空室対策としてリノベーションをすると、本当に効果があるのか?

更新日:9月22日


賃貸物件の供給数は、地方都市においては「圧倒的に供給量が多い」ことから、競争力が低下しやすい「築年数が経過している物件」ほど、空室が発生しやすくなってしまい、さらに価格競争が激化しているので、家賃を値下げしても「埋まらない」ケースは、年々多くなってきているのが現実。

空室対策としてリノベーションをすると、本当に効果があるのか?

集金管理対応になっている物件を所有しているオーナー様の立場としてみたら、一日でも早く「部屋を埋めて家賃入金を復活」させたい所ではありますが、家賃値下げをし続けた集客をしていると、確実的に「空室は解消できたものの、収入的には減収傾向」となってしまうため、アパートローン残債が多い場合においては、キャッシュフローがうまく回らない可能性が出てきます。


築年数が経過している物件は、物件の資産価値が低下しやすいという「外的要因」が大きくなってしまうため、通常の「原状回復工事」だけだと、どうしても物件の魅力が最大限発揮されないため、価格競争に巻き込まれてしまうことを「覚悟」しなければなりません。


さらに賃貸業界の暗黙の了解として「一度値下げした家賃を元に戻す」ことは、非常に難しいため、家賃値下げをしてしまうと「坂道を転げ落ちる」ような感じになってしまうことを覚悟しなければなりませんが、ただしそれを唯一止める方法として、リノベーションがあります。


資産価値向上を図るには、リノベーションが一番の近道

リノベーションとは、築年数が20年以上経過している物件を対象とした「資産価値を上げる」目的とした大規模工事のことで、内装はもちろんですが設備交換や間取り変更などを行うことによって、お客様が求めている賃貸ニーズに沿ったお部屋を提供することができ、さらには「今までより家賃を値上げして集客すること」も十分可能となります。



市区町村には、中小企業向けの利子補給がついている融資制度があります

リノベーションを行うことになると、多額の費用が発生してしまう可能性があるのは事実。


ただリノベーションの良いところは、部屋の状態またオーナー様の懐事情によって、変えるべき部分と残してもOKな部分を「線引き」することができ、また線引きしても、そのこと自体で集客上不利になることはありません。


 

リノベーションを行う場合、当然ではありますが費用が高額となってしまいます。

多くのオーナー様は「自己資金」でリノベーション費用を捻出することは、難しいケースがあり、さらに通所の融資では「金利が高い」ため、支払総額が多くなってしまいます。


そこで、おススメなのが市区町村にある「中小企業向け」の公的融資。

こちらの融資のメリットは「利子補給」がついている点で、利子補給がついていることによって、実質金利が1%台となるため、利息を多く支払っているという感じにはなりません。


このような融資は、殆どない&多くのオーナー様はご存知ではないため、リノベーションを行う際には、ぜひ利用したい融資と言えます。


詳細に関しては、こちらのブログをご覧下さい→記事を読む

 

オーナー様の立場としてみたら、出来る限り「予算を抑えたリノベーションやリフォーム」を行うことで、何とか資産価値下落を防ぎたい所ですが、本当にこのようなやり方で、集客が可能になるのかというと、可能にしたのが弊社所有物件。




弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、エリアによってはすでに空室率30%台に達している所もあります。さらに弊社物件がある甲府市大里町周辺は、1990年代に加熱した「相続税対策+土地神話伝説」の影響で、多くの田畑が賃貸物件に代わってしまい、弊社物件も「祖父の相続税対策」として、1993年に2LDK(一部3LDK)賃貸3棟・20戸を建てたものの、時間の経過と共に「家賃相場が下落」してしまい、価格競争に巻き込まれてしまい、一時期は「債務超過状態」となってしまいました。


そこで、弊社では「価格競争からの脱却」を目指し、2018年以降「空き部屋を順次ナチュラルテイストに特化/家賃値上げ目的」としたリノベーションを随時展開することによって、価格競争からの脱却に成功、2021年9月には全室満室を達成し、2022年2月1日現在も満室を持続中です。


家賃相場を無視した集客をした場合、賃貸サイト上において、圧倒的に不利になるのではと考えているオーナー様は多いはずです。ただそれはあくまでも「賃貸サイトを使った集客をした場合」のみの話であって、集客媒体を変えることによって、その懸念を払しょくすることができます。


例えば、弊社リノベーションでは「家賃値上げ目的のフルリノベーション」と「家賃据置型の一部の設備交換のみのリノベーション」の二本柱で対応しています。


例えばこちらの部屋。

この部屋は、昨年7月中旬にご退去が発生し、その後すぐにリフォーム工事を行いました。この部屋は弊社物件のリノベーションにおいては、セカンドライン的な部屋となるので、一部の設備を交換し、さらに築古さを除外するため、フローリングを明るめのクッションフロアに変更しただけですが、募集開始後わずか数日でお問合せ・内見が入り、1か月もたたないうちにご成約となりました。


弊社リノベーション部屋においては、全室「ナチュラルキッチン」を採用しているものの、今までのリノベーションでは「調理台が付いた可動式のキッチンカウンター」を採用していました。


ただ完全手作り&特注対応となるため、1台製作するのに30万円近い費用がかかるため、今回試験的に「IKEA製のキッチンカウンター」を導入しようと、購入・設置したところ、室内空間との相性がとてもよく、ご契約して頂いたお客様からも、高い評価を頂きました。



さらにこちらのお部屋に関しては、プロモーションビデオを製作し、YouTube上にアップしていますが、YouTube上のアナリティクスではどのような反響を得ているのかというと、動画視聴回数は「右肩上がり」となっています。


IKEA製のキッチンカウンターを導入していることもあるので、動画内に #IKEA と入力したことが、恐らく動画再生回数を増加させているものと推測することができますが、そもそもIKEAは、若い世代から圧倒的な支持を得ている家具メーカーであることから、ワンポイントだけでも、若い世代に受け入れられる設備を導入することによって、他社との差別化を図ることができるので、集客上圧倒的に有利となります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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(2022年2月1日 一部追記)




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