教科書通りの空室対策をしても、どうしても部屋が埋まらないの？
更新日：2022年9月29日
賃貸物件の空室対策をする時「賃料の見直し」「管理会社見直し」等を行う必要があると言われていますが、ただこれを行ったからといって、すぐに結果が出るとは限りません。
賃料の見直しに関してですが、確かに現在では「賃貸系ポータルサイト」に物件情報をアップしなければ、集客することはできません。ただ物件情報をアップしたことによって、家賃相場がすぐにわかってしまい、すぐにでも部屋を埋めたいと考えている管理会社は、家賃値下げを躊躇なく行います。
確かに、家賃値下げをしたことによって、ポータルサイト内ですぐに動きが出てきて、早ければその日の内に「お問合せ」「見学予約」が入ります。しかし、家賃値下げをしたことによって、他のご入居者様の家賃が高くなってしまうことがあり得るので、当然現在ご入居されているお客様は「不満」でしかありません。
家賃値下げをすることによって、空室によって発生する機会損失は減らせるものの、現入居者様による「家賃減額請求」が次々に起こる可能性が出てくること、またそれに応じなければ「退去カード」をちらつかせることになるので、結果的にはオーナー様の利幅減少にもなり、さらに家賃値下げすることによって「入居者の質」が悪くなることはわかっているので、入居後「家賃滞納」「入居者トラブル」など新たな問題が発生する可能性が出てくるので、「賃料の見直し」をした所で逆に新たな問題を引き起こしてしまう恐れがあります。
ただ、この様な負のスパイラルに関して、空室対策コンサルタントの方々は、どういうわけか指摘をされていない場合が多く、入居させればOKと考えている可能性が高いと思いますが、賃貸経営で一番重要なのは、入居させること以上に「長期入居」をしていただく事だと考えています。
管理会社の見直しに関してですが、確かに物件入居後のあらゆる問題が発生した時、管理会社の担当者が解決に向けて対応しますが、ただ家賃値下げを繰り替えている物件においては、この時点で「入居者の質」が悪くなっている以上、トラブルが発生しても対応が後手後手に回ってしまう可能性の方が高くなります。
また、入居者の質が悪くなれば、同然それに比例するように「家賃滞納率」も高くなります。現在では大手はもちろんのこと中小の管理会社においても「家賃保証会社」を利用するところが増えてきたので、家賃滞納した場合でも「代位弁済請求」を行えば、管理会社における家賃滞納はなくなりますが、ただ管理会社においては「代位弁済請求」ができたとしても、家賃滞納をした事実は変わりはないので、できる限り滞納リスクは減らしたいと考えているものの、家賃値下げなどを頻繁に行っているような物件においては、当然ながら家賃滞納リスクも増大してくるので、現在のような価格競争を繰り返しているような募集体系では、仮に管理会社を変えたとしても、トラブル件数が減るようなことにはならないと思われます。
つまり、現在の集客スタイルである「賃貸系ポータルサイトに完全依存」している集客においては、価格競争に巻き込まれるのはもちろんですが、入居者の質の低下及び滞納リスクが上昇するので、管理の質の低下は避けらないのはもちろんのこと、管理会社を変えたとしても、家賃を値下げした物件は家賃を戻すことは難しいので、負のスパイラル状態が永遠に続くのではと推察します。
では空室対策をする場合、どのような方法をとればいいのかというと、
ズバリ「脱ポータルサイト集客」
をすべきということです。
賃貸系ポータルサイト集客の一番のデメリットは、お部屋探しをされている方が
・希望家賃（上限～下限）
・希望築年数
等を自由に設定することができるので、特に家賃が安い物件を探されている方においては、成約＝家賃勝負となりやすくなり、またたとえ室内をリノベーションをしていたとしても、ポータルサイト各社における「リノベーションの定義」から外れてしまうと、リノベーション部屋のページに掲載されないので、リノベーションをしたとしても検索画面上に残るチャンスが少なくなってしまいます。
ただ、賃貸の部屋探しをされている方は、賃貸系ポータルサイトの他に、SNSでも探している方がいます。実はSNS集客を強化することによって、募集する側にとって様々なメリットが発生します。
メリット①：価格競争に巻き込まれない
SNSで物件情報をアップする一番のメリットは、ズバリ価格競争に巻き込まれなくなることです。
賃貸系ポータルサイトにおいては、お部屋を探されている方が「希望条件を自由に設定」できることから、条件に1つでも該当しない物件は、その時点で「成約候補から除外」されてしまいますが、SNSならダイレクトに情報が拡散されるので、価格競争に巻き込んれることはまずありません。
メリット②：築年数だけで物件判断されない
賃貸系ポータルサイト上においては、築年数も選べることになっているので、リノベーションをしたとしても、築年数が古ければ、その時点で成約候補から除外されてしまいますが、SNSならば物件情報のみがダイレクトに届くので、物件を見ていただく環境が整っています。
メリット③：ハッシュタグ検索
TwitterやInstagramには、ハッシュタグ検索機能が有しているので、お客様がハッシュタグ検索を行い、そのタグと物件情報がリンクされていれば、ダイレクトに閲覧して頂ける可能性が高く、またそこに物件HPなどを貼り付けておけば、無意識の内にHPを見ていただける確率が高くなるので、成約期間を短くすることが可能となってきます、
弊社においては、独自集客プログラムを確立したことによって、コロナ禍の状況ではありますが、現在満室経営を実現しています。
SNSで本当に効果があるの？と思われている方もいるとは思いますが…
上の写真は弊社所有物件の公式Instagramの一部を切り抜きしたものですが、弊社所有物件では、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開していますが、おしゃれで映えるような部屋は、Instagram上においては有効となるので、入居後のイメージが出るような記事およびタイトル設定で記事を書く＋おしゃれな部屋の写真を掲載することによって、Instagram上からHPに流入させることに成功しています。
（このInstagramにおいては20人がアクションを起こし5人がHPを閲覧しています）
またInstagramやTwitterは、広告を棚ない限り「無料」で送信できる部分もメリットで、SNSで情報を流す場合、ハッシュタグと写真が非常に重要になってくることから、リノベーションをされた部屋においては、ある意味において賃貸系ポータルサイト以上に効果が高いと言えます。
賃貸系ポータルサイトはお客様の考えが強すぎてしまうので、1つでも条件に合わなければ閲覧してもらえるチャンスを逃してしまいますが、SNSならば、ハッシュタグ検索をされるので、室内がきれいになっていればHPなどにアクセスしてもらえる可能性が高くなり、もしお客様が気に入ってくれている場合、成約にもつながるのはもちろんのこと、価格競争にも巻き込まれにくくなるので、オーナー様はもちろんですが、管理会社においても管理料の値上げ／仲介会社においては仲介手数料増額も期待でき、win-win-winの関係を築くことができます。
日本一空室率が悪い山梨県において、実績を残している以上、これは他県においても十分勝負ができるはず。これは教科書には掲載されていない集客方法ですが、費用対効果はものすごく高いので、ぜひおすすめしたい集客スタイルです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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