賃貸市場の空室率は年々悪化傾向となっています。
弊社物件がある山梨県は総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」で空き家率21,3%、賃貸単体では約3割で全国で最も空室率が多い県と言われています。
野村総研の調べでは賃貸空室率は2040年になると40％前後と予測していますが、山梨県を含む一部エリアは既に30％台に突入しているため、40％になるのは時間の問題と言えそうですが…
空室率30％エリアにあり築年数が古い弊社物件は、競合他社との徹底的な差別化戦略を打ち出したことから2020年以降満室＋増収増益を達成することができました。
本投稿は空室率30％エリアで満室＆増収増益達成した弊社物件の空室対策事例をご紹介します。
▼目 次
２．【空室対策事例】空室率30％エリアで満室＆増収増益達成！その方法とは？
【本記事でお伝えする結論】
１．山梨県の賃貸市場
本題に入る前に山梨県の賃貸市場をお伝えいたします。
山梨県の賃貸市場の特徴は1990年～2000年代に施工された物件が非常に多い点です。同時期は相続税対策が世間で注目されたこともあり賃貸物件が次々と生まれました。
当時は物件供給数が足りていない時代でしたので、空室が発生してもすぐに埋まったためどの物件も安定した家賃収入を得ることができていました。
しかし2000年以降物件供給数が急激に増加したことで、競争力が低下した築年数が古い物件は秋異質が目立つようになります。過当競争が厳しくなり原状回復程度のリフォームしか行わないため家賃値下げしても客付けに苦戦する物件が増加。
その結果近年の山梨県の賃貸市場は二極化が進み、物件によっては空室が1年以上埋まらない所が次第に増えてきています。
２．【空室対策事例】空室率30％エリアで満室＆増収増益達成！その方法とは？
１）PDCAを実行
PDCAとは多くの企業で業務改善のために活用されている「フレームワーク」のことです。
「Plan（計画）」→「Do(実行）」→「Cheak（評価）」→「Action（改善）」それぞれのプロセスを行い修正や改善が必要な場合適時対応することで業務の改善を図ることが期待できます。
弊社物件の場合2017年の繁忙期、客付けで大失敗してしまい今までの空室対策ではもう限界と感じリフォームからリノベーションへと舵を切る決意をしました。
リノベーションを成功させるフレームワークとして活用したのがPDCAです。弊社代表は以下のPDCAを作成しました。
Plan:
集客ターゲットは誰？どのような部屋を作れば客付けできる？リノベーション後の家賃設定は？集客期間は？
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弊社代表の考え
集客ターゲット：20～30代のカップル、新婚、子供が2人までの家族。成約のカギは女性
どの様な部屋を作る？：同年代は室内統一感重視＋シンプルナチュラル／北欧スタイルが好み
リノベ後の家賃設定：仲介会社協議の上、従前より家賃8～10％値上げ
集客期間：募集開始後3か月以内
Do:
Planを実行し有効だったか？
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弊社見解
自然素材を用いた本格的なカフェスタイルリノベーションを提供
家賃は従前と比べ10％値上げして募集
繁忙期中に募集開始したが、反響数が思った以上に伸びず空室長期化
Cheak:
Plan/Doの評価
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弊社見解
部屋のクオリティーは申し分ないが、リノベーション費用が高額になってしまった
空室期間が長期化し家賃値下げを行わないと客付けができない
Action：
Cheakで取り上げた問題をどう改善するか？
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弊社見解
リノベーション戦略上特に重要ではない箇所は、既存活用しリノベーション費用を抑える
新規顧客獲得のためフルリノベーション部屋のセカンドラインを用意
物件独自サイトを開設→SEO＋SNS強化することで反響数アップを図る
PDCAを行ったことで問題点／改善点を可視化することができたため、2020年以降は安定した集客を行うことができました。
２）差積化リノベーション
リノベーションの最大のメリットは競合他社との差別化を図れるため、価格競争脱却することができる点です。
ただ今後リノベーション物件が多くることが予想されるため新築／他社リノベーション部屋と同じようなリノベーションすると「同質化→差別化の価値」が下がってしまい元の価格競争に戻ってしまいます。
そこで弊社物件は競合リノベーション物件が絶対に真似することができない「カフェスタイルキッチン」を標準対応しています。
既存キッチンを有効活用しキッチン扉を無垢材／キッチンパネルは不燃化粧板を張り付けたものですが、デザイン性＋機能性が充実したオリジナルカフェスタイルキッチンは、内見時の第一印象（特に女性）を最大化させることができるため、入居促進効果が期待できます。
また無垢材を使用することでキッチン資産価値の目減りを最小限に抑えることができます。「シンプルナチュラル」が好きな方にとっては魅力的なキッチンとなるため、時間が経過しても家賃維持することが可能となります。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）営業しない営業
内見からの成約率は約20％と言われています。そのため仲介会社は内見終了後成約に結び付けようと追客営業を行っています。
弊社公式サイトから内見予約が入ると、弊社代表が内見に立ち会いますが…
内見時営業的な話
内見終了後追客
は一切行っていませんが、約8割の確率で内見当日に入居申込が入ります。
内見者にとって一番聞きたい情報（暮らし方の提案や借主の声、エリア情報、初期費用情報）を伝えるだけで営業しなくてもしっかりと営業することができるため、従前と比べると客付けがとてもラクになっています。
３．まとめ
今回は空室率30％エリアで満室＆増収増益達成した弊社物件の空室対策事例をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸需要と供給のバラン数が保たれていた時代は、空室対策を行わなくても早期客付けは比較的可能でした。
しかし今では供給数が圧倒的に多く条件に合致した部屋は複数あることから、築年数関係なく客付けに苦戦する物件は確実に増えてきています。
空室率30％エリア／築年数が古い弊社物件が結果を出すことができたのは、フレームワークとなるPDCAをしっかりと行ったからです。PDCAは問題点／改善点を可視化できるため客付けに苦戦している物件はぜひ実践されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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