味を示している方だと思われます。
ただ本当に結果を出すことができるのか、またリノベーション費用をどう捻出すればいいのかわからない方は多いと思います。わからない方は是非下のボタンをクリックしてもらえれば専用ページにて解説しています。一読して頂けると嬉しいです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments