空室対策＝入居させることではありません。
更新日：2022年9月29日
賃貸の空室対策を考えた時、物件を所有されているオーナー様の殆どは「早期入居をしてもらう」ために空室対策を実施すると考えている方が非常に多いのですが、これは100％間違っています。
入居してもらわなければ確かに家賃は入金されませんが、ただ入居してもらうために空室対策をするのは、それってオーナー様視点で考えた場合ですよね、
入居するのはあくまでも、オーナー様の物件を知らない第三者。
第三者の方が、数ある賃貸物件の中から、オーナー様の物件を選び入居して頂くことになるので、空室対策をする場合「お客様視点」＝お客様が喜ぶような部屋を提供するとが、最も大切なことであり、またこの部分は「空室対策コンサルタント」の方も指摘していませんが
空室対策をする上で大切なことは、早期入居より長期入居してもらえるような部屋作りをすることです。
長期入居して頂くためには、室内機能性をある程度改善しなければなりませんが、ただ原状多くの方が行っている「空室対策」は、退去リフォームをできる限り抑えて、その代わり「入居後のイメージを膨らませる」ために、室内のおしゃれな雑貨などを配置する「ホームステージング」を強化していますが、ただホームステージングはお部屋が成約したのちには、撤去しなければなりません。
お部屋見学時は、おしゃれな部屋に見えていたものが、入居した時には何もない状態となっているので、この時「お客様が本当に気にいる部屋なのか？」懐疑的な部分があります。
また空室対策コンサルタントの方々は、入居後の清掃業務に関して、受講されているオーナー様に指導をされてはいませんよね。
アパート経営において、日頃から物件清掃を行うことが、長期入居の原点ともいえる事＝汚い物件はとにかく嫌われますし、共益費を返せと言われる可能性がありますが、空室対策コンサルタントの方々は、物件清掃に関しては、あまり指導されてはいません。
今の方々は、賃貸物件を探す時から「賃貸に関する情報」をある程度頭の中に入れて探されています。賃貸系ポータルサイト空き部屋を掲載することによって、家賃相場を簡単に調べることができる時代。
このような状況下の中で、お部屋を募集しなければならないので、特に競争力が低下しやすい築年数が経過した物件に関しては、室内の機能性を強化しなければ、たとえお部屋募集時に、室内をホームステージングしたとしても、入居後しばらくして「住みづらい」と必ず感じるはずであり、また日頃から管理会社任せにしている物件においては、管理の質が低下しやすくなることから、入居者トラブルが発生しやすくなります。
物件供給数が「飽和」状態になっている今、少しのミスが退去のきっかけになってしまいますので、長期入居をして頂きたいと思うならば、ある程度の部屋のクオリティーは上げる必要性がありますし、またクレームが入った場合、オーナー様の方に管理会社から連絡・相談がありますが、管理業務に対して積極的な支持や行動を示さなければ、管理の質は必ず下がりますので、入居させたとしてもすぐに退去になってしまいます。
また、多くのオーナー様は、メインバンクからアパート融資をされていると思いますので、確定申告が完了した時、確定申告書をメインバンクに提出（コピー）しなければならない所が多いと思いますが、融資担当者はオーナー様がどのようなことをされているか、確定申告書をしっかりと見ていますので、もし入退去の入れ替えが激しい（短期契約ができる物件を除く）物件や、空室が多い物件というのは、仮に今後オーナー様が融資をお願いしたいと思っていても「収益性が期待できない」理由から、融資ができない恐れも出てきます。
空室対策をする場合、お客様に長期入居して頂くことが何より大切なこと。
そのためには、ある程度のリフォームやリノベーション、またアパート清掃などお客様が笑顔になられるような対応をすることが大切であり、しっかり対応することによって、今支払っている家賃が「妥当」「むしろ安い」と感じるはずで、この様な気持ちになられば、必ず長期入居は実現でき、経営的にも安定したものになるはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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