賃貸物件を募集する際「募集エリア内の家賃相場」に沿った家賃設定を行わないと、空室が埋まりにくいと言われています。
上記背景には、物件資産価値は築年数の経過と共に下落することが挙げられます。
一般的に築年数1年毎に家賃1%下落すると言われているため、必然的に家賃相場は築年数の経過と共に下落していきます。
また部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を確認するため、希望家賃と家賃相場に乖離があると「家賃が高い」イメージが先行してしまうため、空室が長期化になりやすくなります。
空室が一定期間続いた場合仲介会社／管理会社は「適正家賃ではない」と判断し、貸主に対し家賃値下げをお願いして空室による家賃機会損失を最小限に抑えようとしています。
空室対策のため家賃を値下げしてしまうと、負のスパイラルから抜け出すことができなくなり家賃収益／空室率をさらに悪化させてしまう可能性が高くなります。
理由①：他の借主からクレームが発生する
家賃値下げするとその情報は賃貸検索サイト上に反映されます。
現在入居している借主は同サイト情報を確認していることが多く、もし家賃値下げがわかると管理会社／貸主にクレームが発生しやすくなり、これがきっかけで退去される方も出てきます。
理由②：家賃値下げ効果が期待できない？
家賃値下げすると賃貸検索サイト上の反響率は一気に高くため、内見予約が入りやすくなります。
ただ近年の賃貸市場は物件供給数が飽和しているため空室率が悪化しています。そのため家賃値下げしても空室が埋まらないことがあります。
理由③：収益悪化
築年数が経過すると修繕費が多く発生しやすくなります。
仮に家賃値下げして高稼働率を保てたとしても修繕費などの支出が多くなればキャッシュは少なくなるので「損益分岐点」は必然的に高くなります。その結果少しの空室で赤字になる可能性が出てきます。
【絶対NG】空室対策する際、適正家賃は無視！
近年の賃貸市場は需要と供給のバランスが完全に崩れ、特に地方都市では顕著に見られます。
そのため家賃値下げしても部屋探しされる方より物件供給数が多いため、必ず客付けができない物件が発生してしまいます。野村総研のレポートでは2040年代には空室率が40％に達すると予測しているため、競争力が低下している築年数が古い物件は特に厳しくなります。
事態を打開するためには、物件資産価値を高め「入居したくなる」ような部屋作りをするしかありません。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、空室率は約3割と言われています。
弊社物件は築30年目を迎える物件で、エリア内の築25～30年／２LDK家賃相場は5.1万円となっているのに対し、募集家賃は6万円～7万円となっています。
家賃相場と比べ1.1万円～1.9万円高くなっていますが、本執筆時の2024年2月14日現在満室状態となっており、また2020年以降増収増益を達成しています。
弊社物件が成功したのは…
クオリティーが高いリノベーションを展開することで家賃が高いイメージを持たせない
内見時暮らし方の提案を行い、入居後のイメージを連想させるように意識させている
管理の質を高めることで、家賃が高いイメージを持たせない
ことをしているからです。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
空室率が悪化すればするほど資産価値が低下している物件は、家賃値下げしても客付けが難しくなるため場合によっては淘汰するかもしれません。
また家賃値下げができても属性が悪い借主が集まりやすくなるため…
家賃滞納
騒音問題
などを引き起こし、管理トラブルが絶えなくなってしまいます。安定的な賃貸経営を目指すのであれば適正家賃は完全無視し、資産価値を高めるリノベーションを行い家賃UPした方が絶対プラスになります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562