効果的と言われている空室対策は、本当?

更新日:9月16日


不動産投資をされているオーナー様にとって、一番頭が痛い部分と言えば、やはり「閑散期中に退去が発生」してしまうことではないでしょうか?


少し前までは、8月のお盆明け~9月末ごろまでは、企業側が「定期異動」をよく行っていたこともあるので、「第二の繁忙期」とも呼ばれていましたが、昨今では3月中旬に行われる定期異動以外で移動を発表する際は、時期をずらして対応しているため、必ずしも8月中旬~9月後半に行われることは少なくなってきたので、部屋を埋めようと思っても、なかなかチャンスがないというのが、正直なところです。


ただ、数的には少ないものの、お部屋探しをされている方は「必ず」いますので、少ないチャンスをいかにモノにするかが問われてきます。


よくネット上などで言われている「効果的な空室対策」として、様々な対策が取り上げられていますが、ではもし閑散期中に「効果的な空室対策」を行えば、反響を得られやすいものなのでしょうか?

 

目 次

1.敷金や礼金をなくす

2.フリーレント設定をする

3.広告料をつける

4.管理会社を変えてみる

5.まとめ

 

1.敷金や礼金をなくす

敷金や礼金をなくす

本題に入る前に、敷金と礼金をおさらいしたいと思います。

 

敷 金

契約時にオーナー様に預け入れる「担保金」みたいなもので、入居期間中に「夜逃げや家賃滞納」などがなければ、原則退去時には返還されます。なお賃貸借契約で「退去時には室内クリーニングを行い、その費用は借主負担」とある場合で、敷金設定があると「敷金から相殺」され、残りが返金となります。


礼 金

賃貸物件の供給数が「今より少なかった」時代には、オーナー様が入居許可をしてもらえない限り、入居することができなかったので、入居許可を出してくれたオーナー様に「謝礼的な目的」として、礼金制度が生まれたと言われ、その慣習が今でも残ってます。


礼金は、敷金とは異なり、オーナー様収入となるため、退去時には返還されません。

 

敷金や礼金が設定されていると、初期費用が高額となってしまうため、可能であれば敷金や礼金はなければ、入居促進につなげられると思われますが、ただ現実的に「敷金礼金双方が設定」されている物件は、主に「新築や築年数が浅い物件」に集中しており、築浅物件は「予算的なことは考えずに入居」されることから、閑散期中であっても敷金や礼金があっても「何ら問題」はありません。


また、ペット可物件においては「入居期間中、破損や汚損」してしまう可能性が高く、退去費用が高額となる可能性が高くなることから、敷金を2か月~3が月設定している所が多いものの、借主側も「敷金が高くなる」ことは承知しているので、敷金設定があるからと言って、入居促進が難しくなるとは言えません。


今の時代、多くの物件で「家賃保証会社を利用」していることから、敷金を預け入れなくても、ある程度の対応を保証会社がしてくれることを踏まえると、敷金や礼金をなくしたとしても、それだけで集客効果が期待できるとは言えません。



2.フリーレント設定をする

フリーレント設定をする

フリーレントとは、一定期間「家賃が無料」となるサービスのことで、フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」が相殺されるので、初期費用を抑えられる効果が期待できます。


それでは、フリーレントがつけることで「集客効果が期待できるのか」というと、残念ながらそういうことではありません。


お部屋探しをされるお客様は、「物件力」「築年数」「家賃」「エリア」等を重視する傾向が強く、部屋の決め手のひとつに「フリーレントがついていること」を求めている方は、正直殆どいません。


フリーレント交渉が入る場合は、主に「クロージング時」に集中していますが、そもそもフリーレントは「築年数が経過している物件」についていることが多いため、フリーレントをつけても、他社との差別化を図ることは難しくなります。



3.広告料をつける

広告料をつける

一部のエリアでは、広告料を普通に設定しているのが「当たり前」となっていますが、大多数のエリアにおいては、仲介会社が貰う契約成立に伴う報酬は「仲介手数料のみ」となります。


正直、お部屋を早期に埋めたいと思うならば、客付けが強い仲介会社にお願いするのが、一番効果的であり、広告料をつけることで「積極的にオーナー様の物件を紹介」してくれます。


ただ、昨今のお部屋探しは「事前に見学したい物件のみを予約」するので、広告料設定物件と条件が合わなければ、見学に結び付けることができませんし、さらに物件供給数が飽和状態のエリアでは、広告料をつけても「同じような物件が多数」あることから、埋没されてしまう可能性が高くなりますので、昔と比べると「広告料をつけても早期に部屋が埋まりにくく」なってしまっているのは確かですので、費用対効果があまり期待できないというのが、正直なところです。



4.管理会社を変えてみる

管理会社を変えてみる

エリア内にある競合他社物件の「入居率が高い」のに、オーナー様の物件のみが「入居率が悪い」場合、恐らく管理会社の「管理能力」に問題があると思われます。


管理能力が下がってしまうと、入居者様からのクレームが多くなり、そのことがきっかけで「退去」となってしまう可能性が高く、さらに昨今では賃貸空室率が上昇していることから、退去してしまうと「次の方が入居」するまで、時間がかかってしまうことも、あり得る話です。


ただ、管理担当者がオーナー様に「リフォーム提案をしているのに、オーナー様が断った」「管理会社審査で、この方は入居させないほうがいいと提案したのに、オーナー様がOKをしてしまった」等といった対応をしてしまうと、恐らくどの管理会社であっても、「管理能力が低下」してしまうので、トラブルが発生しやすくなってしまいます。


築年数が経過してくると、新築時みたいに「原状回復程度のリフォーム」だけでは、部屋が埋まりにくくなってしまうため、どうしても「リノベーションかリノベーションに近いリフォーム」をしないと、客付けすることは難しくなってしまいます。


5.まとめ

社会や企業の発展には「イノベーション」は欠かすことができないもの。

ただ「今まで常識」的と思われていたものが、ある日突然「常識とは言えない」「場合によっては時代遅れ」的な扱いをしてしまうことがあります。


これをイノベーションのジレンマといいますが、賃貸業界で「今まで有効的と言われてきたフリーレントや敷金礼金無料化」などは、今の時代では「どの物件も同じ対応」をしている可能性が高いので、それを設定していただけでは、早期成約には繋げにくくなってしまいます。


弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「随時リノベーション」を行っておりますが、弊社が手掛けているリノベーションは「ナチュラルテイストに特化」した部屋作りであり、一般的なリノベーションは「方向性」が全く違い、ある意味戸建て住宅に近いような部屋となっています。


築古物件をリノベーションすれば、確かに資産価値が向上し、家賃値上げも可能となってきます。ただ競合他社が展開しているリノベーションは、コスト削減のために「メーカー既製品」を使用しているケースが多く、おしゃれになっているものの「差別化」を図ることができません。


もし同じようなリノベーション部屋が、エリア内に多数あれば、確実に価格競争に巻き込まれてしまいます。


しかし弊社が展開しているリノベーションは、可能な限り「自然素材」をしようした、おしゃれなカフェのような空間となっており、さらに上級グレードには、室内の機能性を大幅に改善してくれる「漆喰」を施工しているので、賃貸では考えられない「エアコン電気代を抑えられる」ことも、夢ではありません。


空室対策もそうですが、今までと同じやり方を踏襲していると、必ずと言っていいほど「壁」にぶつかってしまい、その壁の存在を知らない限り、入居率改善は不可能となってしまいますので、要注意です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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