賃貸空室対策が失敗する一番の理由とは？
更新日：2022年9月27日
近年では地帯物件供給数過多＋地方都市における人口減少によって、賃貸物件の空室率は悪化の一途をたどっている傾向であり、人口増加もしくは賃貸物件数を減らさない限り、賃貸の空室率は、年を重ねてくるごとに悪化となっていくことが予想されるので、今の内から、空室対策はしっかりと行うことが求められています。
賃貸市場においては、空室率を少しでも減らすべく、近年では退去リフォーム済みの部屋におしゃれな家具や雑貨などを配置して「入居後の生活イメージ」をもってもらおうと、ホームステージングを展開している物件が非常に増えつつあります。
リフォーム済みの部屋は、家具などがない状態なので、室内が殺風景となってしまいますが、ちょっとした家具などを配置することによって、室内空間がおしゃれに生まれ変わることから、物件見学に来ていただいたお客様に「好印象」を与えてくれるので、成約率が格段にアップすることができます。
ただし、ここで気になるデーターがあります。
株式会社AlbaLinkが賃貸物件を借りたことがある「男女500人」に『賃貸物件を借りて後悔したこと」について調査したところ・・・
約7割の人が入居後後悔
していることがわかりました。
入居した賃貸物件に対して後悔したと回答された方の中で、意見が多かったトップ3位をあげてみると
1位：騒音トラブル
2位：設備がイマイチ
3位：住民の質が悪かった
上記3点の意見が多かったということは、正直な話「更新のタイミングで退去」してしまう可能性が非常に高くなってしまうことがうかがえます。
近年賃貸業界における空室対策は「入居させる」＝「契約させる」ことに主眼を置いていて、入居後に関しては「管理会社任せ」にしている傾向が強く、さらに「入居させる」ために行われている空室対策では、ホームステージングに主力を置いていて、室内設備増強に関しては「後回し」にしている傾向となっているので、どうしてもこのような問題は発生しがちになってしまいます。
入居後の設備トラブルで多いのが、エアコンを使用したいと思った時「異臭」がしてくることで管理会社にクレームを言われる方が多いです。
これは退去後における「室内クリーニング」でエアコン洗浄が行われていないのが、原因であると思われます。賃貸物件では「原則1台」はエアコンが設置されていますが、退去後に行われる「室内クリーニング」においては、管理会社の方針で「エアコン洗浄を行わない」ところがあり、長年エアコン洗浄をしない状態で、空室期間が長くなってしまうと、当然ではありますが、エアコン内部には「ホコリ」「カビ」等が付着しやすくなり、エアコン洗浄をしないままの状態で、部屋を明け渡せば、当然ではありますが、異臭がしてくるのはむしろ当たり前の状態となってしまいます。
ホームステージングをして、少しでも室内の雰囲気をよくさせようと努力されていても、入居後に「エアコンから異臭」がしてきたり、設備が毎度の強に壊れてしまったりしてしまったら、家賃を支払っていただくご入居者様にしてみたら「家賃を支払うのがばかばかしく」なってきますよね。
大変失礼ながら、現在の空室対策を教示している「コンサルタント」の方々は、入居させる＝空室対策のゴールと定めている傾向が強いのですが、真の意味での空室対策は「入居して頂く」ことは空室対策上「通過点」に過ぎないのであって、真のゴールとは「長期入居して頂き、資産価値が下がりにくい部屋」を管理会社共に作りあげていくことです。
空室対策の本当の主役は、オーナー様ではなくお客様であることをしっかり認識したうえで、対策を講じなければ、せっかくご入居されたのに「短期間で退去」となってしまえば、機会損失の方が大きくなる恐れがあり、経営上マイナスでしかありません。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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