賃貸経営最大の悩み、空室対策をするには、どのような対策を行えばいいのか？
更新日：2月8日
賃貸の空室対策をすることは理解できても、どのような対策を講じればいいのかわからない貸主は多いのではないでしょうか？
築年数が浅いうちは募集開始後すぐに部屋が埋まりやすい反面、築年数が経過してくると募集してもなかなか部屋が埋まらなかったり、管理会社から家賃値下げをお願いされ下げたものの、部屋が埋まらないことは意外によくあることです。
空室対策に正解などはありませんが、貸主としてみたら家賃値下げせずに部屋を埋めることができれば収益性を確保することができるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
本投稿は弊社物件でも実践している効果的な空室対策について、お伝えいたします。
▼目 次
１．今までの空室対策が通用しなくなっている理由
２．効果的な空室対策とは？
３．弊社物件の実践効果
４．まとめ
１．今までの空室対策が通用しなくなっている理由
物件を早期に決めるためには仲介会社の協力なしでは成立しません。
そのため、物件を早期に埋めるためには多くの仲介会社に物件紹介を行い、物件認知度を上げなくてはなりません。
貸主や管理会社担当者が他社仲介会社に訪問営業を行っているのはこのことであり、また外国人受け入れOKにしたり、広告料を別途設定すると入居促進に繋げやすくなるため、早期成約ができると言われています。
ただし近年の部屋探しは、事前にネットで希望条件に合った複数の部屋を選択した上で内見予約していることから、昔と比べると仲介会社訪問件数は減少傾向となっています。
また地方都市においては賃貸空室率が悪化傾向となっていることから、家賃値下げ＋広告料設定して募集したとしても、同類の物件は複数あるため埋没してしまうリスクが高くなってしまいます。
▶賃貸広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．効果的な空室対策とは？
募集部屋を差別化する
部屋が埋まらくなった背景には競合他社による価格競争や同質化戦略があります。
価格競争や同質化戦略を打ち出されてしまっては、競争力が低下している築年数が経過している物件は勝ち目がありません。しかし競合他社との徹底した差別化を図ることができれば、物件資産価値が高まるため集客上有利になります。
▶差別化戦略の成功例（他業種）に関しては、こちらをご覧下さい。
募集方法を差別化する
賃貸検索サイト上に物件募集を行うと、掲載した仲介会社は同サイトに掲載料を支払わなければなりません。
そのため、反響数が少ない物件などでは仲介会社の判断によっては掲載を取りやめてしまうところがあります。更に同サイトは希望条件を入力することができる検索画面があることから、築年数が経過している物件はどうしても価格競争が発生しやすくなります。
早期集客や価格競争からの脱却を図るためには、独自集客を確立し、部屋探しをされている方にダイレクトに届く仕組みを作る必要があります。
今の時代、若い世代は日常生活上においてSNSを活用しています。SNSは拡散効果が期待されるため、賃貸検索サイト上で募集をするより拡散効果は数倍上です。
３．弊社物件の実践効果
弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県。さらに弊社物件は1993年築で和室がいまだにある２LDKアパートです。
弊社物件では他社物件と比べるとリフォーム工事を積極的に行っていたため、比較的早期に部屋が埋まっていました。しかし2017年繁忙期、募集していた部屋が殆ど埋まらなかったため翌年に
競合他社との差別化を図ったカフェスタイルに特化したリノベーションを展開
集客強化のため物件独自の公式サイトを立ち上げ
しました。
▶当時の状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
弊社物件ではリノベーションを機に家賃を8～10％値上げしています。家賃値上げは正直集客上苦戦すると思われますが、集客ターゲットとなる20～30代女性が必ず喜んでくれるカフェスタイルの部屋を作ったことから、納得した上で入居して頂くことができました。
また公式サイトを開設したことによって、築年数や家賃帯で判断されることが少なくなったため、リノベーション部屋を気に入っていただければ、内見当日に入居申込をもらうことも当たり前となりました。
2018年から差別化リノベーション＋差別化集客を展開したことによって、収益性は右肩上がりとなりました。2020年以降は増収増益＋満室経営を達成することができ、2022年度の年間家賃収入は過去最高を更新することができました。
▶差別化戦略後の弊社詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は賃貸空室対策の方法について、弊社成功事例を交えながらお伝えしてきました。
今までの空室対策というと
貸主／管理担当者が客付けに強い仲介会社に訪問営業を行い、物件周知してもらえるようにする
広告料設定／募集条件を緩和する
等が有効的と言われていました。
しかし地方都市では供給数過多による空室率増加が進行しているため、上記対策を講じたことによる効果は正直期待することはできません。日本一空室率が悪い山梨県に築30年物件を所有している弊社が、家賃値上げ集客に成功し満室状態が当たり前となっているのは、競合他社が真似することができない対策を講じているからです。
徹底した差別化戦略を打ち出すことで物件資産価値が下がりにくくなるため、安定した賃貸経営を継続することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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