【空室対策事例】空室率30％エリアで満室＆増収増益達成！その方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月25日
- 読了時間: 7分
賃貸市場における空室率は年々悪化の一途を辿っています。
弊社物件がある山梨県は総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」で空き家率21,3%、賃貸単体では約3割で全国で最も高い空室率を記録しています。
さらに野村総研の調べでは、賃貸空室率は2040年までに約40％に達すると予測されています。山梨県を含む一部エリアは既に30％台に突入しているため、40％になるのは時間の問題と言えそうです。
空室率30％エリアにあり築年数が古い弊社物件ですが、競合他社との徹底的な差別化戦略を展開した結果、2020年以降は増収増益を達成しています。
本投稿は空室率30％エリアで満室を実現し、増収増益達成した弊社物件の具体的な空室対策事例をご紹介します。
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２．【空室対策事例】空室率30％エリアで満室＆増収増益達成！その方法とは？
【本記事でお伝えする結論】
１．山梨県の賃貸市場
本題に入る前に、まず山梨県の賃貸市場の現状についてお伝えいたします。
山梨県の賃貸市場の大きな特徴として、1990年代～2000年代にかけて建設された物件が非常に多い点が挙げられます。この時期は相続税対策が大きく注目を集めており、それに伴い賃貸物件が次々と建設されました。
当時は物件供給数がふそくしていたため、空室が発生してもすぐに埋まり、どの物件も安定した家賃収入を得ることができていました。
しかし2000年以降、物件供給数が急激に増加したことで、競争力が低下した築年数が古い物件は空室が目立つようになります。家賃値下げしても客付けに苦戦するケースが増加しています。
こうした流れを受け、近年の山梨県賃貸市場は二極化が進み、物件によっては空室が1年以上埋まらない所が増えてきているのが現状です。
２．【空室対策事例】空室率30％エリアで満室＆増収増益達成！その方法とは？
冒頭でもお伝えした通り、弊社物件がある山梨県の賃貸市場は、空室率30％台となっており、エリア周辺は築20年以上のファミリー物件が乱立し、価格競争が激化しています。
そのような厳しい環境下でも、弊社物件が結果を出すことができたのは、以下の対策を講じたからです。それではそれぞれの対策について、詳しく見ていきましょう。
１）PDCAを実行
PDCAとは、多くの企業で業務改善のために活用されている「フレームワーク」のことです。
このフレームワークは「Plan（計画）」→「Do(実行）」→「Cheak（評価）」→「Action（改善）」の各プロセスを行い、必要に応じて修正や改善を行うことで、継続的な業務改善を目指すものです。
弊社物件の場合2017年の繁忙期において、客付けで大きな失敗をしてしまいました。この出来事をきっかけに、今までの空室対策では限界があると感じ、リフォームからリノベーションへと方向を大きく転換する決断を下しました。
リノベーションを成功させるために弊社が採用したのが、このPDCAというフレームワークです。弊社代表は以下のPDCAを作成し、実践しました。
Plan:
集客ターゲットは誰？どのような部屋を作れば客付けできる？リノベーション後の家賃設定は？集客期間は？
▼
弊社代表の考え
集客ターゲット：20～30代のカップル、新婚夫婦、小さな子供が2人までの家族。成約のカギは女性
提供する部屋のイメージ：同年代女性が好む統一感を大切にしたシンプルナチュラル、または北欧スタイル
リノベ後の家賃設定：仲介会社協議の上、従前より家賃8～10％値上げ
集客期間：募集開始から3か月以内に客付けを目指す
Do:
Planを実行し有効だったか？
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弊社見解
自然素材を活かした本格的なカフェスタイルリノベーションを提供
家賃は従前と比べ10％値上げして募集
繁忙期中に募集開始したが、想定より反響数伸びず空室が長期化する結果に
Cheak:
Plan/Doの評価
▼
弊社見解
部屋のクオリティーは申し分ないが、リノベーション費用が高額になってしまった
空室期間が長期化し家賃値下げを行わないと客付けができない
Action：
Cheakで取り上げた問題をどう改善するか？
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弊社見解
リノベーション戦略において、特に重要ではない箇所は、既存設備を活用して費用を抑える
新規顧客獲得を目的として、フルリノベーション部屋とセカンドラインを準備し、幅広い選択肢を提供する
物件公式サイトを開設し、SEO対策やSNS強化を通じて反響数の増加を目指す
PDCAを行ったことで問題点／改善点を可視化することが可能となり、その結果としてリノベーション前の2017年と2024年の年間入居率と家賃収入を比較したところ、入居率は約21％向上し、家賃収入は約430万円増加することができました。
２）差積化リノベーション
リノベーション物件の最大の魅力は、何と言っても競合他社との差別化が図れる点にあります。その結果、価格競争から脱却し、独自の価値を持つ物件へと進化させることができます。
しかし今後リノベーション物件が市場に増えていくことが予想される中で、新築物件や他社リノベーション物件と似たようなデザインや仕様では、差別化が難しくなり、最終的にはコモディティ化に陥りかねません。
これではせっかくのリノベーション価値も薄れてしまいます。
そこで弊社物件は競合リノベーション物件が絶対に真似することができない「カフェスタイルキッチン」を標準仕様としています。
このキッチンは、既存キッチンを活用しつつリノベーションを行うもので、扉には無垢材を使用し、キッチンパネルには不燃化粧板を採用することで、高いデザイン性と機能性を実現しました。
これにより、特に内見時に訪れる顧客に強い印象を与えることができ、入居促進への効果が期待できます。特にキッチンは女性の目を引きやすい部分でもあるため、このインパクトは大きいと言えるでしょう。
また無垢材を用いることで、経年による資産価値の目減りを最小限に抑えることが可能なため、時間が経過しても家賃を維持しやすいという大きなメリットも生まれます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）営業しない営業
内見からの成約率は約20％と言われています。そのため多くの仲介会社では、内見後に追客営業を行い、成約を目指すケースが一般的です。
弊社公式サイトから内見予約を頂いた場合、弊社代表が内見同行を行いますが、内見時に営業的な話を行ったり、内見終了後に追客をすることは一切ありません。
それにも関わらず、驚くべきことに約8割の確率で内見当日に入居申込をいただいております。
その理由として、内見者が本当に求めている情報、例えば暮らし方の提案や実際の借主の声、エリア情報、初期費用に関する詳細な情報などを的確に伝えている点が挙げられます。
このように営業活動らしいことをせずとも、自然と魅力が伝わる形となり、結果的に従来よりも客付けが非常にスムーズになっています。
３．まとめ
今回は空室率30％エリアで満室を実現し、増収増益達成した弊社物件の具体的な空室対策事例についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸需要と供給のバランスが取れていた時代には、特別な空室対策を行わなくても早期客付けはできていました。
しかし現在では、供給数が圧倒的に増えたため、条件に合致した部屋は複数ある状況となり、築年に関係なく客付けに苦戦する物件は確実に増加しています。
そのような中でも、空室率30％エリアにある築年数が古い弊社物件が結果を出せた理由は、フレームワークとなるPDCAをきちんと実践したからです。PDCAは問題点／改善点を可視化できるため、客付けに苦戦している物件は、ぜひ取り入れることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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