空室対策で重要なのは、成約ではなく長期入居ができる部屋になっているかどうか。
更新日：2022年9月27日
地方都市における賃貸物件の「空室率」は深刻な問題となっています。
日本は今後「少子高齢化」がものすごいスピードで加速していくことから、地方都市ではもちろんですが、首都圏にある賃貸物件でさえも「空室率」は問題になってしまいますので、今の内から「将来を見据えて」しっかりとした空室対策は行うべきです。
最近の空室対策で人気が高いのは
室内をホームステージング
することによって、入居後のイメージを想像できやすい部屋にすることで、成約率を高めることができると言われています。
たしかに、退去リフォーム後の室内に「何もない」場合と「おしゃれな雑貨」等をが置いてある部屋では、見栄え的も後者の方が、お客様にとってはプラス＝入居したい部屋に見えてしまうので、ホームステージングには一定の効果は確かにあります。
ただ、ホームステージングを強化するあまりに、室内環境や設備に対して、あまり投資をしない物件は、入居後確実に「住みにくい」とお客様は感じてしまい、長期入居は見込めない恐れが出てきます。
リクシル住宅研究所の調べによると、賃貸物件の機能性（断熱、湿気、防音）に対して不満を持っている方は約8割いることがわかっていて、そのうちの約3割は「不満を解消」するために引越しを検討しているとのことです。
また同研究所の調べでは、築年数が経過すればするほど、室内の機能性に対して不満を口にする方が多くなっている以上、築年数がある程度経過している物件に対しては、何かしらの対応を取らなければ、長期入居は難しくなってしまいます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。
近年では「賃貸経営」が順調に推移している物件と、客観的に見てもゴーストタウン化しているような物件の2極化が進んでいて、この様な状況下が続けば賃貸業界における「格差」がさらに膨れ上がり、下手すれば「管理会社」が倒産してしまう可能性すらあるような状況です。
弊社物件は、1993年築の物件ということもあり、業界的には築古物件のくくりに入りますが、弊社では、室内機能性を改善させた「差別化リノベーション」、お客様満足度を高める「ガス料金の値下げ」等を行った結果、相場家賃を無視した募集設定にも関わらず、2021年の繁忙期では、1月末に満室を実現し、4月1件ご退去があったもののすぐにその部屋がご契約となりました。
弊社リノベーション部屋においては、上級グレードの部屋のみ「室内に漆喰を施工」しています。
漆喰を施工することによって、室内の機能性のうち「調湿性」「断熱性」の部分に対してはある程度の効果が期待することができ、実際漆喰を用いた部屋にご入居されているお客様からは「夏場の電気代が安くなって助かった」等喜びの声を頂いております。
さらに弊社は「高入居率」を維持していることもあるので、ガス会社にお願いして「ガス料金＝ガス単価の値下げ」をすることに成功し、具体的な金額はお話しすることはできませんが、弊社のガスの基本料金及びガス単価は「地域最安値」的な金額となっているので、他社との差別化を図ることができます。
一般的な空室対策は、入居させることを念頭に置いていますが、本当の意味での空室対策は「入居後、長期入居ができる部屋になっているかどうか」が一番重要となります。
ただ空室対策コンサルタントの方々は、入居させるために「ホームステージング」や「広告料（AD）を追加する」など、様々な提案をオーナー様に伝えていますが、入居後の暮らしが数字上の上からもわかるような部屋になっていれば、わざわざ広告料を出さなくても、早期にご成約させることは可能となります。
また長期入居にもっていくことができれば、リノベーションをしたとしても、早期に回収することができ、回収することができれば「利益が残る」ことにもなるので、もし安定的な賃貸経営を行うのであれば、しっかりとした部屋を提供するべきです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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